Bauträgerrecht – Update 2023

Bauträgerrecht

Neues in der Rechtspraxis zum Bauträgerrecht in 2023

1. Was ist das Besondere am Bauträgervertrag?
   

   Im Bauträgerrecht besteht ein besonderes Sicherungsbedürfnis des Erwerbers. Der Bauträger errichtet auf seinem eigenen Grundstück mit den fremden Geldmitteln des Erwerbers eine Immobilie. Juristisch gesprochen verbindet sich im Bauträgerrecht die Immobilie mit dem Grundstück des Bauträgers. Der Bauträger wird selber erst einmal Eigentümer der Immobilie. Er könnte die Immobilie danach an mehrere Erwerber verkaufen und sehr viel Geld verdienen. Dieses besondere rechtliche Risiko des Erwerbers wird im Bauträgerrecht durch die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abgesichert. Eine weitere Absicherung ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung des Eigentums des Erwerbers im Grundbuch. Nur der Erwerber hat nach Zahlung des Kaufpreises den rechtlichen Anspruch auf Eigentumsverschaffung der gekauften Immobilie im Grundbuch.

   Daher enthält der Bauträgervertrag Bestandteile von verschiedenen Verträgen, unter anderem dem Kaufvertrag zum Erwerb des Grundstücks, dem Werkvertrag zur Errichtung der Immobilie, sowie dem Architektenvertrag zur Planung und Überwachung der durchgeführten Bauleistungen.
   Nur der Bauträger ist der Bauherr.

2. Welcher Form bedürfen Bauträgerverträge?

   Alle Regelungen müssen im Bauträgerrecht notariell beurkundet werden. Es ist wegen des wirtschaftlichen Drucks auf die Notare durch die  Bauträger sogar AGB-Recht anwendbar. Bauträgerverträge werden in einer Vielzahl von Fällen vom Bauträger selber/vom Notar erstellt. Aus Verbraucherschutzgründen wird daher AGB-Recht angewendet, selbst wenn der Vertrag nur einmal angewendet wird (vgl. § 310 Abs. 3 BGB).
   Der Erwerber hat seit der Baurechtsreform 2018 nach § 650 n BGB sogar den Anspruch auf die Herausgabe von Plänen gegenüber dem Bauträger. Vor der Reform des Bauträgerrechts war die Voraussetzung zur Herausgabe von Plänen das rechtliche Interesse des Erwerbers.
   Seit der Reform des Bauträgerrrechts bedarf der Bauträgervertrag nach § 660 k Abs. 3 BGB ebenso verbindliche Angaben über den Fertigstellungstermin.

3. Wie muss die Baubeschreibung im Bauträgerrecht beschaffen sein?
   

   Die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerkes müssen klar dargestellt sein. Mit § 650 k Abs. 2 BGB werden vertragsbegleitenden Umstände zur Auslegung mit herangezogen, wenn die Baubeschreibung unklar ist. Das heißt, Prospektangaben etc. zählen zur  Leistungsbeschreibung des Bauwerkes. Eine lückenhafte Baubeschreibung geht zu Lasten des Bauträgers.
   Z.B. gilt in der Rechtsprechung ein Stellplatz als mangelhaft, wenn man mit dem Auto dreimal rangieren muss, um in den Parkplatz einfahren zu können. Wird in Prospektangaben mit familienfreundlichen Parkplätzen geworben und ist dies nach der Errichtung nicht der Fall, ist ein Minderungsrecht für den Kaufpreis begründet.

4. Welcher Leistungsumfang besteht beim Bauwerk?

   Beim Bausoll haben Prospekt- und Werbeaussagen ebenfalls Bedeutung nach § 650 k Abs. 2 BGB. Bei einem Verstoß eines Bauvorhabens gegen Prospektangaben hat der Erwerber ggf. Minderungsrechte am Kaufpreis.
   Ebenso hat der Bauträger anerkannte Regeln der Technik einzuhalten. Dies sind technische Regelwerke, die sich in der Praxis bewährt haben und von der Wissenschaft anerkannt sind. Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik führt zu einem Mangel an dem Bauwerk, ohne dass es eines Schadens bedarf. Ändern sich die anerkannten Regeln der Technik, hat der Bauträger die Pflicht, den Erwerber darauf hinzuweisen und auf die Folgen. Der Erwerber kann dann entscheiden, welche Ausführung er wählt. Wählt der Erwerber den neuesten Stand der anerkannten Regeln der Technik, muss der Bauträger den neuesten Stand kostenfrei herstellen. Daher ist es dem Bauträger zu raten, bereits im Bauträgervertrag festzuschreiben, dass die Bauausführung zum Stand der Baugenehmigung als vereinbart gilt.

5. Wie werden Sonderwünsche des Erwerbers rechtssicher im Bauträgervertrag festgeschrieben?
   

   Sonderwünsche des Erwerbers sorgen grundsätzlich für eine höherwertige Leistung. Die Verteuerung muss zwingend zu einer Änderung des Ratenzahlungsplans im Bauträgervertrag führen. Bei einer Abweichung des Ratenzahlungsplans von der MaBV ist jedoch der gesamte Zahlungsplan nichtig. An sich ist die Höhe der Vergütung der Sonderwünsche Verhandlungssache zwischen dem Erwerber und dem Bauträger. Bei einer späteren Vereinbarung von grundsätzlich teureren Sonderwünschen ist der Bauträger erst einmal im Vorteil. Er wird einen höheren Preis verlangen, da ggf. andere Handwerker für die Umsetzung der Sonderwünsche beauftragt werden müssen und er einen erhöhten Koordinierungsaufwand hat.

Bei weiteren Fragen im Bauträgerrecht oder zu Ihrem Bauträgervertrag kommen Sie gerne auf uns zu.