Ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, obwohl man noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und nur eine sog. Auflassungsvormerkung im Grundbuch hat?
Künftige Eigentümer einer Immobilie möchten verständlicherweise so schnell, wie möglich im Falle einer Eigenbedarfskündigung selber einziehen. Man hat den notariellen Kaufvertrag gerade beim Notar abgeschlossen und schon möchte man den jetzigen Bewohnern der Immobilie die Eigenbedarfskündigung zustellen. Man hat nur eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, das heißt die dingliche Sicherung der Rechtsposition, dass wenn alle Voraussetzungen im Kaufvertrag erfüllt sind, man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Geht eine Eigenbedarfskündigung so schnell? Muss man nicht bei der Eigenbedarfskündigung abwarten, bis man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist?
Abwarten mit Eigenbedarfskündigung bis zur Grundbucheintragung als Eigentümer
Das Landgericht sagt „ja“ in seinem Beschluss vom 22.12.2017, Az.: 19 T 454/17, juris. Bis zu einer wirksamen Eigenbedarfskündigung muss man bis zu seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch abwarten. Ansonsten ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.
Dies bedeutet unter Umständen, dass der Erwerber einer Immobilie schon Monate warten muss, bis er die wirksame Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Notariate und Grundbuchämter brauchen erfahrungsgemäß Wochen bis Monate, bis ein Eigentumswechsel im Grundbuch umgeschrieben wird. Erst mit der Eintragungsbekanntmachung als Eigentümer kann dann wirksam die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.
Also sollte man als Erwerber einer Immobilie bei einer Eigenbedarfskündigung nicht vorschnell handeln.
Folgen dieser „späten“ Eigenbedarfskündigung
Mieter werden durch die Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung besser geschützt. Künftige Eigentümer der Immobilie sind daher gezwungen, viel Geduld an den Tag zu legen, bis sie ihre Eigenbedarfskündigung aussprechen können. Eventuell kann man mit dem Ausspruch einer Mieterhöhung besonders renitente Mieter zum Auszug bewegen. Aber auch dies will gut überlegt sein. Hohe Prozesskosten können von Nachteil sein, insbesondere da man nicht weiß, ob der Mieter bei einer erfolgreichen Klage dann auch tatsächlich bald auszieht oder ob das monatelange Verfahren einer Räumungsklage nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sich noch anschließt.
Die Eigenbedarfskündigung
Die sog. Eigenbedarfskündigung ist die Kündigung eines Mietverhältnisses in einer Immobilie, wenn der Eigentümer diese selber benötigt. Dabei muss der Eigentüner seinen Nutzungswunsch ausführlich darlegen, d.h. warum er diese Wohnung wirklich benötigt. Hierbei darf er sich bei seiner Eigenbedarfskündigung nicht auf pauschale Begrifflichkeiten beschränken. Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam wird, müssen die üblichen Kündigungsfristen im Mietverhältnis nach § 573 c BGB eingehalten werden. Bei einem Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung nimmt das Gericht dann eine Interessenabwägung nach § 574 BGB vor. Es werden die berechtigten Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses abgewogen mit dem berechtigten Interesse des Vermietersan der Nutzung seiner eigenen Wohnung.
Das Problem des vorgetäuschten Eigenbedarfs bei der Eigenbedarfskündigung
Besondere Vorsicht sollte man walten lassen bei einem sog. vorgetäuschten Eigenbedarf. Hierbei täuscht der künftige Eigentümer der Immobilie vor, die Wohnung selber nutzen zu wollen. Dabei möchte er diese nach der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nur vorteilhafter neu vermieten. Kommt der vorgetäuschte Eigenbedarf beim Räumungsprozess ans Licht, kann der Mieter ggf. in der Wohnung bleiben oder Schadensersatz verlangen für die teurere Miete in der neuen Wohnung. Den vorgetäuschten Eigenbedarf muss der Mieter dem Vermieter jedoch erst einmal nachweisen.
Prozessuales zur Eigenbedarfskündigung
Im Verfahren der Eigenbedarfskündigung sollte beachtet werden, dass die Eintragungsbekanntmachung als Eigentümer tatsächlich vorhanden ist, bevor man dem Mieter kündigt. Sonst können vor allem bei der Räumungsklage unliebsame und kostspielige Überraschungen auf den neuen Eigentümer in spe warten.
Generell empfiehlt es sich, für eine rechtswirksame Eigenbedarfskündigung anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Insbesondere das Schreiben zur Eigenbedarfskündigung sollte rechtswirksam formuliert sein.
Bringt man als neuer Eigentümer der Immobilie die notwendige Zeit und Geduld mit, hat man in der Regel gute Chancen, seine Immobilie selber bewohnen zu dürfen. Bei einer Interessenabwägung nach § 574 BGB kommen Gerichte häufig zu einer Lösung des Konflikts über den Faktor Zeit, d.h. Mieter dürfen nicht selten nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mehrere Monate länger in der Wohnung bleiben, bis sie etwas Neues gefunden haben.
Bei weiteren Fragen im Mietrecht und zur Eigenbedarfskündigung kommen Sie gerne auf uns zu.
