Kauf bricht nicht Miete – Was passiert beim Kauf/Verkauf von vermieteten Immobilien/von Mietobjekten?
1. Was bedeutet der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete?
Nach § 566 BGB bedeutet dieser Grundsatz, dass die im Kaufsfall/Verkaufsfall bestehenden Mietverhältnisse nach der Veräußerung der Mietsache fortbestehen. Die Mietverhältnisse sind in diesem Sinne klassische Wohnraummietverhältnisse, aber auch Miet- und Pachtverhältnisse über Grundstücke und andere Räume fallen darunter. Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete bezieht sich aber auch auf bestellte dingliche Rechte, wie das Erbbaurecht, den Nießbrauch oder das dingliche Wohnrecht nach § 1093 BGB, die nach Abschluß des Mietvertrags bestellt werden. Im Fall der Zwangsversteigerung bleibt weiter der Mieter in der zwangsversteigerten Immobilie, der Ersteher der Immobilie hat nach § 57 a Satz 1 ZVG ein Sonderkündigungsrecht.
2. Gilt auch bei Untermietverhältnissen der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete?
Nein, der Bundesgerichtshof hat dies aus Billigkeitsgründen in seiner Entscheidung Urt.v. 22.05.1989, VIII ZR 192/88, abgelehnt. Dies bedeutet, dass bei einem Wechsel des Hauptmieters ein Untermietverhältnis nicht weiter fortbesteht.
3. Geht auch eine Überleitung von Mietverträgen außerhalb der Anwendung von § 566 BGB?
Außerhalb des Grundsatzes Kauf bricht nicht Miete geht auch eine Überleitung von Mietverträgen auf einen neuen Vermieter mithilfe einer Überleitungsvereinbarung. Diese kann als dreiseitige Vereinbarung gestaltet sein zwischen Mieter, dem alten Vermieter und dem neuen Vermieter (BGH, Urt. v. 20.01.2010 – VIII ZR 84/09).
4. Welche Voraussetzungen bedarf es, dass der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete nach § 566 BGB gilt?
- Veräußerung im Sinne von dinglicher Übertragung des Eigentums auf einen anderen Käufer. Es reicht daher eine bloße Auflassungsvormerkung nicht, dass eine Eigentumsübertragung in diesem Sinne begründet wird.
- Bestehen eines gültigen Mietvertrages. Bei gemischten Verträgen kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt der vertraglichen Leistung liegt. Sobald die entgeltliche Gebrauchsüberlassung im Vordergrund steht, findet der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete Anwendung.
- Die Immobilie muss im Zeitpunkt der Veräußerung bereits an den Mieter überlassen worden sein.
- Vermieter und Veräußerer müssen identisch sein. Dies liegt nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 03.07.1974, VIII ZR 6/73) bei einer Teilidentität nicht vor, d.h., wenn nur einer von mehreren Eigentümern Vermieter ist.
5. Welche Rechtsfolgen ergeben sich aus dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete aus § 566 BGB?
Der Erwerber der vermieteten Immobilie tritt in ein neues Mietverhältnis mit dem Mieter über den unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes mit demselben Inhalt ein, wie mit dem Veräußerer. Es bestehen für ihn unmittelbar die Pflichten Gebrauchsüberlassung der Mietsache und Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand.
6. Was passiert bei einer Mehrheit von Erwerbern?
Sind auf Erwerberseite mehrere Personen beteiligt, besteht mit den Erwerbern ein einheitliches Mietverhältnis mit diesen als Gesamtschuldner bzw. Gesamtgläubiger.
7. Gegen wen muss sich der Erwerber mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis richten?
Es gilt das sog. Fälligkeitsprinzip. Dies bedeutet, dass Ansprüche des Mieters, die vor dem Eigentumswechsel fällig geworden sind, gegenüber dem bisherigen Vermieter geltend gemacht werden müssen. Ansprüche des Mieters, die nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden, sind gegenüber dem neuen Vermieter geltend zu machen. Ausnahmen vom Fälligkeitsprinzip bestehen bei Mietmängeln. Hier ist es unerheblich, ob diese Mängel vor oder nach dem Eigentumsübergang entstanden sind. Bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung. Hierfür bekommt der Vermieter als Gegenleistung die laufend geschuldete Miete. Der Erwerber tritt nach § 566 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters. Daher geht der Erfüllungsanspruch gegenüber dem Veräußerer auf Mängelbeseitigung unter (BGH, Urt. v. 19.06.2006 – VIII ZR 284/05).
8. An wen muss der Mieter die Miete bezahlen beim Kauf/Verkauf der Immobilie?
Hier gilt ebenfalls das Fälligkeitsprinzip. Es kommt darauf an, wann die Ansprüche des jeweiligen Vermieters fällig geworden sind. Der alte Vermieter behält seine Ansprüche gegenüber dem Mieter für Forderungen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden und fällig geworden ist. Diejenigen Forderungen, die nach dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, stehen dem Erwerber gegenüber dem Mieter zu.
9. Ist der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete nach § 566 BGB zwingendes Recht?
Im notariellen Kaufvertrag sind Regelungen denkbar, die den wirtschaftlichen Übergang auf den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung vorverlegen. Die Vorschrift des § 566 BGB ist damit abdingbar. Auch durch dreiseitge Vereinbarung zwischen dem Erwerber, dem Veräußerer und dem Mieter kann der Mietvertrag übergeleitet werden. Hierfür reicht es auch aus, wenn Mieter und Erwerber wechselseitig die Erfüllung des Mietvertrages verlangen und der Vermieter dies duldet.
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