Was ist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht geregelt?
Im Mietrecht sind alle Rechtsbeziehungen aus einem Mietverhältnis zwischen dem Vermieter als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses und dem Mieter geregelt. Ein Mieter ist auf unbestimmte oder bestimmte Zeit berechtigt, die Wohnung oder das Haus des Vermieters zu bewohnen. Das Mietrecht regelt in erster Linie Rechte und Pflichten von beiden Mietvertragsparteien und enthält unter anderen Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses (außerordentliche/fristlose oder fristgemäße/ordentliche Kündigung).
Welche Rechte habe ich als Mieter?
Der Mieter hat zunächst das Recht, die betreffende Wohnung unbefristet oder befristet zu bewohnen. Diese Wohnung muss vom Vermieter mangelfrei an den Mieter übergeben werden. Danach darf der Mieter die Wohnung grundsätzlich ohne Störung seiner Privatsphäre und ohne Eingriff in seine Freiheitsrechte bewohnen. Grenze dieser Rechte ist, wenn es einen konkreten Anlass gibt, dass der Vermieter die Wohnung betreten muss. Z.B., wenn eine größere Reparatur vorgenommen werden muss, die kleinere Instandhaltungsmaßnahmen des Mieters kostenmäßig übersteigen. Oft werden Betragsgrenzen für Kleinreparaturen des Mieters in den Mietvertrag aufgenommen, dass der Mieter z.B. für bis zum Einzelbetrag von max. 75,00€ kleinere Reparaturen selbst vornehmen oder beauftragen muss.
Ansonsten kann sich der Mieter in der Wohnung frei bewegen und auch Besuch empfangen. Grenze dieses Besuchsrechts ist häufig die Hausordnung. Diese sieht in vielen Fällen vor, dass eine störungsfreie Nachtruhe ab 22 Uhr eingehalten werden muss. Verstöße dagegen können eine Abmahnung des Vermieters provozieren und bei mehrmaligen Verstößen auch die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben.
Was ist das Wohnungseigentumsrecht?
Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern in einem Mehrparteienhaus oder zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Haus.
Ein Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist die Gesamtheit aller Wohnungen, die nach der sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baurechtsbehörde das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer darstellen. Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die einzelne Wohnungseinheit als Sondereigentum behördlich festgestellt. Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet der sog. Aufteilungsplan, bei dem von einem Planverfasser alle Wohneinheiten des Hauses zeichnerisch abgebildet werden.
Das Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, welches mehreren Wohnungseigentümern zusammen gehört, wie z.B. die Außenfassade oder das Dach des Hauses. Teileigentum ist gleichbedeutend mit Sondereigentum. Das heißt, dies ist das Eigentum, welches dem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehört. Was Gegenstand des Gemeinschaftseigentums und was Gegenstand des Teileigentums ist, regelt häufig die sog. notarielle Teilungserklärung oder ansonsten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Was kann ich für Sie tun?
Im Miet- und Wohnungseigentumsrecht setze ich Ihre Rechte als Vermieter oder Mieter durch und vertrete Ihre rechtlichen Interessen außergerichtlich oder gerichtlich.
Ebenso vertrete ich Sie im Miet- und Wohnungseigentumsrecht als Wohnungseigentümer oder als WEG-Gemeinschaft in streitigen Verfahren, außergerichtlich, wie gerichtlich.
Bei weiteren Fragen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht wenden Sie sich gerne an uns.
Häufig gestellte Fragen
Wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird, sollten Sie den Vermieter zunächst schriftlich zur Rückzahlung auffordern. Hat dies keinen Erfolg, kann ein außergerichtliches Anwaltsschreiben oder eine Klage notwendig werden. Es ist ratsam, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Nein, der Vermieter darf Ihre Wohnung nicht ohne Ihre Erlaubnis betreten. Ausnahmen gibt es nur in Notfällen. In allen anderen Fällen muss der Vermieter seinen Besuch vorher ankündigen.
Gegen eine ungerechtfertigte Mieterhöhung können Sie Widerspruch einlegen. Es empfiehlt sich, die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung überprüfen zu lassen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.
Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und über Angelegenheiten der Gemeinschaft abzustimmen. Zu Ihren Pflichten gehört es, das Hausgeld für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu zahlen und die Hausordnung einzuhalten. Außerdem müssen Sie die mehrheitlichen Beschlüsse der Eigentümerversammlung akzeptieren, sofern sie rechtmäßig sind.
Für größere Veränderungen benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters. Kleinere Veränderungen, wie das Anbringen von Regalen oder das Streichen der Wände, sind in der Regel erlaubt, müssen aber bei Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden.
Bei Problemen mit Nachbarn empfiehlt es sich, zunächst das Gespräch zu suchen. Hilft das nicht, kann die Hausverwaltung oder der Vermieter eingeschaltet werden. Bei schwerwiegenden Problemen kann es sinnvoll sein, rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Die Kündigung eines Mietvertrages muss schriftlich erfolgen und die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Für den Mieter beträgt die Kündigungsfrist in der Regel drei Monate, hängt aber von der Länge des Mietverhältnisses ab.
Mängel in der Mietwohnung sollten dem Vermieter unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Dokumentieren Sie den Mangel genau und setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung. Reagiert der Vermieter nicht, können Sie unter Umständen die Miete mindern oder den Mangel selbst beheben und die Kosten geltend machen.
Die Betriebskosten müssen jährlich abgerechnet und dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Der Mieter hat das Recht, die Abrechnung zu überprüfen. Unklarheiten sollten mit dem Vermieter geklärt werden.
Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie den Zustand der Immobilie genau prüfen und alle Unterlagen einsehen, z.B. das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung. Es ist ratsam, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen und den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
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