Arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien

Arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien

Wann liegt arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien durch den Verkäufer vor?

In einem Fall aus der Kanzleipraxis ging es darum, dass ein Verkäufer Feuchtigkeitsschäden an einer Immobilie nicht offen gelegt hatte. Kurz vor dem Verkauf wurde ein Gutachten erstellt, welches Feuchtigkeitsschäden an der Wohnung attestierte. Nach dem Kauf hat der Käufer erst von diesem Gutachten Kenntnis erlangt.

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien liegt dann vor, wenn der Verkäufer sich bewußt ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung des Vertragspartners erheblich ist, den Immobilienkaufvertrag abzuschließen, dieser ihm aber nicht offenbart. Es reicht daher als Täuschungswille sog. bedingter Vorsatz. Der Täuschende wußte, dass der andere ohne die Täuschung die Willenserklärung möglicherweise nicht abgegeben hätte.

1. Wann hat der Verkäufer einer Immobilie Aufklärungspflichten?

Beim arglistigen Verschweigen von Mängeln an Immobilien ist zu unterscheiden, ob der Käufer dem Verkäufer eine konkrete Frage gestellt hat oder keine konkrete Frage gestellt hat.

a.) Bei konkreter Nachfrage des Käufers

Hat der Käufer eine konkrete Frage zur Immobilie gestellt, muss der Verkäufer diese vollständig und richtig beantworten.

Wird die Frage des Käufers vorsätzlich falsch beantwortet durch den Verkäufer, liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien durch den Verkäufer vor (BGH, Urt. v. 14.06.2019, V ZR 73/18).

b.) Ohne Nachfrage des Käufers

Ohne konkrete Nachfrage des Käufers stellte sich die Frage, ob und inwieweit er eine Pflicht zur Aufklärung und zur Information des Käufers hatte.
Dabei kommt es darauf an, ob der Verkäufer nach Treu und Glauben und nach der Verkehrssitte zur Aufklärung verpflichtet ist. Fälle in der Rechtsprechung zum Bestehen einer Auflklärungspflicht sind u.a. beim Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung für die bestehende Bebauung, bei Nachbarn mit einem „recht ungewöhnlichen Lebensrhythmus“ oder bei der geplanten Bebauung eines Nachbargrundstücks. Dabei tragen die Käufer die sog. Darlegungs- und Beweislast, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies ist in den meisten Fällen sehr schwierig zu erbringen.

Ohne konkrete Nachfrage des Käufers muss der Verkäufer nur über solche Tatsachen aufklären, die für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung nach der Verkehrssitte zu erwarten ist.

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien liegt auch dann vor, wenn der Verkäufer wider besseren Wissens einzelne Information über bestehende Mängel zurückhält.

Keine Aufklärungspflichten bestehen für den Verkäufer, wenn der Käufer die Mängel ohne Weiteres erkennen konnte.

Werden solche Aufklärungs- und Offenbarungspflichten durch den Verkäufer einer Immobilie nicht erfüllt, besteht zum einen die gesetzliche Haftung wegen Mängeln. Nach § 444 BGB umfasst ein Haftungsausschluss nicht arglistig verschwiegene Mängeln an einer Immobilie. Zum anderen kann dann eine Haftung wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten (sog. culpa- in-contrahendo-Haftung) bestehen nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB.

2. Welche Bedeutung haben vorvertragliche Erklärungen?

Grundsätzlich gilt bei einem Immobilienkaufvertrag nur das Beurkundete im Kaufvertrag. Vorvertragliche Erklärungen spielen dabei keine Rolle.

Haben Aussagen im Exposé oder im Internet keinen Niederschlag im notariellen Kaufvertrag gefunden, liegt auch keine Beschaffenheitsvereinbarung vor als haftungsauslösendes Element. Es liegt dann kein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien vor.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag kommen Sie gerne auf uns zu.

3. Welche Rechte hat der Käufer beim arglistigen Verschweigen von Mängeln an Immobilien durch den Verkäufer?

Er kann den Kaufvertrag anfechten wegen arglistiger Täuschung durch den Verkäufer. Durch die wirksame Anfechtung wird der Kaufvertrag von vorneherein unwirksam. Alle erbrachten Leistungen werden rückabgewickelt. Dies bedeutet, dass der Käufer den gezahlten Kaufpreis zurückverlangen kann. Der Käufer muss im Gegenzug die Immobilie an den Verkäufer zurückgeben und die Auflassung erklären.

