Öffentliches Baurecht 2024
Welche übergeordnete Rolle spielt der Flächennutzungsplan in der Bauleitplanung?
Der Flächennutzungsplan im öffentlichen Baurecht legt das grobe Raster für die Bodenordnung des Gemeindegebietes fest. Der Flächennutzungsplan ist rechtlich unverbindlich und er kann rechtlich nicht überprüft werden. Der Flächennutzungsplan wird auch nicht als Satzung erlassen und ist als sog. „Innenrecht“ rechtlich unverbindlich. Im Gegensatz dazu enthält der Bebauungsplan detaillierte Vorgaben an die Bebauung von Grundstücken in einem Gemeindegebiet.
Wie kann ein Investor ein Projekt mit der Stadt durch das öffentliche Baurecht absichern lassen?
Zur Vorbereitung des Bebauungsplanverfahrens kann der Investor mit der Stadt einen sog. städtebaulichen Vertrag abschließen. Städtebauliche Verträge dienen im öffentlichen Baurecht zur inhaltlichen Bestimmung von Bebauungsplänen, auch von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen. Darin kann der Investor mit der Stadt Regelungen zu den Grundstücken treffen, Dienstbarkeiten und Baulasten festschreiben oder Fragen des Lärmschutzes, Straßenausbaus und -umbaus klären, sowie öffentliche Grünflächen oder Verkehrsanlagen definieren.
Was ist der Unterschied zwischen dem privaten und dem öffentlichen Baurecht?
Beim privaten Baurecht geht es in erster Linie um Bauvertragsrecht, sowie um eigentumsrechtliche Bestimmungen und um das Nachbarrecht. Das öffentliche Baurecht enthält das Bauplanungsrecht als sog. Städtebaurecht, sowie das Bauordnungsrecht als besondere Form des Polizeirechts.
Was ist die überörtliche Bauleitplanung im Gegensatz zur örtlichen bzw. kommunalen Bauleitplanung?
Überörtlich wird im öffentlichen Baurecht die Raumordnung durch die Landesplanung ausgeführt. Dies erfolgt durch den Landesraumordnungsplan, den Landesentwicklungsplan, sowie den regionalen Raumordnungsplan. Auf der örtlichen bzw. kommunalen Ebene erfolgt dies durch die Bauleitplanung, z.B. durch den Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht.
Was bedeuten die Festsetzungen zur offenen/geschlossenen Bauweise im Bebauungsplan (§ 22 BauNVO)?
Die Festsetzung „offen“ im Bebauungsplan bedeutet, dass ein seitlicher Grenzabstand bestehen muss zu Nachbargebäuden. Die Festsetzung „geschlossen“ bedeutet im Bebauungsplan, dass ohne seitlichen Grenzabstand zur Nachbarbebauung zu bebauen ist.
Was ist eine sog. abstrakte Normenkontrolle (§ 47 VwGO) eines Bebauungsplanes?
Die abstrakte Normenkontrolle ist ein Instrument des öffentlichen Baurechts, mit dem Bebauungspläne gerichtlich kontrolliert werden können. Nach § 47 Abs. 1 VwGO entscheidet der Verwaltungsgerichtshof in Baden-Württemberg darüber. Antragsbefugt sind Behörden bei einem objektiven Kontrollinteresse oder natürliche und juristische Personen. Nach der sog. Schutznormtheorie muss der Antragsteller der abstrakten Normenkontrolle die Verletzung von Individualinteressen geltend machen durch den Bebauungsplan. Dies ist unproblematisch, wenn das Grundstück unmittelbar durch den Bebauungsplan betroffen ist. Eine Rechtsverletzung kann aber auch im öffentlichen Baurecht geltend gemacht werden, wenn das Recht auf eine gerechte Abwägung privater Belange im Bebauungsplanverfahren mißachtet wurde.
Welche Antragsfrist gilt bei der Geltendmachung einer abstrakten Normenkontrolle vor dem Verwaltungsgerichtshof?
Nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift muss innerhalb eines Jahres Klage erhoben werden. Ansonsten kann der Bebauungsplan nur noch indirekt im Rahmen von baurechtlichen Klagen überprüft werden.
Wann ist der Antrag auf abstrakte Normenkontrolle inhaltlich begründet?
Wenn ein beachtlicher formeller oder materieller Fehler am Bebauungsplan festgestellt wird und dieser rechtzeitig gerügt wurde, ist der Antrag auf abstrakte Normenkontrolle begründet. Der Verwaltungsgerichtshof erklärt dann den gesamten Bebauungsplan für unwirksam. Diese Rechtsprechung wirkt dann allgemein verbindlich.
Öffentliches Baurecht und plansichernde Maßnahmen: Was ist ein Vorkaufsrecht der Gemeinde?
Vorkaufsrechte der Gemeinde werden in §§ 24-28 BauGB geregelt und im Allgemeinwohlinteresse ausgeübt. Sie müssen per Verwaltungsakt als hoheitliche Maßnahme innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt werden. Dann kann als Sonderfall zum Thema öffentliches Baurecht ein rechtswirksamer Kaufvertrag durch die Gemeinde abgeschlossen werden.
Öffentliches Baurecht und Bauplanungsrecht: Wie wird die baurechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens geprüft?
- Liegt ein Bebauungsplan vor? Verstößt das Bauvorhaben gegen seine einzelnen Festsetzungen und ist die Erschließung des Vorhabens gesichert?
- Liegt kein Bebauungsplan vor, handelt es sich um ein Vorhaben des unbeplanten Innenbereichs nach § 34 BauGB oder liegt das Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB?
- Liegt das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, muss es sich in die Eigenart der Umgebung einfügen und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
- Liegt das Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB, ist es bei einem sog. privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1-7 BauGB baurechtlich zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Ansonsten wird das Vorhaben nur im Einzelfall zugelassen, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt sind.
Bei weiteren Fragen zum Thema öffentliches Baurecht stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
