Ein Problem im Mietrecht ist die Nebenkostenabrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hierüber besteht zwischen Vermietern und Mietern erbitterter juristischer Streit. Während die Mieter tendenziell überzahlte Beträge zurückhaben möchten, wollen die Vermieter am besten gar nichts mehr zurückerstatten.
1. Was enthalten vorgefertigte Mietverträge dazu?
Bei vorgefertigten Mietverträgen gilt unter Umständen die für den Mieter günstigere Regelung, auch in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses.
In einem konkreten Mietrechtsfall bestanden zwei widersprüchliche Regelungen im Mietvertrag. Einmal eine Vorschrift, welche eine Betriebskostenvorauszahlung enthielt. Und einmal eine „individuelle“ Vereinbarung unter der Rubrik „Sonstiges“ im Vertrag, welche die Miete als eine „Pauschalwarmmiete“ (d.h. ohne separate Betriebskostenabrechnung) auswies.
Die Besonderheit dieses Mietvertrages war, dass er durch den Makler für den Vermieter erstellt und dem Mieter so angetragen wurde.
Im Ergebnis musste der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen und überzahlte Nebenkostenbeträge an den Mieter erstatten.
2. Was ist der Unterschied zwischen Formularmietverträgen und sog. Individualvereinbarungen?
Grundsätzlich gilt bei Formularmietverträgen, dass bei zwei unterschiedlichen Regelungen im Mietvertrag die für den Mieter günstigere Regelung vorgeht.
Eine sog. „Individualvereinbarung“ geht hingegen dann vor, wenn sich der Mieter durch Unterschrift unter den Vertrag auf diese Regelung eingelassen hat.
Ein Formularmietvertrag liegt dann vor, wenn die Regelungen für eine Vielzahl von Mietverhältnissen angewendet werden. Ansonsten liegt eine Individualvereinbarung vor.
3. Was gilt im Sonderfall, wenn der Makler den Mietvertrag erstellt hat?
Wenn aber (als Sonderfall) der Makler den Mietvertrag erstellt hat, gilt er nicht mehr zwischen den Mietparteien ausgehandelt und damit gilt die individuelle Regelung nicht mehr. Vielmehr gilt der Mietvertrag – wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) – von dem Vermieter an den Mieter angetragen und die günstigere Regelung hat für den Mieter Vorrang. Dies bedeutet, in Bezug auf Nebenkosten im Mietverhältnis, dass der Vermieter dem Mieter eventuell überzahlte Nebenkosten zurückerstatten muss (vgl. mehrdeutige Klauseln nach § 305c Abs. 2 BGB bei AGBs).