Daneben stehen dem Käufer die Gewährleistungsrechte aus dem Kaufvertrag zu, wenn dieser die arglistige Täuschung beweisen kann. Dies sind:

  • Beseitigung der Mängel
  • Minderung des Kaufpreises
  • Rücktritt vom Kaufvertrag nach Fristsetzung zur Mängelbeseitigung
  • Schadensersatzanspruch.
4. Kommt ein Schadensersatz wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten in Frage?

Bei vorsätzlicher Irreführung der Käufers kommt auch eine sog. culpa-in-contrahendo-Haftung nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB in Frage. Diese Haftung ist sogar neben der Anfechtung von Immobilienkaufverträgen wegen arglistiger Täuschung anwendbar. Hier reicht als haftungsauslösendes Moment bereits Fahrlässigkeit des Verkäufers aus. Dies bedeutet das Außerachtlassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt des Verkäufers bei der Information des Käufers. Dann liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien vor.

Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag – Update 2022

Aktuelle Informationen zum rechtlichen Hintergrund bei Immobilienkaufverträgen

Immobilienkaufvertrag – Was gibt es Neues in 2022?

Welche Neuerungen gibt es im Zusammenhang mit dem Thema Immobilienkaufvertrag, welche Sie als Verbraucher oder als Privatperson  interessieren (1.-9.)? Gibt es Neuerungen beim Immobilienkaufvertrag für Sie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (10.)?

1. In der Realität anderer Zuschnitt des Vertragsobjekts

Ist das Vertragsobjekt im Immobilienkaufvertrag in der Realität anders zugeschnitten, wird es dennoch nach seiner katastermäßigen Einzeichnung verkauft. Im Zweifel sollte man die Flurkarte dazu einsehen. Auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen durch den Immobilienkaufvertrag ist der Aufteilungsplan rechtlich maßgeblich.

2. Fehlen einer Dienstbarkeit im Grundbuch – gilt dann Gewohnheitsrecht?

Fehlt es im Grundbuch an einer Dienstbarkeit, z.B. um ein Grundstück wegemäßig zu erreichen, kann nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, 24.02.2020 – V ZR 155/18) kein Gewohnheitsrecht geltend gemacht werden. Maßgeblich ist allein die Eintragung im Grundbuch und nicht etwa die Argumentation, diese Zufahrt sei gewohnheitsrechtlich schon seit 30 Jahren so praktiziert worden.

3. Schadensersatz wegen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag vor seiner Beurkundung?

Grundsätzlich ist der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bis zur Unterschrift auf der notariellen Urkunde möglich. Aufwendungen des Käufers eines Immobilienkaufvertrages erfolgen auf eigene Gefahr und können nicht erstattet werden (BGH, Urt. v. 13.10.2017 – V ZR 11/17).

4. Müssen Bezugsurkunden zum Immobilienkaufvertrag mit ausgehändigt werden?

Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Endentwurf des notariellen Immobilienkaufvertrages dem Erwerber zwei Wochen vor der Beurkundung ausgehändigt werden. Dadurch hat der Erwerber die Möglichkeit diesen ausreichend zu prüfen; er soll vor unüberlegtem Handeln geschützt werden. Auch andere Urkunden, die durch einen Verweis im Immobilienkaufvertrag zum Gegenstand des Immobilienkaufvertrags gemacht werden, müssen rechtzeitig vom Notar dem Erwerber ausgehändigt werden.

5. Kann die Wirksamkeit eines Immobilienkaufvertrages auch von einer Bedingung abhängig gemacht werden?

Sog. Optionsverträge sind möglich. Dabei wird ein Immobilienkaufvertrag erst wirksam, wenn z.B. ein Bebauungsplan von der Gemeinde für das betreffende Gebiet aufgestellt wird. Wird ein solcher Optionsvertrag individuell zwischen den Kaufvertragsparteien ausgehandelt, ist dies rechtlich möglich. Rechtlich problematisch wird es demgegenüber, wenn ein solcher Optionsvertrag einseitig von einem Unternehmer als  Kaufvertragspartei der anderen Partei angetragen wird, auch in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs).

6. Ist eine Anzahlung des Käufers möglich auf den Kaufpreis eines Immobilienkaufvertrages?

Dies ist in der Regel möglich. Jedoch ist diese Anrechnung der Vorauszahlung auf den Kaufpreis beurkundungsbedürftig. Wird diese Vorauszahlung als Anrechnung auf den Kaufpreis nicht beurkundet, ist der Immobilienkaufvertrag insgesamt nichtig.

