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Mängel an der gekauften Immobilie – was tun?

Nach Übergabe der Immobilie treten Mängel an der Immobilie zutage, z.B. Risse an der Außenfassade oder etwa asbesthaltiger Untergrund bei den Fußböden.

Was kann man tun bei solchen Mängeln an der Immobilie?

Zunächst sollte man den Kaufvertrag prüfen lassen, welche Vorgaben bestehen bei Mängeln an der Immobilie (auch Mängelgewährleistung oder Mängelhaftung, oft als „Haftung bei Sachmängeln“ im Immobilienkaufvertrag beschrieben). Hier ergibt sich ein grundsätzlicher Haftungsausschluss (1.) oder es bestehen Bestimmungen zu arglistigen oder vorsätzlichen Verschweigen von Mängeln an der Immobilie (2.). Wenn man die Beweisschwierigkeiten als Käufer „umschifft“ hat (3.), bestehen gute Chancen, die Mängelrechte gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen (4.). Schließlich sind noch Verjährungsfragen (5.) zu beachten.

1. Grundsätzlicher Haftungsausschluss bei Mängeln an der Immobilie

Danach besteht bei den meisten Immobilienkaufverträgen grundsätzlich erst einmal ein Haftungsausschluss bei allen Sachmängeln.

2. Ausnahme arglistiges oder vorsätzliches Verschweigen von Mängeln an der Immobilie

Oft enthalten Immobilienkaufverträge als Ausnahmefall die Formulierung, dass nur bei vorsätzlichem und arglistigen Verschweigen von Mängeln an der Immobilie eine Haftung des Verkäufers besteht. Dies ist aber nicht so leicht zu beweisen und der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Verkäufer bei Abschluss des Immobilienkaufvertrages die Mängel an der Immobilie zumindest für möglich gehalten hat und bewusst diese Unkenntnis des Käufers von diesen Mängeln für den Abschluss des Immobilienkaufvertrags ausgenutzt hat (BGH, Urt. v. 14.06.2019, Az. V ZR 73/18, juris). Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht in diesem Zusammenhang jedoch nur eine Offenbarungspflicht des Verkäufers von Tatsachen, die für den Kaufentschluss des Käufers nach der Verkehrssitte von wesentlicher Bedeutung sind. Dies stellen jedoch nur extreme Fälle dar, wie bei einer fehlenden Baugenehmigung (BGH, Urt.v. 30.04.2003, Az. V ZR 100/02, juris) oder bei abesthaltigen Stoffen im Gebäude (BGH, Urt. v. 27.03.2009, Az. V ZR 30/08, juris). Daher steht der Käufer in der Regel vor hohen Beweisschwierigkeiten, diese hohen Anforderungen der Rechtsprechung dem Verkäufer gegenüber zu beweisen. Insbesondere muss der Käufer auch die unterbliebene Aufklärung offenbarungspflichtiger Umstände beweisen (BGH, Urt. v. 06.03.2020, Az. V ZR 2/19, juris). Ebenfalls handelt ein Verkäufer auch dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits arglistig, wenn er ins „Blaue hinein“ unrichtige Angaben zu Tatsachen macht, welche für den Käufer von kaufentscheidender Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 07.06.2006, Az. VIII ZR 209/05, juris).

3. Hohe Beweishürden bei Mängel an der Immobilie

Gelingen kann der Beweis am ehesten durch die (schriftliche) Bestätigung eines neutralen Dritten oder Sachverständigen, dass der Verkäufer die Mängel an der Immobilie beim Abschluss des Kaufvertrags für möglich gehalten haben und bewusst die Unkenntnis des Käufers ausgenutzt haben muss für den Kaufvertragsabschluss (Arglistelement). Dabei gelten wiederum hohe Anforderung an das Arglistelement des Verkäufers. Im Prozess kommt es dabei sogar auf mehrere Sachverständigengutachten an zu diesen Fragen. Wurden Mängel an der Immobilie durch den Verkäufer verschwiegen, erhält der Käufer Beweiserleichterungen; erfahrungsgemäß ist es für den Käufer schwierig, die unterbliebene Offenbarung darzulegen und zu beweisen. Der Verkäufer wird im Rahmen der sog. sekundären Darlegungslast verpflichtet, substantiiert darzulegen, dass eine Offenbarung von Mängeln an der Immobilie erfolgt sein soll. Hiernach muss der Käufer diese Behauptung des Verkäufers widerlegen. Ansonsten kann er die arglistige Täuschung des Verkäufers nicht beweisen.

4. Mängelgewährleistungsrechte des Käufers bei Mängeln an der Immobilie

Gelingt dem Käufer ein solcher Beweis, ist es ratsam, sich zunächst mit dem Verkäufer außergerichtlich zu einigen, und zwar zunächst auf die Beseitigung der Mängel an der Immobilie.

Auf dieser Grundlage können für beide Seiten vorteilhafte Vereinbarungen entstehen, z.B. dass die Verkäuferseite auf einen Teilbetrag des Kaufpreises verzichtet und die Käuferseite keine weiteren Gewährleistungsrechte im Gegenzug geltend macht. Damit kann auch die Verkäuferseite einen langwierigen Gerichtsprozess umgehen.

Als weitere Mängelgewährleistungsrechte kann der Käufer noch Minderung des Kaufpreises gegenüber dem Verkäufer geltend machen oder Schadensersatz bei nachweisbaren Schäden des Käufers und Verschulden des Verkäufers (besteht in der Regel beim Vorliegen der arglistigen Täuschung des Käufers). Auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag kommt gegenüber dem Verkäufer in Frage, wenn ein erheblicher Sachmangel an der Immobile besteht und eine erfolglose Frist zur Beseitigung der Mängel an der Immobilie gesetzt wurde. Nur ausnahmsweise ist eine Fristsetzung entbehrlich.

5. Verjährung bei Mängel an der Immobilie

Nach § 438 BGB verjähren Ansprüche wegen Mängeln am Grundstück nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB in zwei Jahren. Ansprüche wegen Mängeln am Bauwerk verjähren nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 a) BGB in fünf Jahren.

Bei Rechtsfragen und zu Ihrem weiteren Vorgehen bei Mängeln an der Immobilie und zum Immobilienrecht kommen Sie gerne auf uns zu.