Was steht in einem Immobilienkaufvertrag?
In einem Immobilienkaufvertrag stehen im Wesentlichen Regelungen zu den Kaufvertragsparteien, zum Kaufgegenstand, zum Kaufpreis und dessen Fälligkeit, zu Grundpfandrechten zur Finanzierung des Kaufpreises, zu Haftung und Garantien, öffentlichen Lasten, sowie zur Auflassung und zur Auflassungsvormerkung des Kaufobjekts. Der Immobilienkaufvertrag wird vom jeweils beauftragten Notar als Entwurf für beide Kaufvertragsparteien erstellt.
Der Immobilienkaufvertrag enthält häufig Regelungen zu den mit dem Immobilienkauf zu übernehmenden Verträgen, wie z.B. zu Miet- oder Pachtverträgen. Daher ist das Mietrecht ein wichtiges Rechtsgebiet bei der Prüfung von einem Immobilienkaufvertrag. Auch Vereinbarungen über bestehende, oder noch abzulösende öffentliche Lasten (wie Erschließungs- und Anliegerbeiträge) sind wichtige Inhalte in einem Immobilienkaufvertrag.
Die Regelungen im Immobilienkaufvertrag zur Auflassung und Auflassungsvormerkung betreffen die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch bzw. deren dingliche Sicherung. Damit wird die Rechtsposition des Käufers als Eigentümer im Grundbuch durch den Immobilienkaufvertrag gewährleistet und gesichert.
Wozu gibt es einen Immobilienkaufvertrag?
Durch einen Immobilienkaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie, diese an einen Käufer zu verkaufen. Dazu gibt es juristisch gesprochen, einen schuldrechtlichen Teil der Einigung und einen dinglichen Teil der Einigung, nämlich die sog. Auflassung, in einem Immobilienkaufvertrag. Dabei einigen sich Verkäufer und der Käufer in einem Immobilienkaufvertrag, den Eigentumswechsel im Grundbuch zur Immobilie zu vollziehen. Der Käufer verpflichtet sich demgegenüber in einem Immobilienkaufvertrag, den verabredeten Kaufpreis an den Verkäufer zum Fälligkeitszeitpunkt zu bezahlen.
Durch die weitreichenden finanziellen und rechtlichen Folgen müssen alle Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer zum Kauf einer Immobilie in einem Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden, § 311 b BGB.
Welche Prüfungsleistungen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag übernehme ich für Sie?
Ich prüfe für Sie die Regelungen in Ihrem Immobilienkaufvertrag im Hinblick auf rechtliche Risiken und setze Ihre Interessen im Kaufvertragsprozess durch.
Ich berate Sie bei Ihrem Immobilienkauf als Käufer (beim Hauskauf oder beim Kauf einer Eigentumswohnung) oder als Verkäufer bzw. Eigentümer einer Immobilie/Ihres Gebäudes.
Zu den angrenzenden Fragen bei Ihrem Immobilienkaufvertrag zum Grundstück, Grundbuch, Inventar, zur Beurkundung, Eintragung, Übergabe der Immobilie, zu evtl. Mängeln Ihrer Immobilie, oder zu Grundschulden stehe ich Ihnen beratend zur Seite. Ich informiere Sie über Ihr evtl. Widerrufsrecht, Rücktrittsrecht oder über Ihre Gewährleistungsrechte bei Ihrem Immobilienkaufvertrag.
Darüber hinaus prüfe ich für Sie alle rechtliche Dokumente, auf die der Immobilienkaufvertrag verweist und Bezug nimmt, wie Auszüge aus dem Grundbuch, Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, Aufteilungspläne etc.
Damit sind Sie bestens für Ihren Notartermin vorbereitet!
Was passiert, wenn rechtlich nachteilige Regelungen im Immobilienkaufvertrag für Sie bestehen?
Eine nachteilige Formulierung in einem Immobilienkaufvertrag ist z.B., wenn der Kaufpreis vor Eintragung einer Auflassungsvormerkung gezahlt werden soll. Damit hätten Sie bereits den Kaufpreis gezahlt, ohne im Gegenzug ein eingetragenes Recht auf Übertragung des Eigentums an der Immobilie zu haben.
Wenn eine solche nachteilige Formulierung im Immobilienkaufvertrag für Sie besteht, schlage ich Ihnen für Ihre Rechtsposition günstigere Formulierungen für den Vertragstext vor; diese können Sie dann über das Notariat der Gegenseite antragen und im Kaufvertragsverhandlungsprozess einbringen. Eine andere Möglichkeit wäre noch, sich mit der Gegenseite zu einigen, einzelne Formulierungen ganz aus dem Vertragstext im Immobilienkaufvertrag zu streichen. Letztlich kann man auch von der Gegenseite Nachbesserungen bei der eigenen Rechtsposition im Immobilienkaufvertrag verlangen, z.B. eine höhere Entschädigung bei verspäteter Fertigstellung des Bauwerks. Dabei kommt es aber darauf an, inwieweit sich die Gegenseite darauf einlässt und wieviel potentielle Kaufinteressenten es für ein bestimmtes Objekt gibt.
In welcher Form erhalten Sie die rechtlichen Hinweise zu Ihrem Immobilienkaufvertrag von uns?