7. Wann ist ein Grundstück ausreichend erschlossen?

Es reicht grundbuchrechtlich aus, wenn ein sog. Aktivvermerk beim herrschenden, d.h. belasteten Grundstück vorliegt. Ein Aktivvermerk kann bei dem anderen, dienenden Grundstück in Form eines Geh- und Fahrrechts oder eines Versorgungsleitungsrechts bestehen. Daher sollte dies von fachkundiger Seite von Fall zu Fall geprüft werden.

8. Wann liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer eines Immobilienkaufvertrages vor?

Arglist des Verkäufers liegt vor, wenn dieser sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung des Vertragspartners erheblich ist, den Immobilienkaufvertrag abzuschließen, dieser ihn aber nicht offenbart.

Im Zweifel besteht also eine Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Fälle in der Rechtsprechung zum Bestehen einer Aufklärungspflicht gibt es z.B. beim Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung für die bestehende Bebauung, bei Nachbarn mit einem „recht ungewöhnlichen Lebensrhythmus“ oder der geplanten Bebauung eines Nachbargrundstücks.

Rechtlich problematisch ist oft die Beweislast zulasten des Käufers. Dass Mängel arglistig verschwiegen wurden, hat grundsätzlich der Käufer darzulegen und zu beweisen.

9. Welche Bedeutung haben vorvertragliche Erklärungen?

Dabei ist zu unterscheiden, ob Aussagen vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags zu einem „normalen Kaufvertrag“ getätigt wurden oder ob ein Werkvertrag, wie z.B. ein Bauträgerkaufvertrag, vorliegt.

Wird ein bereits bebautes Grundstück durch den Immobilienkaufvertrag übertragen, gilt grundsätzlich normales Kaufrecht. Im normalen Kaufrecht gilt dann nur das Beurkundete im Immobilienkaufvertrag.

Demgegenüber liegt in der Regel ein Werkvertrag vor, wenn z.B. beim Kauf eines Grundstücks zugleich der Neubau einer Immobilie im Immobilienkaufvertrag beauftragt wird. Dann können sehr wohl vorvertragliche Erklärungen aus Gründen des Verbraucherschutzes Bedeutung erlangen. Hat hierbei beispielsweise ein Makler fehlerhafte Aussagen zum Kaufobjekt getätigt, kann dies Schadensersatzansprüche zur Folge haben. Wird nur ein bebautes Grundstück im Immobilienkaufvertrag übereignet, erhalten nur die Aussagen im beurkundeten Immobilienkaufvertrag rechtliche Relevanz.

10. Was ändert sich aktuell für den Erwerb einer Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)?

Ab 01.01.2024 muss sich eine GbR, die Grundbesitz durch einen Immobilienkaufvertrag erlangt, in das Gesellschaftsregister eintragen lassen (§ 47 Abs. 2 GBO n.F.). Danach heißt die GbR künftig „eGbR“ oder „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Bauträgervertrag – Update 2022

Bauträgervertrag

Bauträgervertrag – Was gibt es Neues in 2022?

1. Sondereigentum an Stellplätzen und Freiflächen

Nach der aktuellen Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts können nicht nur, wie bisher, Sondernutzungsrechte an Stellplätzen oder Freiflächen (wie Terrassen etc.) im Bauträgervertrag begründet werden, sondern ab sofort auch Sondereigentum daran.

2. Prospektaussagen oder vorvertragliche Erklärungen

Vorvertragliche Erklärungen, wie Aussagen des Maklers zur Immobilie, oder Prospektaussagen sind für den Werkvertrag für noch zu errichtende Immobilien im Bauträgervertrag nach der aktuellen Rechtsprechung durchaus erheblich und neben den notariellen Bestimmungen im Bauträgervertrag anzuwenden (siehe dazu u.a. BGH, Urt. v. 21.11.2013, VII ZR 275/12, NJW 2014, 620) . Dies ist erheblich, wenn z.B. eine Abweichung der Immobilie von der versprochenen Beschaffenheit vorliegt und der Käufer im Bauträgervertrag Mängelrechte geltend machen möchte.

Geht es im Bauträgervertrag schwerpunktmäßig um Kaufrecht, z.B. beim Kauf von gebrauchten Immobilien, zählen nur die Bestimmungen im notariellen Kaufvertrag (siehe dazu u.a. BGH, Urt. v. 06.11.2015, V ZR 78/14, BGHZ 207, 349).

