Sie schließen einen Immobilienkaufvertrag vor dem Notar ab – Glückwunsch! Aber vorher lohnt es sich, sich noch einige grundstücksrechtliche Fallstricke vor Augen zu führen.
1. Bestimmtheit des Kaufgegenstandes
Der Kaufgegenstand muss hinreichend bestimmt, um dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot zu entsprechen und um vor dem Grundbuchamt Bestand zu haben. Dazu muss der Kaufgegenstand genau bezeichnet sein. Wird noch eine Teilfläche von einem anderen Grundstück abgetrennt und dem Kaufgegenstand zugeschlagen, bedarf es dazu noch einen Lageplan mit der noch zu vermessenden, eingezeichneten Teilfläche. Dieser Lageplan muss der notariellen Urkunde beigefügt werden.
2. Vorsicht beim Haftungsausschluss für (erkennbare) Sachmängel
Vorsicht zu walten ist bei dem Fall, wenn sich der Verkäufer in der notariellen Urkunde der Haftung sogar für (erkennbare), nicht nur für verborgene Sachmängel entledigt. Konkretisiert sich nach dem Immobilienkauf nämlich ein Mangel an der Kaufsache, kann der Käufer keine Mängelrechte, wie Nacherfüllung oder Schadensersatz, gegenüber dem Verkäufer geltend machen. Im Normalfall kann der Käufer nämlich die Übergabe einer mangelfreien Kaufsache verlangen. Daher stellt der Haftungsausschluss des Verkäufers für erkennbare Sachmängel ein rechtliches Risiko eines Immoblienkaufvertrages dar. So ist der Käufer einem ggf. hohen Kostenrisiko ausgesetzt.
Hingegen ist der Haftungsausschluss für verborgene Mängel an der Kaufsache eher die Regel, verbunden mit der Zusicherung des Verkäufers, dass ihm verborgene Mängel aber nicht bekannt sind.
3. Die Immobilie ist aktuell noch von einem Mieter bewohnt
Ein rechtliche Risiko besteht, wenn die Immobilie noch von einem Mieter bewohnt wird und Sie aber selbst einziehen möchten. Dann muss Kündigung wegen Eigenbedarf geltend gemacht werden. Nach nochmaliger Fristsetzung zum Auszug muss ggf. Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht erhoben werden. Hier sollten Sie je nach Erfolgsaussichten Ihres Falles mindestens zwischen 6-9 Monaten Zeitverlust einplanen.
4. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung z.B. beim Wohngeld
Beim Wohngeld im Rahmen von größeren Eigentümergemeinschaften entspricht es mittlerweile der gängigen Praxis, dass der neue Wohnungseigentümer sich schon in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung dahingegen unterwirft. Dabei entspricht es der Prozesserleichterung für die jeweiligen Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht zunächst einen gerichtlichen Titel in Bezug auf Ihren Anspruch auf Bezahlung des Wohngelds gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer erwirken zu müssen, bevor diese auf die jeweils säumigen Wohnungseigentümer zurückgreifen können.
5. Bevollmächtigung der Notare der Gegenseite zum Vollzug der Urkunde
Relativ überschaubar ist das rechtliche Risiko, wenn die Notare der gegnerischen Partei (z.B. einer größeren Rechtsanwaltsgesellschaft) zum Vollzug der Urkunde im notariellen Kaufvertrag bevollmächtigt werden. Zwar wirft dies den Anschein der Parteilichkeit auf, jedoch ist ein Notar von Gesetzes wegen bereits zur Neutralität verpflichtet.
Bei weiteren Beratungsbedarf zu Ihrem Immobilienkaufvertrag und/oder zum Grundstücksrecht kommen Sie gerne auf uns zu.
