Bauträgerrecht

In welchen Bereichen des Bauträgerrechts können wir Sie unterstützen?

Wir prüfen Ihre Rechtsfragen im  Bauträgerrecht und beraten Sie kompetent und zielführend.

Gerne prüfen wir Ihren notariellen Bauträgervertrag im Hinblick auf rechtliche Risiken und geben Formulierungsvorschläge, um Ihre Rechtsposition gegenüber Ihrem Vertragspartner zu stärken.

Bei Streitigkeiten vertreten wir Sie als Bauherrn gegenüber dem Bauträger außergerichtlich oder vor Gericht. So unterstützen wir Sie insbesondere bei Problemen in der Umsetzung des Bauvorhabens gegenüber dem Bauträger. Wir helfen Ihnen, Einbehalte gegenüber dem Bauträger geltend zu machen, im angemessenen Verhältnis zur schnellmöglichen Beseitigung der noch bestehenden Mängel. Oder wir beraten Sie im Bauträgerrecht rechtssicher zur Ratenzahlung nach der MaBV und zu deren Fälligkeit.

Oder wir vertreten zielführend Ihre Interessen als Bauträger gegenüber dem Bauherrn über einen außergerichtlichen Vergleich oder vor Gericht.

Was ist Bauträgerrecht?

Das Bauträgerrecht regelt Rechtsbeziehungen zwischen einem Unternehmer als Bauträger und einem Verbraucher als Bauherrn. Durch einen Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauherr zum Kauf eines (Teils des) Grundstücks und einem darauf zu errichtenden Bauwerk. Dies kann sowohl eine Wohnung sein, oder ein Haus.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist eine Mischung zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag für die Errichtung eines Bauwerks. Da der Bauträgervertrag auch zum Eigentumserwerb an einem (Teil des) Grundstück(s) dient, muss dieser nach § 311 b BGB notariell beurkundet werden.

Was enthält die Baubeschreibung im Bauträgervertrag?

Nach § 650 u BGB, § 2 des Art. 249 EGBGB sind in der Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werkes in klarer Weise darzustellen. Die Baubeschreibung hat auch verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werkes zu enthalten. In der Baubeschreibung wird zum Beispiel geregelt, welche Art von Fenster genau die zu errichtende Eigentumswohnung haben soll oder welche Baustoffe genau verwendet werden. Auch die Baubeschreibung unterliegt im Bauträgerrecht dabei der notariellen Beurkundungspflicht. Die Baubeschreibung muss dem Verbraucher ausgehändigt werden (§ 650 j BGB, Art. 249 § 1 EGBGB).

Welche Art von Bauwerk schuldet der Bauträger beim Bauträgerrecht?

Das von ihm zu errichtende Bauwerk muss funktionstauglich sein und den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Was bedeutet das?

Das errichtende Bauwerk ist im Bauträgerrecht funktionstauglich, wenn es die Funktion erfüllt, die es nach dem Willen der Vertragsparteien erfüllen sollte. Dies ist der Fall, wenn sich das Vertragsobjekt für die gewöhnliche Verwendung, z.B. zu Wohnzwecken, zum Betrieb einer Arztpraxis etc. eignet.

Zudem werden vom Bauunternehmer die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik versprochen.

Allgemein anerkannte Regeln der Technik sind insbesondere förmlich veröffentlichte Regelwerke und durch ungeschriebene Regeln konkretisiert. Allgemein anerkannte Regeln der Technik können auch durch DIN-Normen wiedergegeben werden. Nicht selten bleiben DIN-Normen auch hinter den allgemein anerkannten Regeln der Technik zurück.

Das Bauwerk muss aber auch im Bauträgerrecht den energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetztes (GEG) entsprechen.

Kann der Bauträger die Bauleistung im Bauträgerrecht auch anders ausführen?

Hat der Bauträger ein Leistungsbestimmungsrecht bzw. gibt es einen Änderungsvorbehalt?

Änderungen und Abweichungen zur versprochenen Leistungen sind im Bauträgerrecht zulässig, sofern diese für den anderen Vertragsteil zumutbar sind.

Für die Änderung der Bauleistung muss ein triftiger Grund vorliegen. Dieser muss schon im Vertrag angegeben sein. Zudem müssen die Grenzen der Änderungsbefugnis hinreichend konkret beschrieben werden.

