Erstellung und rechtliche Prüfung von Mietverträgen

Wie können wir Ihnen beim Thema Mietverträge  weiterhelfen und Sie rechtlich vertreten?

Wir verfügen im Mietrecht über langjährige Berufserfahrung und stehen unseren Mandanten regelmäßig durch die Erstellung neuer und rechtssicherer Mietverträge, sowie bei der Prüfung und Anpassung bereits bestehender Mietverträge zur Seite. Wir beraten Sie dahingehend, welche Vereinbarungen im Mietvertrag in Ihrem individuellen Fall für Sie von Vorteil sind. Wir sind darauf spezialisiert, (zwischenzeitlich) unwirksame Klauseln zu erkennen und liefern in diesem Fall rechtssichere Formulierungsvorschläge.

 

Was ist ein Mietvertrag und muss er schriftlich geschlossen werden?

Ein Mietvertrag regelt das Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter eine Wohnung oder ein Haus gegen Zahlung der Monatsmiete zu überlassen. Der Mietvertrag ist grundsätzlich keinem Formzwang unterworfen und kann daher sogar mündlich abgeschlossen werden.

 

Worin liegt der Vorteil einen schriftlichen Mietvertrag zu schließen?

Aufgrund der Komplexität der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter empfiehlt es sich dennoch, einen schriftlichen Vertrag zu schließen. Durch den schriftlichen Vertrag haben beide Seiten buchstäblich „etwas in der Hand“, auf das sie sich bei einer Meinungsverschiedenheit berufen können. Aus Beweissicherungsgründen und zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten sollte ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden.

Gibt es keine anderslautenden Vereinbarungen, gelten die gesetzlichen Regelungen aus dem Mietrecht. Dies kann je nach Bereich zugunsten der Vermieterseite oder der Mieterseite ausfallen. Wollen Sie sicher sein, dass der Mietvertrag in Ihrem Interesse ist und Ihre Wünsche berücksichtigt werden, sollten Sie sich daher von uns einen schriftlichen auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Mietvertrag erstellen lassen und verwenden.

 

Welche Angaben sollten in einem Mietvertrag enthalten sein?

In einem schriftlichen Mietvertrag sind mindestens folgende Angaben festzuhalten:

– Namen und Anschrift des Vermieters und Mieters
– Konkrete Bezeichnung der Mietsache
– Sämtliche Mietkosten
– Dauer und Beendigung des Mietverhältnisses

Ergänzend kann ein Mietvertrag u.a. Vereinbarungen zu einer Mietkaution, zu Klein- und Schönheitsreparaturen, zu der Kostenverteilung bei einer fristlosen Kündigung und zu Zutrittsrechten enthalten.

 

Warum sollte ich meinen Mietvertrag von uns als spezialisierten Rechtsanwälten erstellen lassen?

Ein Mietvertrag kann ergänzend zu den Grundregelungen durch Aufnahme von weiteren Vertragsklauseln individuell gestaltet werden. Hierzu ist es sinnvoll, sich durch uns als im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälten beraten zu lassen. Die einzelnen Formulierungen müssen die aktuelle Rechtsprechung abbilden und den aktuellen Gesetzen entsprechen, um rechtsicher zu sein. Insbesondere müssen die Vertragsklauseln aufeinander abgestimmt sein, um den Vertrag übersichtlich und in sich schlüssig zu gestalten. In sich unstimmige Vertragsklauseln können zu Missverständnissen und damit zu Konflikten zwischen den Vertragsparteien führen.

Um einen neuen Mietvertrag nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen zu erstellen, erarbeiten wir daher mit Ihnen zusammen zuerst den Sachverhalt, der im Mietvertrag geregelt werden sollte.

Wir klären Sie darüber auf, welche Vereinbarungen Sie zu Ihren Gunsten zusätzlich mit aufnehmen können und welcher Vertragstyp zu Ihrer Immobilie passt. Für Eigentumswohnungen sind zum Beispiel andere Sachverhalte – wie eine Hausordnung und eine auf die Wohnanlage abgestimmte Betriebskostenregelung – maßgebend, als für ein zu vermietendes Einfamilienhaus.

 

Warum ist es nicht empfehlenswert einen kostenlos zugänglichen Muster-Formularmietvertrag zu verwenden?

Vertragsklauseln unterliegen Veränderungen durch die Rechtsprechung oder durch Gesetzesänderungen. Es besteht die konkrete Gefahr, dass bei einem kostenlos zugänglichen Mietvertrag noch nicht die aktuelle Rechtslage berücksichtigt wurde und er daher unzulässige Klauseln enthält.

