Bauträgervertrag – Update 2022

Bauträgervertrag

Bauträgervertrag – Was gibt es Neues in 2022?

1. Sondereigentum an Stellplätzen und Freiflächen

Nach der aktuellen Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts können nicht nur, wie bisher, Sondernutzungsrechte an Stellplätzen oder Freiflächen (wie Terrassen etc.) im Bauträgervertrag begründet werden, sondern ab sofort auch Sondereigentum daran.

2. Prospektaussagen oder vorvertragliche Erklärungen

Vorvertragliche Erklärungen, wie Aussagen des Maklers zur Immobilie, oder Prospektaussagen sind für den Werkvertrag für noch zu errichtende Immobilien im Bauträgervertrag nach der aktuellen Rechtsprechung durchaus erheblich und neben den notariellen Bestimmungen im Bauträgervertrag anzuwenden (siehe dazu u.a. BGH, Urt. v. 21.11.2013, VII ZR 275/12, NJW 2014, 620) . Dies ist erheblich, wenn z.B. eine Abweichung der Immobilie von der versprochenen Beschaffenheit vorliegt und der Käufer im Bauträgervertrag Mängelrechte geltend machen möchte.

Geht es im Bauträgervertrag schwerpunktmäßig um Kaufrecht, z.B. beim Kauf von gebrauchten Immobilien, zählen nur die Bestimmungen im notariellen Kaufvertrag (siehe dazu u.a. BGH, Urt. v. 06.11.2015, V ZR 78/14, BGHZ 207, 349).

Hintergrund ist, dass der Verbraucher eines Bauträgervertrages beim Werkvertrag von noch zu errichtenden Immobilien rechtlich besser geschützt werden soll.

3. Baubeschreibung im Bauträgervertrag

Nach der Baurechtsreform müssen die wesentlichen Eigenschaften des Werkes im Bauträgervertrag klar dargestellt sein, nicht unbedingt verständlich für den Verbraucher. Dieser kann nach der Intention des Gesetzgebers Beratung in Anspruch nehmen.

Die Baubeschreibung im Bauträgervertrag muss in jedem Fall verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin des Bauwerkes enthalten.

4. Die Bauverpflichtung des Unternehmers im Bauträgervertrag

Das Werk des Bauunternehmers im Bauträgervertrag muss grundsätzlich funktionstauglich sein, sonst ist es mangelhaft im Rechtssinne. Eine Sachmängelgewährleistung wird ausgelöst.

Es können bei der Bauverpflichtung die Geltung von allgemein anerkannten Regeln der Technik oder von sogar dahinter zurückbleibende DIN-Normen im Bauträgervertrag vereinbart werden, Hauptsache auch das geschieht für den Verbraucher transparent.

Auch energetische Anforderungen an die Bauleistungen können im Bauträgervertrag vereinbart werden, Hauptsache dies geschieht für den Käufer transparent.

Auch Änderungsvorbehalte an die Bauverpflichtung des Werkunternehmers im Bauträgervertrag können vereinbart werden, wenn für die Änderung ein triftiger Grund besteht und die Grenzen der Änderungsbefugnis konkret beschrieben sind.

5. Regelungen zur Kaufpreiszahlung im Bauträgervertrag

Bei Mängel an den Arbeiten kann der Käufer im Bauträgervertrag bei jeder einzelnen fälligen Rate einen Einbehalt geltend machen.

Es gilt ein Vorleistungsverbot für die einzelnen Raten. Das bedeutet, dass erst nach jeder einzelnen Leistungen die Rate im Bauträgervertrag gefordert werden kann.

Die Besitzübergabe der Immobilie kann nach vollständiger Fertigstellung der Immobilie erfolgen oder nach Bezugsfertigstellung. Es besteht ein freier Gestaltungsspielraum im Bauträgervertrag, Hauptsache die Regelung ist für den Verbraucher transparent.

Die wesentlichen Mängel müssen behoben sein, dann kann die Zahlung der Schlussrate erfolgen.

6. Die Abnahme im Bauträgervertrag

Das Gemeinschaftseigentum muss ebenfalls von jedem einzelnen Wohnungseigentümer des Bauträgervertrages abgenommen werden (nicht nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes). Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann aber auch einem Sachverständigen übertragen werden. Ausnahmsweise gibt es auch im Bauträgervertrag andere Vereinbarungen zur Abnahme, dass nicht alles von jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgenommen werden muss.

Eine sog. konkludente Abnahme des Sondereigentums des Käufers, das sich aus dem Verhalten des Käufers ergibt, gibt es nach der Rechtsprechung nicht. Der Käufer hat dann kein dafür notwendiges Erklärungsbewusstsein.

Teilabnahmen beim Wohnungseigentum sind grundsätzlich möglich.

Eine unwiderrufliche Abnahmevollmacht, bei der Dritte die Immobilie für den Verbraucher abnimmt, ist unwirksam. Eine Abnahmevollmacht muss jederzeit für den Verbraucher widerruflich sein. Auch eine Abnahme durch den Wohnungsverwalter ist wegen Parteilichkeit unwirksam. Wegen der Einflussnahme des Bauträgers ist auch eine Abnahme durch Sachverständige oder Architekten, die durch den Bauträger benannt wurden, unwirksam.