Hintergrund ist, dass der Verbraucher eines Bauträgervertrages beim Werkvertrag von noch zu errichtenden Immobilien rechtlich besser geschützt werden soll.

3. Baubeschreibung im Bauträgervertrag

Nach der Baurechtsreform müssen die wesentlichen Eigenschaften des Werkes im Bauträgervertrag klar dargestellt sein, nicht unbedingt verständlich für den Verbraucher. Dieser kann nach der Intention des Gesetzgebers Beratung in Anspruch nehmen. 

Die Baubeschreibung im Bauträgervertrag muss in jedem Fall verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin des Bauwerkes enthalten.

4. Die Bauverpflichtung des Unternehmers im Bauträgervertrag

Das Werk des Bauunternehmers im Bauträgervertrag muss grundsätzlich funktionstauglich sein, sonst ist es mangelhaft im Rechtssinne. Eine Sachmängelgewährleistung wird ausgelöst.

Es können bei der Bauverpflichtung die Geltung von allgemein anerkannten Regeln der Technik oder von sogar dahinter zurückbleibende DIN-Normen im Bauträgervertrag vereinbart werden, Hauptsache auch das geschieht für den Verbraucher transparent.

Auch energetische Anforderungen an die Bauleistungen können im Bauträgervertrag vereinbart werden, Hauptsache dies geschieht für den Käufer transparent.

Auch Änderungsvorbehalte an die Bauverpflichtung des Werkunternehmers im Bauträgervertrag können vereinbart werden, wenn für die Änderung ein triftiger Grund besteht und die Grenzen der Änderungsbefugnis konkret beschrieben sind.

5. Regelungen zur Kaufpreiszahlung im Bauträgervertrag

Bei Mängel an den Arbeiten kann der Käufer im Bauträgervertrag bei jeder einzelnen fälligen Rate einen Einbehalt geltend machen.

Es gilt ein Vorleistungsverbot für die einzelnen Raten. Das bedeutet, dass erst nach jeder einzelnen Leistungen die Rate im Bauträgervertrag gefordert werden kann.

Die Besitzübergabe der Immobilie kann nach vollständiger Fertigstellung der Immobilie erfolgen oder nach Bezugsfertigstellung. Es besteht ein freier Gestaltungsspielraum im Bauträgervertrag, Hauptsache die Regelung ist für den Verbraucher transparent.

Die wesentlichen Mängel müssen behoben sein, dann kann die Zahlung der Schlussrate erfolgen.

6. Die Abnahme im Bauträgervertrag

Das Gemeinschaftseigentum muss ebenfalls von jedem einzelnen Wohnungseigentümer des Bauträgervertrages abgenommen werden (nicht nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes). Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums kann aber auch einem Sachverständigen übertragen werden. Ausnahmsweise gibt es auch im Bauträgervertrag andere Vereinbarungen zur Abnahme, dass nicht alles von jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgenommen werden muss.

Eine sog. konkludente Abnahme des Sondereigentums des Käufers, das sich aus dem Verhalten des Käufers ergibt, gibt es nach der Rechtsprechung nicht. Der Käufer hat dann kein dafür notwendiges Erklärungsbewusstsein.

Teilabnahmen beim Wohnungseigentum sind grundsätzlich möglich.

Eine unwiderrufliche Abnahmevollmacht, bei der Dritte die Immobilie für den Verbraucher abnimmt, ist unwirksam. Eine Abnahmevollmacht muss jederzeit für den Verbraucher widerruflich sein. Auch eine Abnahme durch den Wohnungsverwalter ist wegen Parteilichkeit unwirksam. Wegen der Einflussnahme des Bauträgers ist auch eine Abnahme durch Sachverständige oder Architekten, die durch den Bauträger benannt wurden, unwirksam.

7. Kündigung Bauträgervertrag (werkvertraglicher Teil)

Möchte ein Verbraucher den werkvertraglichen Teil des Bauträgervertrages kündigen, z.B. weil der Bauträger seine Arbeiten wegen Streitigkeiten über die Vergütung weitgehend einstellt, ist rechtlich nur ein Rücktritt vom gesamten Vertrag möglich. Dies führt dazu, dass der gesamte Vertrag unwirksam wird. Der gesamte Vertrag wird rückabgewickelt; es besteht ein Rückzahlungsanspruch des Werkunternehmers gegenüber dem Besteller im Bauträgervertrag.

