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Investoren im Baurecht

Wie gehen Investoren eines Bauvorhabens baurechtlich am besten vor?

Wie können Investoren im Baurecht für ihr Vorhaben am besten vorgehen? Es biete sich der Vorschlag eines Investors an die Stadt zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes an (1.). Aber auch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gibt es im Baurecht (2.). Schließlich steht es im Baurecht noch im Ermessen der Stadt, in bebauter Ortlage das vereinfachte Verfahren anzuwenden (3.).

1. Vorschlag eines Investors zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplans
Ein Investor tritt mit einer Planzeichnung an den Leiter des Bauplanungsamts heran, am besten gleich mit entsprechenden Gutachten, wie z.B. mit einem Lärmgutachten oder einem Verkehrsgutachten.
Damit zeigt der Investor der Baurechtsbehörde, dass sein Vorhaben im Baurecht überhaupt zulässig ist.
Danach erfolgt der Planaufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan der Gemeinde nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB und die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung.
Wenn kein solcher Planaufstellungbeschluss erfolgt ist, ist der Bebauungsplan trotzdem materiell rechtswirksam. Nur eine fehlende Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist nach § 214 BauGB erheblich für eine rechtliche Unwirksamkeit des Bebauungsplans.
Hintergrund der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB. Alle Träger von privaten und öffentlichen Interessen (z.B. auch die Denkmalbehörde oder die Wasserbehörde), im Übrigen auch Nichteigentümer von angrenzenden Grundstücken (wie z.B. NABU etc.), können Ihre Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf innerhalb von einem Monat abgeben.
Diese Öffentlichkeitsbeteiligung kann in Präsenz, z.B. in Form einer öffentlichen Versammlung oder auch digital durchgeführt werden.
 
Seit 2017 gibt es keine Präklusion mehr von nicht vorgebrachten Argumenten bei der Öffentlichkeitsbeteiligung im Normenkontrollverfahren, d.h. diese werden im nachfolgenden Gerichtsverfahren nicht mehr ausgeschlossen. Trotzdem sollten die unterschiedlichen Stellungnahmen innerhalb eines Jahres schriftlich der Stadt mitgeteilt werden.
 
Der Bebauungsplan ist dann das Ergebnis einer gerechten Abwägung dieser privaten und öffentlichen Stellungnahmen.
Dieser wird dann als Satzung von der Gemeinde beschlossen.
 
2. Für Großbauprojekte bietet sich auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB an

Hier verpflichtet sich der Vorhabenträger innerhalb einer bestimmten Frist, das Vorhaben umzusetzen. Demgegenüber schafft der normale Bebauungsplan nur den rechtlichen Rahmen und der Vorhabenträger muss das Vorhaben dann nicht unbedingt umsetzen.

Auch beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan erstellt der Vorhabenträger den Bebauungsplan und tritt mit ihm an die Gemeinde heran. Es empfiehlt sich auch, dass der Vorhabenträger gleich einen Umweltbericht mit vorlegt. Damit zeigt der Vorhabenträger, dass das Vorhaben auch im Baurecht möglich ist.
Das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt dann, wie beim „normalen“  Bebauungsplan.

Als Hauptunterschied verpflichtet sich jedoch beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Vorhabenträger in einem Durchführungsvertrag gegenüber der Gemeinde zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten.

Im Durchführungsvertrag können auch Fristen für die Durchführung von einzelnen Bauabschnitten geregelt werden, unter dem Vorbehalt einer Genehmigung der Stadt.

Als weitere Besonderheit des vorhabenenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB sind nach § 12 Abs. 3 BauGB die Bestimmungen der BauNVO nicht anwendbar. Dies bedeutet, dass die Typisierung der Baugebiete in der BauNVO dann nicht mehr gilt. Im Extremfall kann dann ein Wohnhaus neben einer industriellen Anlage durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan errichtet werden.

Nach § 13 a BauGB erleichtert der vorhabenbezogene Bebauungsplan auch eine Wiedernutzbarmachung von Brachflächen in bebauter Ortslage.

Als Vorteile des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann die Gemeinde fast ohne eigene Kosten, Bauland entwickeln. Der Vorhabenträger hat weitgehende Termin- und Planungssicherheit und kann sein Vorhaben rechnerisch gut kalkulieren.

Wird das Vorhaben nach § 12 Abs. 6 BauGB nicht innerhalb der gesetzten Frist durchgeführt, wird der vorhabenbezogenen Bebauungsplan von der Gemeinde aufgehoben. Demgegenüber bleibt der „normale“ Bebauungsplan dann weiter gültig. Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde können aus der Aufhebung nicht geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass für den Investor dann alle Bemühungen umsonst gewesen sind.

3. Bebaungspläne im vereinfachten Verfahren nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Gebiet nach § 34 BauGB

Im Ermessen der Stadt kann diese das vereinfachte Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen in bebauter Ortslage nach § 34 BauGB anwenden. Dies bedeutet im Baurecht eine Umdeutung des § 34 BauGB in das vereinfachte Verfahren.

Als Vorteil dieses vereinfachten Verfahrens muss der Vorhabenträger keinen Umweltbericht bei der Stadt abgeben. Das Verfahren im Baurecht ist damit erheblich beschleunigt. Weiterhin kann auch von einer frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung abgesehen werden. Auch betroffenen Behörden oder Träger der öffentlichen Belange, wie der NABU z.B., können eine kürzere Beteiligungsfrist von der Stadt erhalten.

Bei weiteren Fragen im Baurecht wenden Sie sich gerne an uns.