Wohnungseigentumsrecht

Was ist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht geregelt?

Im Mietrecht sind alle Rechtsbeziehungen aus einem Mietverhältnis zwischen dem Vermieter als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses und dem Mieter geregelt. Ein Mieter ist auf unbestimmte oder bestimmte Zeit berechtigt, die Wohnung oder das Haus des Vermieters zu bewohnen. Das Mietrecht regelt in erster Linie Rechte und Pflichten von beiden Mietvertragsparteien und enthält unter anderen Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses (außerordentliche/fristlose oder fristgemäße/ordentliche Kündigung).

Welche Rechte habe ich als Mieter?

Der Mieter hat zunächst das Recht, die betreffende Wohnung unbefristet oder befristet zu bewohnen. Diese Wohnung muss vom Vermieter mangelfrei an den Mieter übergeben werden. Danach darf der Mieter die Wohnung grundsätzlich ohne Störung seiner Privatsphäre und ohne Eingriff in seine Freiheitsrechte bewohnen. Grenze dieser Rechte ist, wenn es einen konkreten Anlass gibt, dass der Vermieter die Wohnung betreten muss. Z.B., wenn eine größere Reparatur vorgenommen werden muss, die kleinere Instandhaltungsmaßnahmen des Mieters kostenmäßig übersteigen. Oft werden Betragsgrenzen für Kleinreparaturen des Mieters in den Mietvertrag aufgenommen, dass der Mieter z.B. für bis zum Einzelbetrag von max. 75,00€ kleinere Reparaturen selbst vornehmen oder beauftragen muss.

Ansonsten kann sich der Mieter in der Wohnung frei bewegen und auch Besuch empfangen. Grenze dieses Besuchsrechts ist häufig die Hausordnung. Diese sieht in vielen Fällen vor, dass eine störungsfreie Nachtruhe ab 22 Uhr eingehalten werden muss. Verstöße dagegen können eine Abmahnung des Vermieters provozieren und bei mehrmaligen Verstößen auch die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben.

Was ist das Wohnungseigentumsrecht?

Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern in einem Mehrparteienhaus oder zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Haus.

Ein Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist die Gesamtheit aller Wohnungen, die nach der sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baurechtsbehörde das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer darstellen. Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die einzelne Wohnungseinheit als Sondereigentum behördlich festgestellt. Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet der sog. Aufteilungsplan, bei dem von einem Planverfasser alle Wohneinheiten des Hauses zeichnerisch abgebildet werden.

Das Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, welches mehreren Wohnungseigentümern zusammen gehört, wie z.B. die Außenfassade oder das Dach des Hauses. Teileigentum ist gleichbedeutend mit Sondereigentum. Das heißt, dies ist das Eigentum, welches dem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehört. Was Gegenstand des Gemeinschaftseigentums und was Gegenstand des Teileigentums ist, regelt häufig die sog. notarielle Teilungserklärung oder ansonsten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

WEG-Reform zum 01.12.2020 und aktuelle Rechtsprechung des BGH zum WEG-Recht

Seit dem 01.12.2020 gelten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht. Durch diese Reform wurde das WEG-Recht in weiten Teilen verändert.

In zahlreichen Urteilen ergehen zu diesen Änderungen nun Entscheidungen durch den Bundesgerichtshof (BGH), die bei der rechtlichen Beurteilung von Sachverhalten im Wohnungseigentumsrecht berücksichtigt werden müssen.

– Entstehen der Gemeinschaft und werdender Wohnungseigentümer

Seit der WEG-Reform entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft. Bereits ab Besitzübergabe können Ersterwerber von Wohnungseigentum über die Verwaltung mitentscheiden (§ Abs. 3 WEG). Die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer“ fand damit Einzug im Gesetz.
Hierzu hat der Bundesgerichtshof u.a. folgendes entschieden:

Urteil vom 20.12.2024, V ZR 243/23, NJW-RR 2025, 204 ff.
Ob das im Bau befindliche Objekt der Gemeinschaft beendet wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.„Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau werden wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche dieser Art allerdings erst begründet, wenn mindestens ein Erwerber die Stellung eines (werdenden) Wohnungseigentümers erlangt hat.“(BGH, aaO, LS 1).

– Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

In der WEG-Reform wurde geregelt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Träger der gesamten Verwaltung ist. Sie übernimmt damit u.a. auch die Verantwortung einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.  Handlungen sind von ihren Organen vorzunehmen. Diese sind die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan. Im Bereich der Verwaltungsmaßnahmen ergingen u.a. folgende Entscheidungen durch den Bundesgerichtshof:

Urteil vom 11.10.2024, V ZR 261/23, NJW-RR 2025, 83

Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen fehlender Bestimmtheit ist nur im Ausnahmefall anzunehmen. 

