Baurecht aktuell

Baurecht aktuell – Welche Neuerungen hält das Bauplaungsrecht und das Bauordnungsrecht bereit in 2023?

1. Das Baulandmobilisierungsgesetz vom 23.06.2021 hat Neuerungen bei der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans gebracht. Nach dem neuen § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans neuerdings befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Befreiung erfordern.
2. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit der Festsetzung eines neuen Bebauungsplantypus für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB. An sich besteht in diesem Bereich gerade kein Bebauungsplan. Aufgrund der Notwendigkeit der Wohnraumversorgung der Bevölkerung kann nachträglich im Gebiet des § 34 BauGB ein Bebauungsplan festgesetzt werden, der Flächen enthält, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen (§ 9 Abs. 2 d BauGB).
3. Warum gibt es auch baurechtliche Vorgaben für Aufschüttungen oder Abgrabungen?
   Das Bauordnungsrecht, als sog. Baupolizeirecht, soll auch vor Abstürzen sichern, die von Aufschüttungen oder Abgrabungen herrühren. Daher gilt dies auch als sog. bauliche Anlage, für die auch die Landesbauordnung BW (LBO BW) Anwendung findet.
4. Baurechtliche Genehmigungen gelten auch für den Rechtsnachfolger, z.B. nach einem Grundstücksverkauf. Baurechtliche Genehmigungen sind daher vorhabenbezogen. Sie können jedoch nach Zeitablauf verfallen.
5. Wird die Baugenehmigungsbehörde nicht weiter tätig, kann erst eine sog. Untätigkeitsrüge mit Frist schriftlich erhoben werden, bevor Untätigkeitsklage eingereicht werden kann.
6. Ein Bebauungsplan kann inhaltlich unwirksam sein, z.B. weil eine Festsetzung davon funktionslos ist (d.h. es wurde eine offene Bauweise festgesetzt und tatsächlich wurde das Gebiet nicht locker und nicht offen bebaut). Dann gelten trotzdem die „fehlerhaften“ Festsetzungen des Bebauungsplans und dieser bleibt weiterhin rechtskräftig. Es können aber von der Baugenehmigungsbehörde Abweichungen genehmigt werden.
7. Hängt die Baugenehmigung von der Stellungsnahme der unterschiedlichen Behörden ab, wie der Denkmalschutzbehörde oder Immissionsschutzbehörde, empfiehlt sich ein sog. Scoping-Termin zur Beschleunigung des Genehmigungsverfahrens. Hier kann im gemeinsamen Termin abgefragt werden, welche Unterlagen zur Genehmigung des Vorhabens welche Behörde genau braucht.
8. Die Gebietstypik der Baunutzungsverordnung (BauNVO), wie Allgemeines Wohngebiet oder Gewerbegebiet, ist generell vorrangig vor dem gemeindlichen Gebietsfindungsrecht. Ausnahmsweise sind jedoch gemeindliche Gebietssonderformen zulässig. Diese können mittels eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erlassen werden.
9. Die Baugenehmigung muss inhaltlich so genau bestimmt sein, dass drittbetroffene Nachbarn genau ersehen können, inwiefern sie davon betroffen sind (inhaltliche Bestimmtheit der Baugenehmigung).
10. Ein Vorhaben mit Teilprojekten kann als ein Genehmigungsantrag für alle Projekte gestellt werden. Oder für jedes Teilprojekt kann ein separater Genehmigungsantrag gestellt werden („Salamitaktik“). Beides ist zulässig und jeder Antrag des Bauherrn muss von der Behörde separat beschieden werden.
11. Die Behörde hat ein Wahlrecht, ob sie die Baugenehmigung mit Nebenbestimmungen versieht, z.B. um Abstandserfordernisse bei neuen Stadtquartieren zu erlassen. Oder ob sie das in der Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gegenseite aushandelt.
12. Bei Bauvorhaben mit evtl. Nachbareinwendungen bietet es sich an, sich die Bauakte des Nachbargrundstücks einzuholen. Sollte hier etwas nicht baurechtskonform zustande gekommen sein, kann dies als Verhandlungsmasse für die eigene Rechtsposition dienen. Dann muss der Nachbar evtl. auch dem geplanten Bauvorhaben im Gegenzug etwas eingestehen.
13. Nachbarn können sich bei ihren Nachbareinwendungen auf die Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung, wie die Baugebiete nach der BauNVO, berufen, wenn gegen diese verstoßen wurde. Dabei haben Nachbarn einen sog. Gebietserhaltungsanspruch gegenüber Bauvorhaben, welche aus dem Rahmen der bereits vorhandenen Bebauung herausfallen.
    Demgegenüber sind übertretene Baugrenzen, Grundflächenzahlen (GRZ), Geschossflächenzahlen (GFZ) oder überbaubare Flächen eines Bauvorhabens nur bei dem ausdrücklichen planerischen Willen der Gemeinde drittschützend (vgl. u.a. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 11.01.1995 -3 S 3096/94). Das heißt Nachbarn können sich dann bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften auch zu ihren Gunsten darauf berufen. Hierzu muss jedoch die Begründung von Bebauungsplänen bei der Gemeinde geprüft werden, ob diese Vorschriften auch wirklich nach dem Willen der Gemeinde zum Schutz der Nachbarn dienen sollen.

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