Rückabwicklung von einem Immobilienkaufvertrag – wie geht man am besten vor?
1. Welche Formen gibt es bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages?
Als Käufer eines Immobilienkaufvertrages kann man entweder, sofern rechtlich möglich, Mängelrechte geltend machen. Dies sind in erster Linie die Erklärung von Rücktritt (nach einer erfolglosen Fristsetzung zur Nachbesserung des Verkäufers), Minderung oder Schadensersatz. Oder es gibt auch die Möglichkeit, die Anfechtung des Immobilienkaufvertrages zu erklären. Dies ist z.B. der Fall bei einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer.
2. Welche Rechtsfolgen entstehen bei der Erklärung von Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag?
Es entsteht ein sog. Rückgewährschuldverhältnis bei der Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages. Dies bedeutet, dass die beiderseits empfangenen Leistungen rückabgewickelt werden müssen. Das Grundstück mit der Immobilie wird vom Erwerber zurückgegeben gegen Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises.
3. Welche Rechtsfolgen entstehen mit der Erklärung der Anfechtung des Immobilienkaufvertrages?
Mit der Erklärung der Anfechtung wird der Immobilienkaufvertrag ex tunc, d.h. von Anfang an nichtig. Auch hier kommt es zur Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages.
4. Wann können Mängelrechte, wie der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag, geltend gemacht werden?
In den allermeisten Fällen ist bereits im notariellen Kaufvertrag ein Haftungsausschluss des Verkäufers vereinbart. Nur bei Vorsatz oder Arglist des Verkäufers können Mängelrechte geltend gemacht werden. Anderst ist der Fall, wenn eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung der Kaufsache im notariellen Kaufvertrag vorliegt. Verstößt die tatsächliche Beschaffenheit der Kaufsache gegen die Beschaffenheitsvereinbarung kann die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages vom Käufer gefordert werden.
5. Wann waren Fälle der Anfechtung erfolgreich zur Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages?
Wenn der Verkäufer eine Aufklärungspflicht über kaufentscheidende Tatsachen hat und dieser nicht nachkommt, liegen Fälle einer arglistigen Täuschung des Käufers vor. Wenn ein Verkäufer einer Immobilie eine konkrete Frage des Käufers vorsätzlich falsch beantwortet, liegt eine arglistige Täuschung des Käufers vor. Es kommt dann zur Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages. Aufklärungspflichten hat der Verkäufer ohne Nachfrage des Käufers nur in den Fällen, bei denen die Tatsachen für den Kaufentschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind und die Aufklärung nach der Verkehrssitte zu erwarten ist. Aufklärungspflichten des Verkäufers wurden dabei von der Rechtsprechung bejaht beim Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung beim errichteten Gebäude oder wenn die bisherige Nutzung der Immobilie gegen baurechtliche Vorschriften verstößt.
6. Welche rechtlichen Probleme enstehen bei der Anfechtung eines Immobilienkaufvertrages?
Will der Käufer die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages bewirken, ist dieser beweispflichtig. Er muss Beweis erbringen vor Gericht, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt hat. Dies erfolgt bei Gericht in der Regel über Sachverständigengutachten oder durch die Beweisaufnahme von Zeugen.
7. Welche Form und Fristen sind weiter bei der Anfechtung zu beachten?
Es muss die Anfechtung gegenüber dem Verkäufer erklärt werden und zwar innerhalb eines Jahres nach Kenntnis von der Täuschung (§ 124 Abs. 2 BGB).
8. Welche Erfolgschancen bestehen bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages?
Dies muss von Fall zu Fall geprüft werden. Generell hat die Rechtsprechung sehr hohe Beweishürden für den Käufer erstellt. Damit soll der Bestand von notariellen Immobilienkaufverträgen in der Regel hoch gehalten werden. Ansonsten könnte bei jeder kleinen Störung eines notariellen Immobilienkaufvertrages dieser sofort rückabgewickelt werden. Dies kann nicht der Sinn und Zweck von notariell beglaubigten Immobilienkaufverträgen sein.
9. Welche Rechte hat der Käufer eines Immobilienkaufvertrages daneben noch?
Streitig ist, ob der Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB, gerichtet auf die Aufhebung des Immobilienkaufvertrages, daneben noch besteht. Hierbei reicht sogar die Fahrlässigkeit des Verkäufers aus, als Außerachtlassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt, eine Pflichtverletzung des Verkäufers zu bejahen. Als Rechtsfolge kommt es auch zu einer Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages und der empfangenen Leistungen.
10. Können Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche geltend gemacht werden?
Wenn die Geltendmachung von Mängelrechten generell nach dem notariellen Kaufvertrag nicht ausgeschlossen wurden, können auch Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche geltend gemacht werden. Dabei sollen Posten gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden, die als Schadensposten wegen der Nichterfüllung des notariellen Kaufvertrages entstanden sind. Aufwendungsersatzansprüche bestehen, wenn der Käufer im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Immobilienkaufvertrages Aufwendungen gemacht hat und diese nun für ihn wertlos geworden sind.
Bei weiteren Fragen zur Rückabwicklung Ihres Immobilienkaufvertrages nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.