Muss ein konkreter Fertigstellungstermin für die Erfüllung der Bauverpflichtungen im Bauträgerrecht vorliegen?

Nach § 650 k Abs. 3 Satz 1 BGB. bedarf es verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerkes. Daher sollte der Fertigstellungstermin des Bauwerkes datumsmäßig festgestellt werden im Bauträgervertrag.

Gibt es Verlängerungsklauseln zur Herstellung des Bauwerks?

Üblich sind Verlängerungsbestimmungen im Bauträgervertrag von Bauleistungen bei höherer Gewalt, wie bei Krieg, Erdbeben oder anderen unvorhersehbaren Naturkatastrophen. Diese halten der Inhaltskontrolle nach § 308 Nr. 1 und 2 BGB stand. Eine Bauzeitverzögerung wegen Lieferproblemen wird man laut BGH, 06.12.1984, VII ZR 227/83, NJW 1985, 885, nicht anerkennen können. Danach hätten Aufträge früher erteilt werden müssen oder Verpflichtungen gegenüber den beauftragten Unternehmen erfüllt werden müssen. Witterungseinflüsse werden ebenfalls nicht als einen Unterfall von höherer Gewalt eingestuft. Mit Bauzeitenunterbrechungen wegen schlechter Witterung ist beim Bau stets zu rechnen.

Wie muss der Erwerber den Kaufpreis beim Bauträgervertrag bezahlen?

Die Kaufpreiszahlung des Erwerbers beim Bauträgervertrag ist durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) streng geregelt. Die Zahlungen durch den Erwerber erfolgen abschnittsweise und prozentual zur Kaufpreissumme und werden fällig nach Fertigstellung von einzelnen zu erbringenden Gewerken. Die Zahlung erfolgt daher nach Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV), z.B. darf 30 % des Kaufpreises nach Beginn der Erdarbeiten gefordert werden oder 28 % nach Rohbaufertigstellung. Der entsprechende Bautenstand muss erreicht sein. Es dürfen höchstens sieben Teilbeträge entgegengenommen werden (§ 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV).

Wann ist die Schlussrate fällig im Bauträgerrecht?

Bei vollständiger Fertigstellung der geschuldeten Arbeiten muss der Erwerber die letzte Rate des Bauträgervertrages bezahlen. Weder die Abnahme des Bauwerkes, noch eine Schlussrechnung sind damit Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung der letzten Rate.

Was passiert bei Mängeln am Bauwerk mit der Kaufpreiszahlung?

Bei jeder einzelnen Rate kann der Erwerber den Kaufpreis bei Mängeln am Bauwerk einbehalten, und zwar im Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand. Auf der anderen Seite kann dann bei einer gewissen Erheblichkeit des Zahlungsrückstandes der Bauträger zum Rücktritt vom Bauträgervertrags berechtigt sein (§ 323 Abs. 5 BGB).

Was ist das sog. Vorleistungsverbot von einzelnen Zahlungsraten?

Erst nach Leistung der geschuldeten Bauverpflichtung erhält der Bauträger die zugesprochene Rate. Zudem darf eine Abschlagszahlung nicht den Wert des erreichten Bautenstands überschreiten.

Wann erfolgt die Schlüsselübergabe durch den Bauträger?

Diese kann entweder nach sog. Bezugsfertigkeit des Bauwerkes erfolgen oder nach vollständiger Fertigstellung. Beide Varianten sind denkbar, doch im Bauträgervertrag muss der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe transparent gestaltet sein.

Was passiert bei sog. Protokollmängeln mit der Zahlung der letzten Rate?

Die Schlusszahlung der letzten Rate wird dann fällig, wenn alle Bauleistungen erbracht sind und alle wesentlichen Mängel behoben sind. Es bleibt daneben das Recht von Einbehalten beim Bestehen von unwesentlichen Mängeln. Der vertraglich vorausgesetzte Gebrauch des Bauwerkes darf nicht aufgehoben oder wesentlich gemindert sein.

Bei weiteren Fragen zum Bauträgerrecht wenden Sie sich gerne an uns. Gerne prüfen wir auch Ihren Bauträgervertrag für Sie rechtlich.