Besonders bekannt geworden in diesem Zusammenhang sind die Vertragsklauseln zu den sogenannten „Schönheitsreparaturen“. Im Jahr 2015 hat der Bundesgerichtshof diesbezüglich verschiedene bis dahin häufig verwendete Klauseln, in denen die Pflichten des Mieters im Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturen geregelt wurden, als unzulässig erklärt. In der Folge mussten Mieter diesen Regelungen nicht mehr nachkommen und die Klauseln mussten an die Rechtsprechung angepasst werden.

Ein weiteres Beispiel findet sich bei Vereinbarungen zu Mietkautionen. Hierzu ist in § 551 Abs. 2 BGB nunmehr geregelt, dass der Mieter dazu berechtigt ist, die Kaution in drei gleichen Teilzahlungen zu erbringen. Anderslautende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 551 Abs. 4 BGB nichtig. Sollte in Ihrem Mietvertrag noch eine Klausel enthalten sein, dass die Kaution in einem Betrag zu erbringen ist, ist diese Klausel unwirksam. Dies hat zur Folge, dass der Mieter dann gar keine Kaution schuldet. Für den Vermieter entfällt dadurch die Sicherheitsleistung.

 

Warum sollte ein bestehender Mietvertrag regelmäßig rechtlich überprüft werden und was können wir bei der Prüfung von bestehenden Mietverträgen für Sie tun?

Aufgrund des ständigen Wandels im Mietrecht ist es ebenfalls sinnvoll einen bestehenden Formularmietvertrag regelmäßig rechtlich von uns als in diesem Rechtsgebiet spezialisierten Rechtsanwälten überprüfen zu lassen. Im Zuge der Prüfung können die einzelnen Klauseln und Formulierungen an die aktuelle Gesetzeslage und Rechtsprechung angepasst werden.

Bei Prüfung eines bestehenden Mietvertrages konzentrieren wir uns deshalb auf die Abgleichung der im Vertrag enthaltenen Klauseln mit der aktuellen Rechtsprechung und der geänderten Rechtslage.

Insbesondere folgende Klauseln stehen hierbei im Fokus:

• Klauseln zu Schönheitsreparaturen
• Quotenabgeltungsklauseln
• Klauseln zu Kleinreparaturen
• Klauseln zu Kautionen
• Neben- und Betriebskostenklauseln
• Korrekte Erfassung der Größe des Mietobjekts 
• Vollständige Auflistung der gemieteten Räumlichkeiten
• Klauseln zur Miethöhe und Mieterhöhung

Sie können uns auch mit der Prüfung einzelner Passagen oder Klauseln Ihres Mietvertrages beauftragen.

Meistens empfiehlt sich aber die Prüfung des vollständigen Vertrages, damit sichergestellt ist, dass der gesamte Mietvertrag in sich stimmig ist und es zwischen den einzelnen Vertragsbausteinen nicht zu Widersprüchen kommt.  Erfahrungsgemäß kann die Änderung einer Klausel auch die Anpassung anderer Klauseln im Mietvertrag notwendig machen.

 

Warum ist die anwaltliche Prüfung eines bestehenden Mietvertrages für Mieter im Zuge der Beendigung des Mietverhältnisses ratsam?

Erfahrungsgemäß enthalten noch viele bestehende Mietverträge unwirksame Klauseln zu für den Mieter kostenträchtigen Sachverhalten. Insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen und sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, mit denen ein Teil der Kosten zur Beseitigung der Gebrauchsspuren an dem Mietobjekt auf den Mieter abgewälzt werden sollen, entsprechen heute nicht der geltenden Rechtsprechung.

Dies kann Mietern bei Auszug bares Geld sparen, weil sie bei unwirksamen Klauseln die Wohnung nur im übernommenen Zustand zurückgeben, aber die durch vertragsgemäße Nutzung entstanden Gebrauchsspuren nicht auf eigene Kosten beseitigen müssen.

 

Datenschutz-Grundverordnung – weitere Pflichten bestehen für Vermieter

Durch die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) ist es im Mietverhältnis erforderlich, dass der Vermieter den Mieter über die im Rahmen des Mietverhältnisses gespeicherten personenbezogenen Daten und den Umgang damit informiert. Die genauen Pflichtangaben ergeben sich aus Artikel 13 DSGVO.
Sollte Ihr Mietvertrag hierzu noch keine Angaben enthalten, empfiehlt es sich dringend, hier unter unserer anwaltlichen Beratung nachzubessern. Anderenfalls kann eine Überprüfung durch die Landesschutzbehörde und sogar ein Bußgeld drohen.

Bei weiteren Fragen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.