Gewerberaummietrecht 2023 –
Wann gilt Gewerberaummietrecht, oder hat man nur einen Pachtvertrag abgeschlossen?
Dies ist relevant für die Frage, ob man in der Regel als Vermieter die Erhaltungslast des Mietobjektes trägt oder eben meist der Pächter im Pachtverhältnis. Bei der Pacht stellt der Verpächter nutzerspezifisch eine weitere Austattung der Räume zur Verfügung, wie z.B. das Inventar einer Gaststätte. Bei der Miete wird meist nur ein leerer Raum zur Verfügung gestellt und eine allgemeine Austattung, wie Strom, Wärme etc. Der Verpächter schuldet also mehr als der Vermieter.
Welche Abgrenzung gilt im Gewerberaummietrecht zu Wohnraummietverhältnissen?
Im Gewerberaummietrecht und im Mietrecht allgemein gilt die Abgrenzung Wohnraummietverhältnisse und Nicht-Wohnraummietverhältnisse. Das Gewerberaummietrecht ist dabei ein Unterfall von den Nicht-Wohnraummietverhältnissen.
Zur Abgrenzung kommt es auf den vertraglich vereinbarten Zweck im jeweiligen Vertrag an. Wurde die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken angemietet, besteht ein Wohnraummietverhältnis. Damit kann eine juristische Person kein Wohnraummietverhältnis abschließen, obwohl diese weiter an die eigenen Mitarbeiter vermietet zum Zweck des Wohnens. Mit der juristischen Person besteht vielmehr Gewerberaummietrecht. Ausnahme davon ist, wenn vertraglich im Mietvertrag Regelungen aus dem Wohnraummietrecht vereinbart wurden. Dann besteht doch ein Wohnraummietvertrag, auch mit der juristischen Person.
Welches Rechtsverhältnis gilt bei einer Wohnungsmiete und einer Garagenmiete?
Wenn die Wohnungsmiete und die Garagenmiete in einer Urkunde beschrieben sind, kommt es auf den Schwerpunkt des Vertrages an, welches Recht einheitlich Anwendung findet. Dabei ist z.B. der jeweilige Anteil an der Miete maßgeblich. Bestehen zwei Urkunden, existieren auch zwei Rechtsverhältnisse.
Wie kann im Gewerbemietrecht ein Vertrag abgeschlossen werden?
Grundsätzlich ist der Abschluss eines Mietvertrags auch mündlich möglich. Aus Beweiszwecken wird jedoch die Schriftform empfohlen.
Nach § 154 Abs. 2 BGB ist ein Mietvertrag jedoch erst abgeschlossen, wenn die Beurkundung verabredet ist, wenn die Beurkundung auch erfolgt ist. Dies bedeutet, dass wenn der schriftliche Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien vereinbart wurde, der Vertrag erst bei schriftlichem Abschluss auch zustande gekommen ist.
Nach § 550 BGB gilt der Mietvertrag von Gesetzes wegen sogar für eine unbestimmte Zeit, wenn keine schriftliche Vereinbarung vorliegt. Die Kündigung des Vertrages ist erst nach einem Jahr für beide Parteien möglich. Dies ist Ausprägung des rechtlichen Prinzips „Kauf bricht nicht Miete“. Der Erwerber einer Immobilie kann erst nach einem Jahr in einem solchen Fall das Mietverhältnis kündigen, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. § 550 BGB gilt auch im Gewerberaummietrecht und sollte nach seinem damaligen Gesetzeszweck Handwerker und Landwirte schützen bei einem Verkauf der jeweils betreffenden Gewerberäume. Im Gegenzug kann auch ein schriftlicher Mietvertrag vorliegen zum Schutz des Erwerbers. Dieser kann dann bei einem eventuellen Kauf der betreffenden Immobilie in Ruhe überlegen, ob er das Mietverhältnis dann auch mit übernehmen möchte.
Wie sind im Gewerberaummietrecht Verträge formwirksam vereinbart?
Nach § 126 Abs. 2 BGB ist sogar die schriftliche Form für den Abschluss des Mietvertrages vorgesehen. Dies bedeutet, dass die Unterzeichnung von beiden Parteien auf derselben Urkunde erfolgen muss. Das heißt, Nachträge, die nur aufgrund eines Briefwechsels erfolgt sind, sind damit unwirksam. Dieselbe Urkunde liegt dann noch vor, wenn die einzelnen Regelungen des Mietvertrages sinnhaftig miteinander verbunden sind (wie durch fortlaufende Seitenzahlen oder Paragraphen) und die Unterschriften sich auf die fortlaufenden gedanklichen Verbindungen beziehen.
Ein Nachtrag zum Mietvertrag ist dabei wirksam vereinbart, wenn
– dieser nummeriert ist,
– eine Bezugnahme zum Mietvertrag enthält,
– den Vermerk enthält, dass im Übrigen alle bisherigen Abreden des Mietvertrages gelten und
– der Nachtrag von beiden Parteien unterschrieben ist.
Welche Grundsätze gelten im Gewerberaummietrecht für die Dauer von Verträgen, bei Bestehen von mehreren Parteien, für das Mietobjekt und für Verlängerungsoptionen?
Auch im Geweberaummietrecht gilt der Grundsatz des § 550 Abs. 1 BGB: Wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr gelten soll, muss dieser schriftlich abgeschlossen worden sein mit Regelungen über die sog. essentialia negotii (wesentlichen Bestimmungen des Mietvertrages, wie Regelungen zur Miethöhe, zu den Mietparteien, zum Mietobjekt).
Bei mehreren Parteien des Mietvertrages empfiehlt es sich, um kein Formproblem zu bekommen, dass alle Parteien im Kopf des Mietvertrages aufgeführt sind. Dann kann eine Vertretungsperson auch den Mietvertrag für die anderen Genannten rechtswirksam unterschreiben.
Das Mietobjekt muss zweifelsfrei aus dem Mietvertrag bestimmbar sein. Jedoch reicht auch eine Ineinsichtnahme vor Ort aus. Objektgrenzen müssen aber bestimmbar sein.
Die Verlängerungsoption für Mieter um mehr als ein Jahr muss schriftlich abgeschlossen sein. Die Ausübung der Verlängerungsoption muss nicht schriftlich sein.
Bei weiteren Fragen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.