Früher galt demgegenüber ein Kündigungsrecht des Bestellers im Bauträgervertrag ohne Rückabwicklung der gesamten Verpflichtungen aus dem Bauträgervertrag.

Es kann jedoch im notariellen Bauträgervertrag ein vertragliches Kündigungsrecht vereinbart werden.

Als Alternative zum Kündigungsrecht sollte man bei der Gestaltung des Bauträgervertrages  daran denken, dass der Käufer wenigstens bei einem Steckenbleiben des Baus das Eigentum am bereits errichteten Bauwerk bekommt.

Bei weiterem Beratungsbedarf zum Bauträgervertrag kommen Sie gerne auf uns zu.

Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag – Update 2021

Immobilienkaufvertrag Rechtsberatung Anwalt

Sie schließen einen Immobilienkaufvertrag vor dem Notar ab – Glückwunsch! Aber vorher lohnt es sich, sich noch einige grundstücksrechtliche Fallstricke vor Augen zu führen.

1. Bestimmtheit des Kaufgegenstandes

Der Kaufgegenstand muss hinreichend bestimmt, um dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot zu entsprechen und um vor dem Grundbuchamt Bestand zu haben. Dazu muss der Kaufgegenstand genau bezeichnet sein. Wird noch eine Teilfläche von einem anderen Grundstück abgetrennt und dem Kaufgegenstand zugeschlagen, bedarf es dazu noch einen Lageplan mit der noch zu vermessenden, eingezeichneten Teilfläche. Dieser Lageplan muss der notariellen Urkunde beigefügt werden.

2. Vorsicht beim Haftungsausschluss für (erkennbare) Sachmängel

Vorsicht zu walten ist bei dem Fall, wenn sich der Verkäufer in der notariellen Urkunde der Haftung sogar für (erkennbare), nicht nur für verborgene Sachmängel entledigt. Konkretisiert sich nach dem Immobilienkauf nämlich ein Mangel an der Kaufsache, kann der Käufer keine Mängelrechte, wie Nacherfüllung oder Schadensersatz, gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Im Normalfall kann der Käufer nämlich die Übergabe einer mangelfreien Kaufsache verlangen. Daher stellt der Haftungsausschluss des Verkäufers für erkennbare Sachmängel ein rechtliches Risiko eines Immoblienkaufvertrages dar. So ist der Käufer einem ggf. hohen Kostenrisiko ausgesetzt.

Hingegen ist der Haftungsausschluss für verborgene Mängel an der Kaufsache eher die Regel, verbunden mit der Zusicherung des Verkäufers, dass ihm verborgene Mängel aber nicht bekannt sind.

3. Die Immobilie ist aktuell noch von einem Mieter bewohnt

Ein rechtliche Risiko besteht, wenn die Immobilie noch von einem Mieter bewohnt wird und Sie aber selbst einziehen möchten. Dann muss Kündigung wegen Eigenbedarf geltend gemacht werden. Nach nochmaliger Fristsetzung zum Auszug muss ggf. Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht erhoben werden. Hier sollten Sie je nach Erfolgsaussichten Ihres Falles mindestens zwischen 6-9 Monaten Zeitverlust einplanen.

4. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung z.B. beim Wohngeld

Beim Wohngeld im Rahmen von größeren Eigentümergemeinschaften entspricht es mittlerweile der gängigen Praxis, dass der neue Wohnungseigentümer sich schon in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung dahingegen unterwirft. Dabei entspricht es der Prozesserleichterung für die jeweiligen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht zunächst einen gerichtlichen Titel in Bezug auf Ihren Anspruch auf Bezahlung des Wohngelds gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer erwirken zu müssen, bevor diese auf die jeweils säumigen Wohnungseigentümer zurückgreifen können.

5. Bevollmächtigung der Notare der Gegenseite zum Vollzug der Urkunde

Relativ überschaubar ist das rechtliche Risiko, wenn die Notare der gegnerischen Partei (z.B. einer größeren Rechtsanwaltsgesellschaft) zum Vollzug der Urkunde im notariellen Kaufvertrag bevollmächtigt werden. Zwar wirft dies den Anschein der Parteilichkeit auf, jedoch ist ein Notar von Gesetzes wegen bereits zur Neutralität verpflichtet.

Bei weiteren Beratungsbedarf zu Ihrem Immobilienkaufvertrag und/oder zum Grundstücksrecht kommen Sie gerne auf uns zu.