Arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien

Arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien

Wann liegt arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien durch den Verkäufer vor?

In einem Fall aus der Kanzleipraxis ging es darum, dass ein Verkäufer Feuchtigkeitsschäden an einer Immobilie nicht offen gelegt hatte. Kurz vor dem Verkauf wurde ein Gutachten erstellt, welches Feuchtigkeitsschäden an der Wohnung attestierte. Nach dem Kauf hat der Käufer erst von diesem Gutachten Kenntnis erlangt.

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien liegt dann vor, wenn der Verkäufer sich bewußt ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung des Vertragspartners erheblich ist, den Immobilienkaufvertrag abzuschließen, dieser ihm aber nicht offenbart. Es reicht daher als Täuschungswille sog. bedingter Vorsatz. Der Täuschende wußte, dass der andere ohne die Täuschung die Willenserklärung möglicherweise nicht abgegeben hätte.

1. Wann hat der Verkäufer einer Immobilie Aufklärungspflichten?

Beim arglistigen Verschweigen von Mängeln an Immobilien ist zu unterscheiden, ob der Käufer dem Verkäufer eine konkrete Frage gestellt hat oder keine konkrete Frage gestellt hat.

a.) Bei konkreter Nachfrage des Käufers

Hat der Käufer eine konkrete Frage zur Immobilie gestellt, muss der Verkäufer diese vollständig und richtig beantworten.

Wird die Frage des Käufers vorsätzlich falsch beantwortet durch den Verkäufer, liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien durch den Verkäufer vor (BGH, Urt. v. 14.06.2019, V ZR 73/18).

b.) Ohne Nachfrage des Käufers

Ohne konkrete Nachfrage des Käufers stellte sich die Frage, ob und inwieweit er eine Pflicht zur Aufklärung und zur Information des Käufers hatte.
Dabei kommt es darauf an, ob der Verkäufer nach Treu und Glauben und nach der Verkehrssitte zur Aufklärung verpflichtet ist. Fälle in der Rechtsprechung zum Bestehen einer Auflklärungspflicht sind u.a. beim Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung für die bestehende Bebauung, bei Nachbarn mit einem „recht ungewöhnlichen Lebensrhythmus“ oder bei der geplanten Bebauung eines Nachbargrundstücks. Dabei tragen die Käufer die sog. Darlegungs- und Beweislast, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies ist in den meisten Fällen sehr schwierig zu erbringen.

Ohne konkrete Nachfrage des Käufers muss der Verkäufer nur über solche Tatsachen aufklären, die für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung nach der Verkehrssitte zu erwarten ist.

Ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien liegt auch dann vor, wenn der Verkäufer wider besseren Wissens einzelne Information über bestehende Mängel zurückhält.

Keine Aufklärungspflichten bestehen für den Verkäufer, wenn der Käufer die Mängel ohne Weiteres erkennen konnte.

Werden solche Aufklärungs- und Offenbarungspflichten durch den Verkäufer einer Immobilie nicht erfüllt, besteht zum einen die gesetzliche Haftung wegen Mängeln. Nach § 444 BGB umfasst ein Haftungsausschluss nicht arglistig verschwiegene Mängeln an einer Immobilie. Zum anderen kann dann eine Haftung wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten (sog. culpa- in-contrahendo-Haftung) bestehen nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB.

2. Welche Bedeutung haben vorvertragliche Erklärungen?

Grundsätzlich gilt bei einem Immobilienkaufvertrag nur das Beurkundete im Kaufvertrag. Vorvertragliche Erklärungen spielen dabei keine Rolle.

Haben Aussagen im Exposé oder im Internet keinen Niederschlag im notariellen Kaufvertrag gefunden, liegt auch keine Beschaffenheitsvereinbarung vor als haftungsauslösendes Element. Es liegt dann kein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien vor.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag kommen Sie gerne auf uns zu.

3. Welche Rechte hat der Käufer beim arglistigen Verschweigen von Mängeln an Immobilien durch den Verkäufer?

Er kann den Kaufvertrag anfechten wegen arglistiger Täuschung durch den Verkäufer. Durch die wirksame Anfechtung wird der Kaufvertrag von vorneherein unwirksam. Alle erbrachten Leistungen werden rückabgewickelt. Dies bedeutet, dass der Käufer den gezahlten Kaufpreis zurückverlangen kann. Der Käufer muss im Gegenzug die Immobilie an den Verkäufer zurückgeben und die Auflassung erklären.

Daneben stehen dem Käufer die Gewährleistungsrechte aus dem Kaufvertrag zu, wenn dieser die arglistige Täuschung beweisen kann. Dies sind:

  • Beseitigung der Mängel
  • Minderung des Kaufpreises
  • Rücktritt vom Kaufvertrag nach Fristsetzung zur Mängelbeseitigung
  • Schadensersatzanspruch.
4. Kommt ein Schadensersatz wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten in Frage?