Urteil vom 23.03.2024, V ZR 132/23, NJW 2024, 2039

Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss die Einzelbeträge, die von den Eigentümern geschuldet werden, nicht gesondert ausweisen.

– Bauliche Veränderungen

Grundsätzlich werden Sanierungen und Modernisierungen durch die WEG-Reform vereinfacht. Nach § 20 Abs. 1 WEG sind Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen mit einfacher Mehrheit möglich. Auch ohne Zustimmung aller von einer Maßnahme betroffener Eigentümer.  
Hierzu ergingen u.a. folgende Entscheidungen durch den Bundesgerichtshof:

Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24, NZM 2025, 393 ff.

Ein Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung besteht nicht, wenn sich ein anderer Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung davon verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24, NJW-RR 2025, 586

Dem Anspruch auf Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung kann ein Anspruch auf Gestattung einer solchen nur mit einer Widerklage entgegengesetzt werden.

Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24, NJW-RR 2025, 780

Der Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung setzt nicht voraus, dass der Eigentümer auf der Versammlung alle Einzelheiten der Maßnahme präsentiert. Es reicht, dies im Prozess nachzuholen.

– Flexiblere Entscheidung über Kostenverteilung

16 Abs. 2 WEG sieht im Verhältnis zu früher geltendem Recht vereinfachend vor, dass die Wohnungseigentümer über den Einzelfall hinaus mit einfacher Stimmenmehrheit über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.
Hierzu ergingen u.a. folgende Entscheidungen durch den Bundesgerichtshof:

Urteil vom 14.02.2025, V ZR 128/23, NJW-RR 2025, 590 ff.

Der Beschluss über eine Abänderung der Kostenverteilung kann vorsehen, dass Eigentümer zukünftig viermal mehr Kosten zu tragen haben als früher.

Urteil vom 14.02.2025, V ZR 236/23, NJW 2025, 1423

Der Beschluss über eine Abänderung der Kostenverteilung kann im Ausnahmefall vorsehen, dass auch Eigentümer mit Kosten belastet werden, die keinen direkten Nutzungsvorteil haben.

Urteil vom 15.11.2024, V ZR 239/23, NJW-RR 2025, 526 ff.

Durch Beschluss geänderte Verteilerschlüssel sind zwingend auch in der „Jahresabrechnung“ zu berücksichtigen.

– Neuerungen im Zusammenhang mit dem Verwalter

Nach § 9b Abs. 1 WEG erhält der Verwalter im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Eigentümergemeinschaft (mit Ausnahme von Grundstücks- und Darlehensverträgen). Im Innenverhältnis hingegen darf dieser gemäß § 27 WEG nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen. Die Befugnisse im Innenverhältnis können von den Wohnungseigentümern eingeschränkt oder erweitert werden.

Ein Verwalter kann seit der WEG-Reform jederzeit ohne Begründung abberufen werden.  

Aus § 19 Abs. 6 WEG ergibt sich der Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers (unter den dort aufgeführten Bedingungen), dass ein „zertifizierter Verwalter“ bestellt wird.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof folgendes entschieden:

Urteil vom 05.07.2024, V ZR 34/24, NJW 2024, 2690 ff.

„Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01. Dezember 2024 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnunbgseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.“ (BGH, aaO, LS).

Was können wir für Sie tun?

Aufgrund der gesetzlichen Regelungen und der Vielzahl der hierzu ergehenden Gerichtsurteile gestaltet sich das WEG-Recht als sehr komplex. Es empfiehlt sich daher, sich bei Auftreten rechtlicher Probleme oder Unstimmigkeiten in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer frühzeitig rechtlich beraten zu lassen.

Wir verfügen im WEG-Recht über langjährige Erfahrungen und stehen unseren Mandanten regelmäßig u.a. bei Rechtsfragen bezüglich der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, der Kostenverteilung, bei der Anfechtung von Beschlüssen und bei Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft zur Seite. Gerne prüfen wir auch Ihre Rechte und Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft und dem Verwalter.

Im Mietrecht setzen wir Ihre Rechte als Vermieter oder Mieter durch und vertreten Ihre rechtlichen Interessen außergerichtlich oder gerichtlich.

Ebenso vertrete n wir Sie im Miet- und Wohnungseigentumsrecht als Wohnungseigentümer oder als WEG-Gemeinschaft in streitigen Verfahren, außergerichtlich, wie gerichtlich.

Bei weiteren Fragen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht wenden Sie sich gerne an uns.