Zunächst erhalten Sie Hinweise auf rechtliche Risiken im Immobilienkaufvertrag in Form eines Kurzgutachtens per E-Mail von uns. Diese Punkte können bei Bedarf telefonisch oder persönlich im Termin besprochen werden. Selbstverständlich dürfen Sie dazu immer Rückfragen stellen. Schwierige juristische Formulierungen im Immobilienkaufvertrag werden verständlich und nachvollziehbar für Sie aufbereitet, damit diese allgemein verständlich und transparent werden. Ein Immobilienkaufvertrag ist immer für die beiden Kaufvertragsparteien gemacht!
Sie haben Rückfragen zu unverständlichen Klauseln in Ihrem Immobilienkaufvertrag?
Wenn Sie einzelne Regelungen in Ihrem Immobilienkaufvertrag nicht verstehen, kommen Sie gerne jederzeit mit Rückfragen auf uns zu. Ein Immobilienkaufvertrag ist für die meisten Rechtssuchtenden nicht auf der ständigen Tagesordnung. Daher sind Ihre Rückfragen erwünscht und sinnvoll. Sie müssen bei Abschluss des Immobilienkaufvertrages ein sicheres Gefühl haben und alle Regelungen, welche Sie im Immobilienkaufvertrag eingehen, vollständig verstanden haben.
Welche Rolle spielt der Notar bei der Erstellung von einem Immobilienkaufvertrag?
Grundsätzlich hat der Notar die Interessen von Käufer und Verkäufer im Immobilienkaufvertrag möglichst neutral und gleichwertig zu beachten. Bei Bauträgerverträgen z.B. jedoch kommt es oft vor, dass der Bauträger für eine Vielzahl von Fällen die Bauträgerverträge selbst als Entwurf dem Notariat vorlegt. In einem solchen Fall und generell sollte durch die Rechtsberatung einem evtl. Interessenungleichgewicht zwischen Verkäufer und Käufer entgegengewirkt werden. Eine umfassende Prüfung von Ihrem Immobilienkaufvertrag ist aus Risikogesichtspunkten unbedingt zu empfehlen.
Wann kann man von einem Immobilienkaufvertrag zurücktreten?
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist nach der notariellen Unterschrift nur noch in Ausnahmefällen möglich. Es gibt Fälle von einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht im Immobilienkaufvertrag, wie wenn sich der Verkäufer gegen die Zahlungsunfähigkeit des Käufers mit dem Rücktritt absichert. Ansonsten gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag.
Hierbei rechtfertigen nur außergewöhnliche Umstände oder ein besonders schweres Fehlverhalten eines Vertragspartners den Rücktritt vom notariellen Immobilienkaufvertrag. Beispiele hierfür sind etwa, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt, obwohl er dazu verpflichtet ist, oder dass der Verkäufer schwerwiegende Mängel an der Immobilienkaufsache verschwiegen hat.
Bei weiteren Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.
Häufig gestellte Fragen
Die Prüfung eines Immobilienkaufvertrags ist wichtig, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Risiken geklärt sind, keine versteckten Kosten oder Klauseln enthalten sind und die Vereinbarungen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Der Notar sorgt für die rechtsgültige Beurkundung des Vertrages, prüft die Identität der Vertragsparteien und klärt über die Rechtsfolgen auf. Außerdem veranlasst er die Eintragung ins Grundbuch.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Haftungsausschlüsse, Vorkaufsrechte, Übergabetermine, Zahlungsmodalitäten, Gewährleistungen und Nutzungsbeschränkungen.
Eine unabhängige Immobilienbewertung kann helfen, den Marktwert zu ermitteln. Vergleichen Sie auch ähnliche Objekte in der Umgebung.
Der Vertrag sollte eine Klausel enthalten, die den Kauf an die Finanzierungszusage bindet. So sind Sie abgesichert, falls die Finanzierung wider Erwarten scheitern sollte.
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt den Käufer vor einer Weiterveräußerung oder Belastung der Immobilie durch den Verkäufer nach Vertragsabschluss und vor Eigentumsumschreibung.
Bestehende Mietverhältnisse müssen im Vertrag erwähnt werden. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein.
Mängel sollten im Vertrag genau aufgeführt werden und es sollte geregelt sein, wer für die Beseitigung der Mängel auch aus Kostensicht verantwortlich ist. Eventuell kann eine Minderung des Kaufpreises oder ein Rücktrittsrecht vereinbart werden.
Der genaue Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und der Übergabe der Immobilie sollte im Vertrag festgehalten werden. Dazu gehören auch Regelungen zur Schlüsselübergabe und zur Tragung der Kosten und Lasten ab dem Zeitpunkt der Übergabe.
Grundbucheinträge geben Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte Dritter. Vor Vertragsabschluss sollte ein aktueller Grundbucheinzug eingeholt und geprüft werden, um unerwartete Belastungen oder Beschränkungen zu vermeiden.
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Auch bezüglich der Sie interessierenden Immobilie stehe ich Ihnen mit meinem rechtlichen Sachverstand zur Verfügung und vertrete Sie gegenüber der anderen Kaufvertragspartei.
Baurecht
Bei weiteren baurechtlichen Fragestellungen, wie z.B. Zulässigkeit des Bauvorhabens, wenden Sie sich gerne an mich.