Aktuelle Rechtsprechung zum Bauträgergeschäft – Stärkung der Bauherrenrechte oder höhere Risiken der Bauherren?, zugleich Vortrag auf der Fachtagung „Bauträgergeschäft“, beim Sparkassenverband Baden-Württemberg, Sparkassenakademie, am 23.06.2026 in Stuttgart.
Von Rechtsanwältin Dr. Isabel Wagner
Welche neue Tendenzen in der Rechtsprechung sind erkennbar im Bauträgergeschäft?
1. Vertragsstrafe trotz Rücktritt des Bauherrn bleibt bestehen (BGH, Urteil v. 22.05.2025, VII ZR 129/24)
Muss der Bauherr vom Bauträgervertrag zurücktreten, weil der Bauträger im Verzug mit seiner Leistungserbringung ist, bleibt sein Anspruch auf eine vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe dennoch bestehen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) führt ein Rücktritt vom Bauträgervertrag dazu, dass die Hauptleistungspflichten entfallen. Nebenleistungspflichten, wie die Vertragsstrafe, sollen daneben bestehen bleiben. Sinn und Zweck einer Vertragsstrafe ist die Druckfunktion, Druck auf den Bauträger bei Verzug auszuüben und die Ausgleichsfunktion, dem Bauherr ohne Nachweis eines konkreten Schadens einen Zahlungsanspruch durch die Vertragsstrafe zu gewähren. Laut BGH soll die Vertragsstrafe aufrechterhalten bleiben, da sonst der Bauträger den Rücktritt vom Vertrag durch den Bauherr mit dem Ziel des Erlöschens der Vertragsstrafe provozieren könnte.
2. Persönliche Haftung Geschäftsführer Bauträger beim Vertoß gegen Vorleistungsverbot (OLG Celle, Urteil v. 25.11.2025, 3 U 171/24)
Nimmt der Geschäftsführer eines Bauträgers die Zahlungsraten vor Erreichen des Bautenfortschritts entgegen und verstößt damit gegen das Vorleistungsverbot, haftet dieser persönlich gegenüber dem Bauherrn auf Schadensersatz nach § 823 Abs. 2 BGB, § 3 MaBV.
3. Zur Fälligkeit der letzten Rate (BGH, Urteil v. 22.04.2026, VII ZR 88/25)
Der Bundesgerichtshof hat sich in diesem Urteil zur Frage geäußert, wann die letzte Rate fällig ist. Diese ist fällig nach vollständiger Fertigstellung des Bauwerkes. Wann ist laut BGH das Bauwerk fertiggestellt? – Wenn Protokollmängel beseitigt sind, d.h. die bei Abnahme festgestellten Mängel sind vollständig beseitigt, oder wenn wesentliche Mängel behoben sind, dann ist die letzte Rate fällig.
4. Stärkung der Bauherrenrechte in der aktuellen Rechtsprechung zum Bauträgergeschäft
In der aktuellen Rechtsprechung des BGHs und der OLGs sind darüber hinaus Tendenzen erkennbar, welche die Bauherrenrechte stärken:
a.) Kein Abzug „Alt für Neu“ bei Mängelbeseitigung
Nach dem Urteil des BGH zur Mängelbeseitigung vom 27.11.2025, VII ZR 112/24, soll dem Bauherrn kein Abzug „Alt für Neu“ bei seinem Mängelbeseitigungsanspruch entgegengehalten werden, auch wenn er 5 Jahre das Bauwerk störungsfrei nutzen konnte.
b.) Eigentumsverschaffung trotz Mängeln (OLG München, Beschluss v. 29.01.2024, 28 U 2650/23 Bau)
Bauherren können die Umschreibung des Eigentums erzwingen, obwohl sie bis zu 8,5 % des Kaufpreises wegen Mängeln zurückbehalten, wenn der Bauträger die Mängelbeseitigung nicht zeitnah durchführt.
5. Höhere Risiken der Bauherren in der aktuellen Rechtsprechung zum Bauträgergeschäft
Auf der anderen Seite sind Tendenzen in der aktuellen Rechtsprechung erkennbar, welche höhere Risiken des Bauherrn beinhalten.
a.) Stärkere Baupflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Beim sog. „steckengebliebenen Bau“ bzw. bei Insolvenz des Bauträgers wird die WEG Adressat des Anspruchs der Bauverpflichtung des Bauträgers. Dabei kommt es nicht darauf an, ob im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum. Der Anspruch des Sondereigentümers auf erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums ergibt sich aus der Teilungserklärung. Aus baupraktischer Sicht wird dieser Anspruch auch auf das Sondereigentum erstreckt, welches auf dem Gemeinschaftseigentum basiert, wie die innenliegenden nichttragenden Wände und Leitungen unter Putz, Anschluss an die Heizung mit Leitungen und Heizkörper. Damit wird allerdings die übliche Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum durch diese Rechtsprechung verwässert.
b.) Werklohn ohne Abnahme im Insolvenzfall (BGH, Urteil v. 17.07.2026, IX ZR 70/24)
Im Insolvenzfall kann sogar Werklohn verlangt werden ohne Abnahme, wenn es sich um teilbare Leistungen handelt. Dies bedeutet, dass Bauherrn für vorinsolvenzlich erbrachte Teilleistungen den Werklohn bezahlen müssen trotz Mängeln, sie behalten aber ihre Mängelrechte, wie Minderung oder Schadensersatz.
6. Welche Neuerungen gibt es in der Rechtsprechung zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum beim Bauträgergeschäft?
Nach dem Urteil des BGH vom 26.03.2026, VII ZR 68/24, kann eine WEG noch einen Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln an einem Dach einer Wohnanlage (Gemeinschaftseigentum) vom Bauträger verlangen, obwohl die Bauleistungen viele Jahre zuvor ausgeführt worden waren. Hintergrund des Falls waren die laut BGH unwirksamen Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag. Der Bauträger hatte in Bauträgerverträgen formularmäßig vorgesehen, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus dem Kreis der Erwerber zu wählenden Vertreter vorgenommen werden sollte. In späteren Nachzügler-Verträgen war sogar geregelt, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei.
Laut BGH benachteilige dies den Erwerber unangemessen, wenn ihm das gesetzlich zustehende Recht genommen wird, selbst zu prüfen, ob das Werk abnahmereif ist. Wegen diesen unwirksamen Abnahmeklauseln laufe damit die Verjährungsfrist für Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum erst gar nicht an. Um eine uferlose Haftung der Bauträger zu verhindern, wird die Haftung der Bauträger auf 30 Jahre begrenzt ab dem Zeitpunkt der fehlgeschlagenen Abnahme.
7. Wie ist bei den sog. „Nachzüglerfällen“ die Haftung am Gemeinschaftseigentum geregelt?
„Nachzügler“ sind diejenigen Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum, die nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums erst ihr Sondereigentum erwerben.
Nach dem Urteil des BGH v. 25.02.2016, VII ZR 49/15, sind Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum nocht nicht verjährt, weil die Abnahme durch einzelne Erwerber bereits erfolgt ist. Denn Erwerber werden durch diese im Bauträgervertrag festgelegte Abnahme unangemessen benachteiligt.
Daher wird von nun an in der Rechtspraxis einheitlich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von der WEG ermächtigten Sachverständigen vorgenommen. Dadurch läuft die Verjährungsfrist für alle Nachzügler gleich an.
Bei weiteren Fragen zum Bauträgergeschäft bzw. Bauträgervertrag wenden Sie sich gerne an uns.
