Grundstücksrecht & Grundbuchrecht

Welche Regelungen gehören zum Grundstücksrecht?

Zum Grundstücksrecht gehören alle rechtlichen Regelungen in Bezug auf bebaute und unbebaute Grundstücke.

Angrenzend gehören hierzu auch die Vorschriften des Nachbarrechtsgesetz BW (NRG BW), die unter anderen Abstandvorschriften beinhalten oder Vorschriften zum Hammerschlags- und Leiterrecht (§ 7d NRG BW). Beim Hammerschlags- und Leiterrecht darf unter bestimmten Voraussetzungen insbesondere für die Errichtung baulicher Anlagen zeitlich beschränkt das Nachbargrundstück benutzt und betreten werden.

Welche Rechte hat ein Grundstückseigentümer?

Grundsätzlich darf ein Grundstückseigentümer insoweit mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren, wie nicht Rechte Dritter wesentlich beeinträchtigt werden oder er gegen gesetzliche Vorschriften verstößt (vgl. dazu § 906 BGB). Eine rechtliche Verpflichtung, sein Grundstück zum Schutz des Nachbarn einzuzäunen, gibt es in Baden-Württemberg nur im Außenbereich, aber nicht innerorts.

Als Grundstückseigentümer hat man vielmehr einen sog. Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB, wenn der Nachbar die eigene Nutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigt.
An sich dürfen ein Nachbar oder andere Personen nämlich nicht das eigene Grundstück betreten oder nutzen, nur wenn eine konkrete Gefahr droht oder wenn ein sonstiges Betretungsrecht besteht. Ansonsten machen sich der Nachbar oder andere Personen wegen Hausfriedensbruchs strafbar, wenn das fremde Grundstück gegen den Willen des Eigentümers betreten wird.

Wann darf ein Nachbar ein fremdes Grundstück überbauen?

Nur ausnahmsweise darf der Nachbar nach § 7 b NRG BW mit untergeordneten Bauteilen das fremde Grundstück überbauen, aber nur, wenn nach baurechtlichen Vorschriften an die gemeinsame Grundstücksgrenze gebaut werden darf und diese Überbauung die Benutzung des eigenen Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine Überbaurente gibt es nach § 7 c NRG BW zugunsten des betroffenen Grundstückseigentümers z.B. in dem Fall, bei dem ein Überbau durch eine Wärmedämmung gesetzlich erlaubt ist.

Wenn der Nachbar tatsächlich einmal auf das fremde Grundstück bauen sollte, hat man als Eigentümer einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB, sofern man nicht zur Duldung des Überbaus gesetzlich verpflichtet ist.

Welche Belastungen von Grundstücken gibt es im Grundstücksrecht?

Im Grundstücksrecht kann ein Grundstück mit einer sog. Grunddienstbarkeit im Grundbuch belastet sein. Dies bedeutet, dass ein sog. herrschendes Grundstück eine Nutzung an einem dienenden Grundstück vornehmen darf. Beispiele sind das Geh- und Fahrrecht zugunsten eines anderen Grundstückseigentümers oder ein Leitungsrecht zugunsten eines anderen Grundstücks. Im Grundstücksrecht gibt es aber noch weitere Belastungen eines Grundstücks, wie z.B. die sog. Reallast. Dabei erhält der Berechtigte wiederkehrende Leistungen vom Verpflichteten, wie z.B. die Lieferung von Energie. 

Was kann ich im Grundstücksrecht für Sie tun?

1. Im Grundstücksrecht berate ich Sie bei allen grundstücksrelevanten rechtlichen Fragen, wie zur Grunddienstbarkeit, Grundbuchordnung, Grundschuld, Baulast, Reallast, zum Erbbaurecht, Nießbrauch, oder zum Vorkaufsrecht etc.
   
   
2. Grundbucheinsicht, Grundbuchberechtigungsanspruch, Eintragungen und Löschungen
   Im Grundbuch sind privatrechtliche Angelegenheiten geregelt. Grundsätzlich gilt, was im Grundbuch steht, gilt als richtig. Wenn dies nicht der Wahrheit entspricht, muss das Grundbuch geändert werden.  Gerade beim Verkauf von Immobilien ist eine Einsicht unumgänglich. Wir nehmen für Sie beim zuständigen Notariat Kontakt auf und kümmern uns um die notwendigen Anträge und nehmen für Sie Einsicht in das Grundbuch. Wir beraten Sie, in welcher Hinsicht das Grundbuch geändert werden sollte und stellen für Sie die notwendigen Anträge.
   
   
3. Beratung, Grundpfandrechte, Hypothek, Grundschuld
   Wir beraten Sie, welche Sicherheit für Sie von Vorteil ist. Es geht beim Kauf oder Belastung von Immobilien immer um hohe Summen, bei denen eine rechtssichere Finanzierung von Nöten ist. Beim Kauf einer Immobilie muss darauf geachtet werden, dass die alten Belastungen gelöscht werden. Wir überprüfen die Bedingungen ihrer Bank.
   Wir beraten Sie über die Rechtsfolgen der Eintragung des Grundpfandrechtes und was es mit der Rangfolge auf sich hat.
   
   
4. Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrecht, Wegerecht, Fahr- und Wegerecht, Erbbaurecht
   Bei einem Kauf von einer Immobilie kann es sein, dass für Dritte ein Wegerecht eingetragen ist oder eingetragen werden muss. Oder, ob ein Wegerecht für Sie eingetragen werden muss. Das ist der Fall, wenn der Zugang zum eigenen Grundstück nur über ein anderes Grundstück möglich ist. Wir beraten Sie zum Thema Erbbaurecht und wann ein Vorkaufsrecht in Betracht kommt.
   
   
5. Einhaltung von Abstandsflächen
   Weiter beraten wie Sie, ob die Abstandsfläche zu Ihrer Immobilie eingehalten wird und welche Folgen es hat, wenn Sie auf die Einhaltung der Abstandsstandflächen verzichten sollten.
   
   

6. Beratung Baugenehmigung, Erschließung
   Wir beraten Sie, ob Sie in Ihrem Fall eine Baugenehmigung erhalten können. Hier haben verschiedene Faktoren einen Einfluss darauf, in welchem Gebiet sich das Grundstück befindet. Weiter beraten wir Sie, wie Sie Ihr Grundstück erschließen lassen können.
   
   

7. Einsicht in Baulastenverzeichnis
   Im Baulastenverzeichnis sind öffentliche Rechtsverhältnisse geregelt, wie Denkmalschutz, Abstandsfläche und Stellplätze. Wir beraten Sie, wann eine solche Einsicht notwendig ist und stellen für Sie die notwendigen Anträge.
   
   

8. Prozessuale Durchsetzung Ihrer Rechte
   Im außergerichtlichen oder im gerichtlichen Verfahren setzen wir Ihre Interessen für Sie durch gegenüber anderen Privatpersonen oder Körperschaften.
   
   

Bei weiteren Fragen zum Grundstücksrecht und zum Grundbuchrecht nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.