7. Kündigung Bauträgervertrag (werkvertraglicher Teil)

Möchte ein Verbraucher den werkvertraglichen Teil des Bauträgervertrages kündigen, z.B. weil der Bauträger seine Arbeiten wegen Streitigkeiten über die Vergütung weitgehend einstellt, ist rechtlich nur ein Rücktritt vom gesamten Vertrag möglich. Dies führt dazu, dass der gesamte Vertrag unwirksam wird. Der gesamte Vertrag wird rückabgewickelt; es besteht ein Rückzahlungsanspruch des Werkunternehmers gegenüber dem Besteller im Bauträgervertrag.

Früher galt demgegenüber ein Kündigungsrecht des Bestellers im Bauträgervertrag ohne Rückabwicklung der gesamten Verpflichtungen aus dem Bauträgervertrag.

Es kann jedoch im notariellen Bauträgervertrag ein vertragliches Kündigungsrecht vereinbart werden.

Als Alternative zum Kündigungsrecht sollte man bei der Gestaltung des Bauträgervertrages  daran denken, dass der Käufer wenigstens bei einem Steckenbleiben des Baus das Eigentum am bereits errichteten Bauwerk bekommt.

Bei weiterem Beratungsbedarf zum Bauträgervertrag kommen Sie gerne auf uns zu.

Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag – Update 2021

Immobilienkaufvertrag Rechtsberatung Anwalt

Sie schließen einen Immobilienkaufvertrag vor dem Notar ab – Glückwunsch! Aber vorher lohnt es sich, sich noch einige grundstücksrechtliche Fallstricke vor Augen zu führen.

1. Bestimmtheit des Kaufgegenstandes

Der Kaufgegenstand muss hinreichend bestimmt, um dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot zu entsprechen und um vor dem Grundbuchamt Bestand zu haben. Dazu muss der Kaufgegenstand genau bezeichnet sein. Wird noch eine Teilfläche von einem anderen Grundstück abgetrennt und dem Kaufgegenstand zugeschlagen, bedarf es dazu noch einen Lageplan mit der noch zu vermessenden, eingezeichneten Teilfläche. Dieser Lageplan muss der notariellen Urkunde beigefügt werden.

2. Vorsicht beim Haftungsausschluss für (erkennbare) Sachmängel

Vorsicht zu walten ist bei dem Fall, wenn sich der Verkäufer in der notariellen Urkunde der Haftung sogar für (erkennbare), nicht nur für verborgene Sachmängel entledigt. Konkretisiert sich nach dem Immobilienkauf nämlich ein Mangel an der Kaufsache, kann der Käufer keine Mängelrechte, wie Nacherfüllung oder Schadensersatz, gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Im Normalfall kann der Käufer nämlich die Übergabe einer mangelfreien Kaufsache verlangen. Daher stellt der Haftungsausschluss des Verkäufers für erkennbare Sachmängel ein rechtliches Risiko eines Immoblienkaufvertrages dar. So ist der Käufer einem ggf. hohen Kostenrisiko ausgesetzt.

Hingegen ist der Haftungsausschluss für verborgene Mängel an der Kaufsache eher die Regel, verbunden mit der Zusicherung des Verkäufers, dass ihm verborgene Mängel aber nicht bekannt sind.

3. Die Immobilie ist aktuell noch von einem Mieter bewohnt

Ein rechtliche Risiko besteht, wenn die Immobilie noch von einem Mieter bewohnt wird und Sie aber selbst einziehen möchten. Dann muss Kündigung wegen Eigenbedarf geltend gemacht werden. Nach nochmaliger Fristsetzung zum Auszug muss ggf. Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht erhoben werden. Hier sollten Sie je nach Erfolgsaussichten Ihres Falles mindestens zwischen 6-9 Monaten Zeitverlust einplanen.

4. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung z.B. beim Wohngeld

Beim Wohngeld im Rahmen von größeren Eigentümergemeinschaften entspricht es mittlerweile der gängigen Praxis, dass der neue Wohnungseigentümer sich schon in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung dahingegen unterwirft. Dabei entspricht es der Prozesserleichterung für die jeweiligen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht zunächst einen gerichtlichen Titel in Bezug auf Ihren Anspruch auf Bezahlung des Wohngelds gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer erwirken zu müssen, bevor diese auf die jeweils säumigen Wohnungseigentümer zurückgreifen können.

5. Bevollmächtigung der Notare der Gegenseite zum Vollzug der Urkunde

Relativ überschaubar ist das rechtliche Risiko, wenn die Notare der gegnerischen Partei (z.B. einer größeren Rechtsanwaltsgesellschaft) zum Vollzug der Urkunde im notariellen Kaufvertrag bevollmächtigt werden. Zwar wirft dies den Anschein der Parteilichkeit auf, jedoch ist ein Notar von Gesetzes wegen bereits zur Neutralität verpflichtet.

Bei weiteren Beratungsbedarf zu Ihrem Immobilienkaufvertrag und/oder zum Grundstücksrecht kommen Sie gerne auf uns zu.