Bei vorsätzlicher Irreführung der Käufers kommt auch eine sog. culpa-in-contrahendo-Haftung nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB in Frage. Diese Haftung ist sogar neben der Anfechtung von Immobilienkaufverträgen wegen arglistiger Täuschung anwendbar. Hier reicht als haftungsauslösendes Moment bereits Fahrlässigkeit des Verkäufers aus. Dies bedeutet das Außerachtlassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt des Verkäufers bei der Information des Käufers. Dann liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln an Immobilien vor.

Mängel an der gekauften Immobilie – was tun?

Rechtliche Möglichkeiten Mängel gekaufte Immobilie

Nach Übergabe der Immobilie treten Mängel an der Immobilie zutage, z.B. Risse an der Außenfassade oder etwa asbesthaltiger Untergrund bei den Fußböden.

Was kann man tun bei solchen Mängeln an der Immobilie?

Zunächst sollte man den Kaufvertrag prüfen lassen, welche Vorgaben bestehen bei Mängeln an der Immobilie (auch Mängelgewährleistung oder Mängelhaftung, oft als „Haftung bei Sachmängeln“ im Immobilienkaufvertrag beschrieben). Hier ergibt sich ein grundsätzlicher Haftungsausschluss (1.) oder es bestehen Bestimmungen zu arglistigen oder vorsätzlichen Verschweigen von Mängeln an der Immobilie (2.). Wenn man die Beweisschwierigkeiten als Käufer „umschifft“ hat (3.), bestehen gute Chancen, die Mängelrechte gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen (4.). Schließlich sind noch Verjährungsfragen (5.) zu beachten.

1. Grundsätzlicher Haftungsausschluss bei Mängeln an der Immobilie

Danach besteht bei den meisten Immobilienkaufverträgen grundsätzlich erst einmal ein Haftungsausschluss bei allen Sachmängeln.

2. Ausnahme arglistiges oder vorsätzliches Verschweigen von Mängeln an der Immobilie

Oft enthalten Immobilienkaufverträge als Ausnahmefall die Formulierung, dass nur bei vorsätzlichem und arglistigen Verschweigen von Mängeln an der Immobilie eine Haftung des Verkäufers besteht. Dies ist aber nicht so leicht zu beweisen und der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Verkäufer bei Abschluss des Immobilienkaufvertrages die Mängel an der Immobilie zumindest für möglich gehalten hat und bewusst diese Unkenntnis des Käufers von diesen Mängeln für den Abschluss des Immobilienkaufvertrags ausgenutzt hat (BGH, Urt. v. 14.06.2019, Az. V ZR 73/18, juris). Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht in diesem Zusammenhang jedoch nur eine Offenbarungspflicht des Verkäufers von Tatsachen, die für den Kaufentschluss des Käufers nach der Verkehrssitte von wesentlicher Bedeutung sind. Dies stellen jedoch nur extreme Fälle dar, wie bei einer fehlenden Baugenehmigung (BGH, Urt.v. 30.04.2003, Az. V ZR 100/02, juris) oder bei abesthaltigen Stoffen im Gebäude (BGH, Urt. v. 27.03.2009, Az. V ZR 30/08, juris). Daher steht der Käufer in der Regel vor hohen Beweisschwierigkeiten, diese hohen Anforderungen der Rechtsprechung dem Verkäufer gegenüber zu beweisen. Insbesondere muss der Käufer auch die unterbliebene Aufklärung offenbarungspflichtiger Umstände beweisen (BGH, Urt. v. 06.03.2020, Az. V ZR 2/19, juris). Ebenfalls handelt ein Verkäufer auch dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits arglistig, wenn er ins „Blaue hinein“ unrichtige Angaben zu Tatsachen macht, welche für den Käufer von kaufentscheidender Bedeutung sind (BGH, Urt. v. 07.06.2006, Az. VIII ZR 209/05, juris).

3. Hohe Beweishürden bei Mängel an der Immobilie

Gelingen kann der Beweis am ehesten durch die (schriftliche) Bestätigung eines neutralen Dritten oder Sachverständigen, dass der Verkäufer die Mängel an der Immobilie beim Abschluss des Kaufvertrags für möglich gehalten haben und bewusst die Unkenntnis des Käufers ausgenutzt haben muss für den Kaufvertragsabschluss (Arglistelement). Dabei gelten wiederum hohe Anforderung an das Arglistelement des Verkäufers. Im Prozess kommt es dabei sogar auf mehrere Sachverständigengutachten an zu diesen Fragen. Wurden Mängel an der Immobilie durch den Verkäufer verschwiegen, erhält der Käufer Beweiserleichterungen; erfahrungsgemäß ist es für den Käufer schwierig, die unterbliebene Offenbarung darzulegen und zu beweisen. Der Verkäufer wird im Rahmen der sog. sekundären Darlegungslast verpflichtet, substantiiert darzulegen, dass eine Offenbarung von Mängeln an der Immobilie erfolgt sein soll. Hiernach muss der Käufer diese Behauptung des Verkäufers widerlegen. Ansonsten kann er die arglistige Täuschung des Verkäufers nicht beweisen.

