Mietrecht 2024
Was gibt es Neues in Gesetzgebung und Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht?
1. Das „Heizungsgesetz“ (BGBl. I 2023 Nr. 280)
Das „Heizungsgesetz“ wurde 2023 erlassen als Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über die Heizkostenabrechnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung.
a.) Einbau Heizanlage aus erneuerbarer Energie
Der Mieter hat den Einbau einer neuen Heizanlage aus erneuerbarer Energie zu dulden als Modernisierungsmaßnahme. Dabei muss die Heizanlage 65 % mit der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus erneuerbarer Energie erzeugen. Dies sind in der Regel Wärmepumpen, Solaranlagen oder Biomasseanlagen.
Der Vermieter kann nach § 559 Abs. 1 BGB und nach § 559 e BGB Modernisierungskosten nach einem bestimmten Schlüssel auf den Mieter umlegen. Bei einer Staffelmiete kann eine Mieterhöhung wegen einer Heizungsanlage neuerdings geltend gemacht werden. Eine Heizungsanlage ist nach der neuen Rechtslage eine neue Heizung im engeren Sinne, also nur die eigentliche Wärmepumpe oder das Kraftwerk. Im Gegensatz dazu ist eine heiztechnische Anlage nach der neuen Rechtslage die gesamte Anbindung der Heizungsanlage im weiteren Sinne mit Leitungen, Heizkörper, Fußbodenheizung etc. in den Wärmekreislauf.
b.) Wärmeplanung Gemeinden im „Heizungsgesetz“
Nach § 71 GEG müssen Gemeinden bis spätestens zum 30.06.2028 eine Wärmeplan auf der Grundlage einer bundesgesetzlichen Regelung zur Wärmeplanung vorlegen. Die Frist, keine fossile Brennstoffe mehr für Heizungsanlagen zu benutzen, endet im Jahr 2045. Dies bedeutet, dass eine funktionierende fossile Heizungsanlage weiterbetrieben werden darf. Defekte Heizungsanlagen sollen so lange wie möglich noch repariert werden.
c.) Neuerung im Mietrecht: Mieterhöhung nach § 559e BGB
Nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage kann der Vermieter die jährliche Miete um 10 % erhöhen. Dies gilt neuerdings auch bei der Staffelmiete.
Beim Einbau von Wärmepumpen gilt die Besonderheit nach § 71 o GEG. Hiernach kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur vollständig geltend machen, wenn die neue Wärmepumpe eine Jahresarbeitszahl von über 2,5 aufweist. Die Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe zeigt deren Effizienz an und mißt das Verhältnis zwischen zugeführter Energie und erzeugter Energie.
Dabei ergibt sich das Problem der mangelnden Effizienz von Wärmepumpen eher in schlecht gedämmten Altbauten.
d.) Die neue Kappungsgrenze im „Heizungsgesetz“
Die neue Kappungsgrenze gilt für alle Modernisierungsmieterhöhungen, die dem Mieter ab dem 1. Januar 2024 zugehen.
Es gilt die Grundregel, dass der Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren nur um max. 3,0 € pro qm Wohnfläche erhöhen darf. Beträgt die Ausgangsmiete vor der Modernisierung weniger als 7,0 € pro qm, darf die monatliche Mieterhöhung nicht mehr als 2,0 € pro qm Wohnfläche sein. Innerhalb dieser Grundregeln darf die monatliche Mieterhöhung jedoch nur 0,5 € pro qm Wohnfläche betragen, wenn es sich um die Kosten des Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude handelt. Bei Kosten einer heiztechnischen Anlage, abzüglich der Kosten der Heizungsanlage, gilt wiederum nur die allgemeine Kappungsgrenze von 3,0 bzw. 2,0 € pro qm Wohnfläche (§ 559e Abs. 3 Satz 2 BGB). Geprüft wird danach noch die wirtschaftliche Härte der Mieterhöhung für den Mieter, wenn er diesen Einwand vorbringt.
Danach kommt es nicht zu einer Mieterhöhung, wenn sie nach § 559 Abs. 4 BGB für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
2. Neues Mietrecht – Zutrittsrecht Vermieter in Mietwohnung
Nach dem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21, kann sich neuerdings auch aus einer konkreten Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, dass der Vermieter die Wohnung des Mieters betreten darf. Bislang war dies nur bei einem konkreten Anlass mit besonderer Vorankündigung durch den Vermieter der Fall.
3. Erleichterungen bei Untervermietung im Mietrecht
Bei der Untervermietung geht der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 27.9.2023, VIII ZR 88/22, mieterfreundlich davon aus, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung bereits dann vorliegt, wenn ein nachvollziehbares Interesse an einer finanziellen Ersparnis gegeben ist. Auch bei der Frage der Erhaltung eines Zweitwohnsitzes des Mieters reicht bereits ein Komfortzuwachs des Mieters aus für die fortdauernde Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz.
Bei weiteren Fragen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.
