Reservierungsgebühr beim Immobilienkaufvertrag
Vor dem Kauf einer Immobilie wird vom Verkäufer des öfteren eine sog. Reservierungsvereinbarung mit dem Käufer geschlossen. Mit dieser Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung einer Reservierungsgebühr.
1. Was ist eine Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkaufvertrag?
In einer Reservierungsvereinbarung zum Immobilienkaufvertrag wird die weitere Vorgehensweise für ein Grundstück geregelt. Darin wird der Leistungsumfang des Verkäufers geregelt, wie die Reservierung des Grundstücks für den Käufer. Bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages verpflichtet sich ein Verkäufer durch die Reservierungsvereinbarung, das Grundstück nicht an einen anderen Kaufinteressenten zu verkaufen. Es können aber noch andere Leistungen des Verkäufers in einer Reservierungsvereinbarung geregelt sein, wie die Verpflichtung zur Lieferung einer Entwurfsplanung für den Käufer oder die Erstellung eines abschlussfähigen notariellen Kaufvertrages. Da bis zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages, z.B. für die Beantragung einer Baugenehmigung, noch viele Wochen vergehen können, sichern sich die Käufer über die Reservierungsvereinbarung das begehrte Grundstück. Die Verkäufer erhalten über die Reservierungsvereinbarung Planungssicherheit, damit die Käufer nicht mehr vom Kauf wieder Abstand nehmen.
2. Muss eine Reservierungsvereinbarung zum Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden?
Nach § 311 b Abs. 1 BGB müssen alle Verträge zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück notariell beurkundet werden. Aber gilt dies auch für eine Reservierungsvereinbarung? Nach der Rechtsprechung des Amtsgerichts Dortmund, 425 C 3166/18, beck-online, besteht eine notarielle Beurkundungspflicht von Reservierungsvereinbarungen, wenn die Reservierungsgebühr höher als 0,3 % des Kaufpreises beträgt. Dann soll der Käufer durch die notarielle Beurkundung von der überstürzten Übernahme erhöhter Reservierungsentgelten in einer Reservierungsvereinbarung geschützt werden. Wird trotzdem über diesem Wert eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen, ohne diese vor dem Notar als Urkunde abzuschließen, ist diese Reservierungsvereinbarung nicht wirksam zustande gekommen. Der Käufer hat einen Rückzahlungsanspruch der Reservierungsgebühr aus der Reservierungsvereinbarung aus ungerechtfertigter Bereicherung nach §§ 812 ff. BGB gegenüber dem Verkäufer.
3. Darf eine Reservierungsvereinbarung einseitig vom Verkäufer dem Käufer gegenüber angetragen werden?
Wenn die Reservierungsvereinbarung einseitig vom Verkäufer dem Käufer gegenüber angetragen wird, also sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen, liegt ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB vor. Die Reservierungsvereinbarung kann dann rechtlich unwirksam sein. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes benachteiligt sie die Käufer als Verbraucher unangemessen (BGH, Urt. v. 23.09.2020 – III ZR 21/10). Nach dem BGH, a.a.O., Rn. 13, „führt die dabei erforderliche Interessenabwägung im Streitfall zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung des Reservierungsentgelts bzw. der ausnahmslose Ausschluss der Rückzahlung dieses Entgelts“ bei einer Reservierungsvereinbarung „bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags über die Wahrung schutzwürdiger Interessen der Käufer hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Käufer vorliegt“.
Daher sollte die Reservierungsvereinbarung idealerweise durch den Verkäufer Satz für Satz mit dem Käufer abgesprochen werden, um rechtswirksam zu sein. Dies wird jedoch in der rechtlichen Praxis einer Reservierungsvereinbarung schwer möglich sein.
4. Kann eine Reservierungsvereinbarung vom Käufer als Verbraucher nach §§ 355 ff. BGB widerrufen werden?
Bei Verbraucherverträgen nach §§ 355 ff. BGB hat der Käufer als Verbraucher gegenüber einem Unternehmer eine 14-tägige Widerrufsmöglichkeit. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass eine Widerrufsbelehrung in der Reservierungsvereinbarung aufgenommen wurde. Fehlt es, wie in der Praxis, des öfteren bei einer Reservierungsvereinbarung an einer Widerrufsbelehrung des Verbrauchers als Käufer, gilt die Höchstfrist für den Widerruf von einem Jahr und 14 Tagen ab Vertragsschluss nach § 355 Abs. 2 Satz 2 BGB. Dies bedeutet, dass der Käufer die Reservierungsvereinbarung immer noch nach deren Abschluss in einem solchen Fall mit einer Frist von einem Jahr und 14 Tagen widerrufen kann. Nach § 355 Abs. 3 BGB ist als Rechtsfolge des Widerrufs die Reservierungsgebühr als empfangene Bezahlung vom Verkäufer aus der Reservierungsvereinbarung unverzüglich zurückzugewähren.