4. Mängelgewährleistungsrechte des Käufers bei Mängeln an der Immobilie

Gelingt dem Käufer ein solcher Beweis, ist es ratsam, sich zunächst mit dem Verkäufer außergerichtlich zu einigen, und zwar zunächst auf die Beseitigung der Mängel an der Immobilie.

Auf dieser Grundlage können für beide Seiten vorteilhafte Vereinbarungen entstehen, z.B. dass die Verkäuferseite auf einen Teilbetrag des Kaufpreises verzichtet und die Käuferseite keine weiteren Gewährleistungsrechte im Gegenzug geltend macht. Damit kann auch die Verkäuferseite einen langwierigen Gerichtsprozess umgehen.

Als weitere Mängelgewährleistungsrechte kann der Käufer noch Minderung des Kaufpreises gegenüber dem Verkäufer geltend machen oder Schadensersatz bei nachweisbaren Schäden des Käufers und Verschulden des Verkäufers (besteht in der Regel beim Vorliegen der arglistigen Täuschung des Käufers). Auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag kommt gegenüber dem Verkäufer in Frage, wenn ein erheblicher Sachmangel an der Immobile besteht und eine erfolglose Frist zur Beseitigung der Mängel an der Immobilie gesetzt wurde. Nur ausnahmsweise ist eine Fristsetzung entbehrlich.

5. Verjährung bei Mängel an der Immobilie

Nach § 438 BGB verjähren Ansprüche wegen Mängeln am Grundstück nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB in zwei Jahren. Ansprüche wegen Mängeln am Bauwerk verjähren nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 a) BGB in fünf Jahren.

Bei Rechtsfragen und zu Ihrem weiteren Vorgehen bei Mängeln an der Immobilie und zum Immobilienrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Darf ich meine ungenehmigte Hütte im Außenbereich stehen lassen?

Ungenehmigte Hütte stehen lassen

Ungenehmigte Hütten im Außenbereich

Im Fall ging es um eine baurechtliche Abrißverfügung einer Baurechtsbehörde von einer illegal errichteten Hütte im Außenbereich. Darf eine ungenehmigte Hütte im Außenbereich stehen bleiben?

Die Mandanten hatten ihre Hütte im Außenbereich schon mehrere Jahrzehnte stehen, auf ihrem Gartengrundstück in einem Naturschutzgebiet. Eines schönen Tages meldete sich die Baurechtsbehörde scheinbar aus heiterem Himmel und wollte diese beseitigt haben.

 

Wie ist für die ungenehmigte Hütte im Außenbereich die Rechtslage?

Grundsätzlich sollen der Außenbereich, insbesondere Naturschutzgebiete, von baulichen Anlagen freigehalten werden.

Nach der LBO BW dürfen jedoch Hütten, die nicht als Aufenthaltsräume dienen, im Außenbereich bis max. 20 m³ Brutto-Rauminhalt verfahrensfrei errichtet werden (Anhang zu § 50 Abs. 1 LBO, dort unter Nr. 1).

Trotz Verfahrensfreiheit der bestehenden Hütte, ist hier der Adressat der baurechtlichen Verfügung mit den erforderlichen Bauunterlagen vorlagepflichtig, als sog. unechte Bauvoranfrage nach § 50 Abs. 5 Satz 2 LBO. Der Brutto-Rauminhalt von 20 m³ muss nach DIN277 genau berechnet werden und richtet sich grundsätzlich nach den Außenmaßen der Hütte im Außenbereich. Es ist der Rauminhalt des Baukörpers, der “nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird”. Dazu können auch die Dachflächen gehören.

Bei einer nachträglichen Genehmigung einer Hütte im Außenbereich kommt es unter anderem maßgeblich auf die Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde an, ob sie diese als außenbereichsverträglich einstuft.

Ob die Behörde nach § 65 LBO einen Abbruch einer bestehenden Hütte anordnet, liegt in ihrem pflichtgemäßen Ermessen. Sie darf dabei nicht willkürlich gegen eine ungenehmigte Hütte vorgehen und die anderen in unmittelbarer Nähe aber stehen lassen. Inhaber einer Hütte im Außenbereich haben Anspruch auf Gleichbehandlung nach Art. 3 GG mit anderen Inhabern von solchen ungenehmigten Hütten im Außenbereich. Erforderlich ist ein Verfahrenskonzept der Behörde, wie diese mit ungenehmigten Hütten im Außenbereich verfahren möchte. Dann muss ein systematisches Einschreiten der Behörde erfolgen gegenüber allen illegalen Hütten im Außenbereich nach Maßgabe des Verfahrenskonzepts.

Bei weiterem Beratungsbedarf zu ihrer Hütte im Außenbereich und im Baurecht melden Sie sich gerne bei uns.