Bauträgervertrag – Was gibt es Neues in 2022?
1. Sondereigentum an Stellplätzen und Freiflächen
Nach der aktuellen Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts können nicht nur, wie bisher, Sondernutzungsrechte an Stellplätzen oder Freiflächen (wie Terrassen etc.) im Bauträgervertrag begründet werden, sondern ab sofort auch Sondereigentum daran.
2. Prospektaussagen oder vorvertragliche Erklärungen
Vorvertragliche Erklärungen, wie Aussagen des Maklers zur Immobilie, oder Prospektaussagen sind für den Werkvertrag für noch zu errichtende Immobilien im Bauträgervertrag nach der aktuellen Rechtsprechung durchaus erheblich und neben den notariellen Bestimmungen im Bauträgervertrag anzuwenden (siehe dazu u.a. BGH, Urt. v. 21.11.2013, VII ZR 275/12, NJW 2014, 620) . Dies ist erheblich, wenn z.B. eine Abweichung der Immobilie von der versprochenen Beschaffenheit vorliegt und der Käufer im Bauträgervertrag Mängelrechte geltend machen möchte.
Geht es im Bauträgervertrag schwerpunktmäßig um Kaufrecht, z.B. beim Kauf von gebrauchten Immobilien, zählen nur die Bestimmungen im notariellen Kaufvertrag (siehe dazu u.a. BGH, Urt. v. 06.11.2015, V ZR 78/14, BGHZ 207, 349).
Hintergrund ist, dass der Verbraucher eines Bauträgervertrages beim Werkvertrag von noch zu errichtenden Immobilien rechtlich besser geschützt werden soll.
3. Baubeschreibung im Bauträgervertrag
Nach der Baurechtsreform müssen die wesentlichen Eigenschaften des Werkes im Bauträgervertrag klar dargestellt sein, nicht unbedingt verständlich für den Verbraucher. Dieser kann nach der Intention des Gesetzgebers Beratung in Anspruch nehmen.
Die Baubeschreibung im Bauträgervertrag muss in jedem Fall verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin des Bauwerkes enthalten.
4. Die Bauverpflichtung des Unternehmers im Bauträgervertrag
Das Werk des Bauunternehmers im Bauträgervertrag muss grundsätzlich funktionstauglich sein, sonst ist es mangelhaft im Rechtssinne. Eine Sachmängelgewährleistung wird ausgelöst.
Es können bei der Bauverpflichtung die Geltung von allgemein anerkannten Regeln der Technik oder von sogar dahinter zurückbleibende DIN-Normen im Bauträgervertrag vereinbart werden, Hauptsache auch das geschieht für den Verbraucher transparent.
Auch energetische Anforderungen an die Bauleistungen können im Bauträgervertrag vereinbart werden, Hauptsache dies geschieht für den Käufer transparent.
Auch Änderungsvorbehalte an die Bauverpflichtung des Werkunternehmers im Bauträgervertrag können vereinbart werden, wenn für die Änderung ein triftiger Grund besteht und die Grenzen der Änderungsbefugnis konkret beschrieben sind.
5. Regelungen zur Kaufpreiszahlung im Bauträgervertrag
Bei Mängel an den Arbeiten kann der Käufer im Bauträgervertrag bei jeder einzelnen fälligen Rate einen Einbehalt geltend machen.
Es gilt ein Vorleistungsverbot für die einzelnen Raten. Das bedeutet, dass erst nach jeder einzelnen Leistungen die Rate im Bauträgervertrag gefordert werden kann.
Die Besitzübergabe der Immobilie kann nach vollständiger Fertigstellung der Immobilie erfolgen oder nach Bezugsfertigstellung. Es besteht ein freier Gestaltungsspielraum im Bauträgervertrag, Hauptsache die Regelung ist für den Verbraucher transparent.
Die wesentlichen Mängel müssen behoben sein, dann kann die Zahlung der Schlussrate erfolgen.
6. Die Abnahme im Bauträgervertrag
Das Gemeinschaftseigentum muss ebenfalls von jedem einzelnen Wohnungseigentümer des Bauträgervertrages abgenommen werden (nicht nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes). Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann aber auch einem Sachverständigen übertragen werden. Ausnahmsweise gibt es auch im Bauträgervertrag andere Vereinbarungen zur Abnahme, dass nicht alles von jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgenommen werden muss.
Eine sog. konkludente Abnahme des Sondereigentums des Käufers, das sich aus dem Verhalten des Käufers ergibt, gibt es nach der Rechtsprechung nicht. Der Käufer hat dann kein dafür notwendiges Erklärungsbewusstsein.
Teilabnahmen beim Wohnungseigentum sind grundsätzlich möglich.
Eine unwiderrufliche Abnahmevollmacht, bei der Dritte die Immobilie für den Verbraucher abnimmt, ist unwirksam. Eine Abnahmevollmacht muss jederzeit für den Verbraucher widerruflich sein. Auch eine Abnahme durch den Wohnungsverwalter ist wegen Parteilichkeit unwirksam. Wegen der Einflussnahme des Bauträgers ist auch eine Abnahme durch Sachverständige oder Architekten, die durch den Bauträger benannt wurden, unwirksam.
7. Kündigung Bauträgervertrag (werkvertraglicher Teil)
Möchte ein Verbraucher den werkvertraglichen Teil des Bauträgervertrages kündigen, z.B. weil der Bauträger seine Arbeiten wegen Streitigkeiten über die Vergütung weitgehend einstellt, ist rechtlich nur ein Rücktritt vom gesamten Vertrag möglich. Dies führt dazu, dass der gesamte Vertrag unwirksam wird. Der gesamte Vertrag wird rückabgewickelt; es besteht ein Rückzahlungsanspruch des Werkunternehmers gegenüber dem Besteller im Bauträgervertrag.
Früher galt demgegenüber ein Kündigungsrecht des Bestellers im Bauträgervertrag ohne Rückabwicklung der gesamten Verpflichtungen aus dem Bauträgervertrag.
Es kann jedoch im notariellen Bauträgervertrag ein vertragliches Kündigungsrecht vereinbart werden.
Als Alternative zum Kündigungsrecht sollte man bei der Gestaltung des Bauträgervertrages daran denken, dass der Käufer wenigstens bei einem Steckenbleiben des Baus das Eigentum am bereits errichteten Bauwerk bekommt.
Bei weiterem Beratungsbedarf zum Bauträgervertrag kommen Sie gerne auf uns zu.
