Es geht um den Problemkreis der Abmahnung des Vermieters als Grundlage für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In einem Fall hat eine Mietpartei mehrere Schreiben vom Vermieter erhalten mit zahlreichen Abmahnungen. Darin bemängelte der Vermieter z.B., dass der Mieter das Unkraut auf der gemieteten Terrasse angeblich nicht entfernt hatte oder dass eine Hecke nicht regemäßig von ihm gewässert wird. Führt eine solche Abmahnung automatisch zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?
1. Wann kann der Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen?
Grundsätzlich kann ein unbefristetes Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung durch den Vermieter erst dann beendet werden, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung der Miete hat (vgl. § 573 BGB). Dies bedeutet, dass das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung weitgehend eingeschränkt ist.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies liegt vor allem dann vor, wenn die Belange des Vermieters durch eine Verletzungshandlung des Mieters vorsätzlich oder fahrlässig nicht nur ganz geringfügig beeinträchtigt worden sind. Dies stellen z.B. wiederholt unpünktliche Mietzahlungen dar oder bei Vernachlässigung der Wohnung. Daher muss ein wirklich wichtiger Grund vorliegen, der den Vermieter nach Abmahnung zur ordentlichen Kündigung des Mieters berechtigt. Das Vorbringen mehrerer „Bagatellen“ über eine Abmahnung durch den Vermieter reicht in den meisten Fällen nicht zu einer ordentlichen Kündigung des Mieters aus. Vielmehr muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei einer rechtmäßigen ordentlichen Kündigung für den Vermieter unzumutbar sein. Zudem muss der Vermieter alle vorgebrachten Tatsachen, die Grundlage für seine Abmahnung darstellen, auch erst einmal beweisen, damit die ordentliche Kündigung rechtlich zulässig ist.
Dies bedeutet, dass die der Abmahnung zugrundeliegenden Tatsachen erst ein gewisses Gewicht aufweisen müssen, damit eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtlich überhaupt zulässig ist.
2. Welche rechtliche Handhabe bleibt dem Mieter dann noch?
Zudem bleibt dem Mieter nach der ordentlichen Kündigung des Vermieters nach Abmahnung noch das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB. Danach kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Daher kann der Mieter auch noch nach einer Abmahnung und nach einer ordentlichen Kündigung noch der Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter widersprechen.
Bei weiterem Beratungsbedarf zur Abmahnung/ordentlichen Kündigung durch den Vermieter und im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.
