Wohnungseigentumsrecht aktuell – was gibt es Neues nach der Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 01.12.2020?
Grundlage der Darstellung ist das Wohnungseigentumsgesetz.
1. Was ist Regelungsziel vom Wohnungseigentumsrecht?
Das Wohnungseigentumsrecht soll das Zusammenleben von Menschen organisieren, die nicht mehr gemeinsam haben, wie eine Wohnung in einer gemeinsamen Anlage. Jeder Wohnungseigentümer besitzt einen Teil eines Grundstücks, aber jeder hat seine eigene Wohnung.
2. Was sind mehrere Grundstückseigentümer im Wohnungseigentumsrecht?
Nach § 94 BGB werden wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, wie die Immobilie darauf, als fest mit dem Boden verbundene Sachen zunächst einmal das Eigentum aller Grundstückseigentümer. Mehrere Grundstückseigentümer im Wohnungseigentumsrecht sind sog. Bruchteilseigentümer nach §§ 741 ff. BGB und §§ 1008 ff. BGB.
Dies bedeutet, dass die Gesamtsache gemeinschaftlich gebraucht wird und gemeinsam verwalten wird. Sachenrechtlich darf auch keine wesentliche Veränderung der Sache vollzogen werden.
3. Welche individuelle Regelungen gibt es im Wohnungseigentumsrecht?
Es gibt in erster Linie die Gemeinschaftsordnung bzw. die notarielle Teilungserklärung. Darin sind die wesentlichen Vorschriften zur Regelung des Zusammenlebens in der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Es enthält die Frage, was ist Gemeinschaftseigentum, was ist Sondereigentum. Weiter gibt es noch die Vereinbarungen als Vertrag aller Wohnungseigentümer. Schließlich gibt es noch Beschlüsse im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlungen. Diese sind Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer. Im neuen Wohnungseigentumsrecht reicht nunmehr in der Regel die einfache Mehrheit aus zum Fassen eines Beschlusses.
4. Was passiert mit den alten Gemeinschaftsordnungen, die vor dem 01.12.2020 geschlossen wurden?
Nach § 47 WEG sind die alten Gemeinschaftsordnungen im Wohnungseigentumsgesetz weitgehend hinfällig. Dies sind die Vereinbarungen, welche der Bauträger der Gemeinschaft bei der Teilung des Grundstücks und der Immobilie mitgibt und welche das Binnenverhältnis der Gemeinschaft betreffen.
5. Was passiert mit fehlerhaften Beschlüssen im neuen Wohnungseigentumsrecht?
Beschlüsse, welche gegen Rechtsvorschriften verstoßen, bleiben solange wirksam, bis sie durch das Gericht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden sind (§ 23 Abs. 4 WEG). Werden solche Beschlüsse nicht durch eine Anfechtungsklage angefochten, erwachsen sie in Bestandskraft.
7. Seit wann gibt es das Wohnungseigentumsgesetz?
Das Wohnungseigentumsrecht gibt es seit dem Jahr 1951. Nach dem 2. Weltkrieg kam es zu einer städtischen Verdichtung und zum Wiederaufbau von Wohnungen. Das alte Landesrecht enthielt nur das Stockwerkseigentum. Dann hat das Wohnungseigentumsrecht ein Gebäude horizontal geteilt in sog. Sondereigentum.
8. Welche wesentliche Neuerung enthält das neueste Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz?
Im Wohnungseigentumsrecht 2024 gibt es keine Rechtsbeziehung mehr zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und dem Verwalter. Dies bedeutet, dass nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft Trägerin der Verwaltung ist. Sollten Probleme im Verhältnis Verwalter und dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehen, muss sich letzterer stets an die Gemeinschaft wenden.
9. Welche weiteren Neuerungen gibt es noch im Wohnungseigentumsrecht?
- Nunmehr kann Sondereigentum an Grundstücksteilen gebildet werden.
- Es herrscht der gesellschaftsrechtliche Ansatz im neuen Wohnungseigentumsrecht: die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist sog. „Betriebsgesellschaft“ für die Anlage. Es gibt eine Dreiecksbeziehung: Ansprüche bestehen nur zwischen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und dem Verwalter und zwischen dem Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentumsgemeinschaft.
- Der Verwalter von Wohnungseigentum ist nunmehr zertifiziert und professionalisiert.
- Es gibt einen sog. Verbandsprozess durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft als Trägerin von Rechten und Pflichten.
- Es reicht aktuell die einfache Mehrheit bei baulichen Veränderungen in der Wohnungseigentumsgemeinschaft aus.
10. Was ist die sog. Gemeinschaftsordnung im Wohnungseigentumsrecht?
Dies sind Vereinbarungen, die der Bauträger der Gemeinschaft bei Teilung des Grundstücks und der einzelnen Wohnungen mitgibt. Die Gemeinschaftsordnung betrifft nur das Binnenverhältnis zwischen den einzelnen Wohnungseigentümer, der Wohnungseigentumsgemeinschaft und dem Verwalter.
11. Wofür ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht relevant?
Dies ist relevant für die Fragen, wer an der Sache berechtigt ist, wer zuständig ist für die Verwaltung und wer die Kosten an der Sache trägt.
12. Wie gliedert sich juristisch das Sondereigentum auf?
Im Wohnungseigentumsrecht wird im Sondereigentum unterschieden zwischen dem Wohneigentum und dem Teileigentum. Das Wohneigentum wird zu Wohnzwecken verwendet, das Teileigentum ist Sondereigentum, welches nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist.
13. Was ist schließlich ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht ist im Wohnungseigentumsrecht eine abweichende Vereinbarung über den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, der einem oder mehreren Wohnungseigentümern ausschließlich zugewiesen wird, ohne die Eigentumszuordnung zu ändern. Der Sondernutzungsberechtigte ist häufig auch für die Erhaltung des Sondereigentums zuständig und trägt die Kosten.
14. Wer ist für die Erneuerung von Heizkessel und Heizkörpern in der Wohnungseigentumsgemeinschaft zuständig?
Bei weiteren Fragen zum Wohnungseigentumsrecht kommen Sie gerne auf uns zu.
