Mietvertrag Update 2022/2023

Der Mietvertrag 2022/2023

Was gibt es für Neuigkeiten und Fallstricke zu beachten?

1. Kann man eine Mietswohnung auch von einem Verwalter erwerben, der gerade nicht Eigentümer der Wohnung im Grundbuch ist?
   Grundsätzlich kann man eine Eigentumswohnung nur vom Eigentümer derselben erwerben und tritt nach § 566 BGB dann in die Vermieterstellung ein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 12.07.2017, XII ZR 26/16, allerdings eine gewisse Erleichterung geschaffen. Danach kann ein Erwerber die Wohnung auch vom Verwalter rechtmäßig erwerben, wenn dieser mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelte und der Vermieter keinerlei eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietvertrages hat.
2. Vorsicht gilt bei einer juristischen Person oder einer GbR als Vermieterin im Mietvertrag – hier müssen alle (!) Gesellschafter einzeln in den Mietvertrag aufgenommen werden. Und auch alle (!) Mitglieder der Personengesellschaft müssen den Mietvertrag unterschreiben.
   Auch wenn sich die Gesellschaftsform ändert, muss eine schriftliche Ergänzung des Mietvertrags erfolgen.
3. Auch bei Ehegatten als Parteien des Mietvertrags müssen beide (!) Ehegatten in den Mietvertrag aufgenommen werden und auch beide (!) müssen den Mietvertrag unterzeichnen.
4. Grundsätzlich muss diejenige Partei den Mietvertrag unterschreiben, welche auch Partei des Mietvertrags geworden ist. Sonst wird diese nicht Partei des Mietvertrages.
5. Als Gegenstand des Mietvertrages müssen alle gemieteten Räume mit Lage im Objekt, Art, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung genau beschrieben werden. Sonst kann der Gerichtsvollzieher bei einer Räumungsklage die Sache nicht richtig räumen.
6. Möchte man die Miete als Vermieter rechtmässig erhöhen, ist es empfehlenswert, bereits im Mietvertrag alle Merkmale des jeweils geltenden Mietspiegels genau aufzuführen. Dies erspart dann später Streit, ob bestimmte Merkmale des Mietspiegels, auf die man sich berufen möchte, bereits vorhanden sind.
7. Bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag gilt für Mietverträge, die nach 2003 abgeschlossen wurden, die Wohnflächenverordnung. Dabei sind Balkone und Terrassen mit nur 1/4 der Wohnfläche im Mietvertrag anzusetzen.
8. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis oder als Geschäftsraummietverhältnis gilt, kommt es nach dem BGH, Urt. v. 19.12.2018, XII ZR 5/18, darauf an, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag überwiegt. Es gilt dann entweder Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht. Mischmietverhältnisse gibt es nach der Rechtsprechung des BGHs nicht.
   Vielmehr gilt nach dem Urteil des LG Köln v. 08.12.2020, 14 O 191/20, juris, im Zweifel Wohnraummietrecht zum Schutz der Mieter.
9. Mietet hingegen eine juristische Person, wie eine GmbH, eine Wohnung zum Zwecke der Überlassung der Räume an Mitarbeiter, gilt gewerbliches Mietrecht (!). Denn eine GmbH kann nicht wohnen.
10. Bei Mietverträgen über eine Wohnung und eine Garage/Stellplatz spricht nach dem Beschluss des BGH v. 09.04.2013, VIII ZR 245/12, eine tatsächliche Vermutung dafür, dass beide Mietverträge selbständig sind, wenn beide jeweils separat in einer Vertragsurkunde abgeschlossen sind. Dann können beide Verträge auch unabhängig voneinander gekündigt werden. Sind beide Mietverhältnisse demgegenüber in einem Mietvertrag aufgeführt, gelten die Kündigungsregeln des Wohnraummietrechts.
11. Eine Verwaltungspauschale darf nach dem Urteil des BGH vom 19.12.2018, VIII ZR 254/17, nicht zum Nachteil des Mieters in den Mietvertrag als Nebenkosten aufgenommen werden. Eine Verwaltungspauschale gilt nicht als Teil der Nebenkosten, § 556 Abs. 4 BGB.
12. Als Nebenkostenkatalog im Mietvertrag bieten sich die Nebenkosten der Betriebskostenverordnung an. Diese sollte man als Anlage an den Mietvertrag anfügen. Werden hier juristisch handwerkliche Fehler im Mietvertrag gemacht, gilt die Regel, dass der Vermieter sowohl die Nebenkosten, als auch die Kosten der Erhaltung der Mietsache zahlen muss.
13. Spannend ist schließlich noch der neue Fall zum Mietvertrag, bei dem Vermieter und Mieterin sich über Whattsapp einig wurden über das Mietverhältnis. Weiterhin beschlossen beide Parteien formfrei und ohne Mietvertrag lediglich über Whattsapp eine Mietfreiheit im ersten Monat. Als sich der Vermieter doch anders entschied, klagte die Mietinteressentin auf Schadensersatz. Diese gewann und der Vermieter musste ihr zumindest den ersten Monat mietfrei erstatten (AG Dresden, Urt. v. 20.06.2019, 145 C 6158/18). Dies zeigt, dass bei der Formfreiheit von Mietverhältnissen der Vermieter vorsichtig vorgehen sollte in seiner Kommunikation.

Bei weiteren Fragen zum Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.