Welche Regelungen gelten im Bauträgervertrag zur Kaufpreiszahlung?
In einem Fall ging es darum, dass ein Bauträger die Schlüsselübergabe verweigert hat, weil die letzten drei Kaufpreisraten vom Erwerber nicht vollständig gezahlt wurden und er einen Mängeleinbehalt geltend gemacht hat.
1. Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Beim Bauträgervertrag gelten die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bei der Kaufpreiszahlung. Hat der Bauträger im Bauträgervertrag abweichende Regelungen zur MaBV vereinbart, kann der Erwerber gegen ihn Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereichung geltend machen, insbesondere nach § 817 BGB. Im Detail kann der Erwerber auch Zinsansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen, die dieser aufgrund der verfrühten Zahlung erzielt hat.
2. Voraussetzungen für die Fälligkeit der Zahlungsraten
Nach § 650 g Abs. 4 BGB ist eine Zahlungsrate durch den Erwerber im Bauträgervertrag zu entrichten, wenn der Erwerber das Werk abgenommen hat und der Bauträger dem Erwerber eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.
Beim Bauträgervertrag gilt grundsätzlich die Regelung der Zahlung nach Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV). Es gilt ein strenges Vorleistungsverbot zugunsten des Verbrauchers. Die MaBV enthält sogar ein Entgegennahmeverbot durch den Bauträger. Dies bedeutet, dass dieser freiwillige vorzeitige Ratenzahlungen durch den Erwerber zurückweisen oder zurück überweisen muss oder er eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen muss.
Eine Abschlagszahlung darf den Wert des erreichten Bautenstands nicht überschreiten. Ansonsten würde der Erwerber das Risiko der Insolvenz des Bauträgers tragen.
Es kommt im Wesentlichen auf den Bauträgervertrag an, nach welcher Rate Zug-um-Zug die Besitzübergabe der Immobilie geschuldet wird.
Die letzte Rate im Bauträgervertrag ist in der Regel erst fällig, wenn das Haus vollständig fertiggestellt ist. Dies bedeutet, alle vertraglich geschuldeten Leistugen müssen erbracht sein und alle Protokollmängel müssen beseitigt sein.
Aus Verjährungsgründen bietet es sich jedoch an, eine prüffähige Schlussrechnung zu stellen.
3. Ratenzahlung nach Baufortschritt
Nach § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger nach Baufortschritt Ratenzahlungen entgegennehmen.
In § 3 Abs. 2 MaBV sind die genauen Vom-Hundert-Sätze aufgeschlüsselt. Insbesondere sollte die Summe aller Raten auch 100 % der Gesamtsumme ergeben.
Der Bauträger darf jedoch höchstens sieben Teilbeträge entgegennehmen, § 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV.
Entscheidend ist also im Sinne der MaBV, dass der entsprechende Bautenstand tatsächlich erreicht ist.
4. Was passiert bei Mängeln mit den Zahlungsraten?
Grundsätzlich kann der Erwerber wegen Mängeln an der Immobilie die Zahlung von Raten im angemessenen Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern. Hier kann auch die Begutachtung durch einen Bausachverständigen helfen, was ein angemessener Preis für einen letzten Einbehalt ist. Nimmt der Erwerber des Bauträgervertrages Abzüge von den geschuldeten Raten vor, die nicht nur geringfügig überhöht sind, kann die Übergabe vom Bauträger verweigert werden.
Einbehalte bei einzelnen Raten können durch Formular- und Verbraucherverträge weder ausgeschlossen, noch eingeschränkt werden. Allerdings hat der Bauträger dann auch ein Rücktrittsrecht vom Bauträgervertrag, wenn der Zahlungsrückstand des Erwerbers erheblich ist. Hierzu ist im Bauträgervertrag eine Einschränkung des Rücktrittsrechts des Bauträgers zugunsten des Erwerbers zu fixieren.
5. Wie ändert sich der Zahlungsplan bei Sonderwünschen des Erwerbers?
Nachträgliche Sonderwünsche des Erwerbers führen zu einer Neuberechnung des Ratenplans. Es kommen auch Nachzahlungen auf bereits fällige Raten in Betracht. Es bietet sich an, bereits im Bauträgervertrag festzulegen, dass Erhöhungsbeträge aus Sonderwünschen anteilig mit der nächsten Rate nachzuzahlen sind.
Wird wegen den Sonderwünschen eine eigene Rate im Bauträgervertrag festgelegt, kann wegen einer Abweichung zu den gesetzlich festgelegten max. „7-Raten-Regel“ und zu den Höchstsätzen in § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV der gesamte Zahlungsplan unwirksam sein.
6. Besitzübergabe nach vollständiger Fertigstellung der Immobilie
Nach § 3 Abs. 2 MaBV hat der Erwerber einen Anspruch auf Besitzübergabe, wenn die Immobilie bezugsfertig ist und die bis zu diesem Zeitpunkt geschuldeten Ratenzahlungen geleistet sind. Werden wegen Mängeln Einbehalte geltend gemacht durch den Erwerber, wird der Übergabeanspruch nicht tangiert. Sind jedoch die Abzüge des Erwerbers wesentlich überhöht, kann der Bauträger die Übergabe verweigern.
Bei weiteren Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag wenden Sie sich gerne an uns.
