Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
1. Wozu gibt es eine Modernisierungsankündigung?
Wenn ein Vermieter seine Wohnungen modernisieren möchte, muss er dies den Mietern schriftlich anzeigen durch eine sog. Modernisierungsankündigung.
Erst wenn der Mieter nach § 555 d Abs. 3 BGB keine Härtegründe vorbringt innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung, darf der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen nach der Dreimonatsfrist nach § 555 c Abs. 1 BGB nach Zugang der Modernisierungsankündigung beginnen.
Hiermach muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nach der Modernisierungsankündigung dulden. Das heißt, der Mieter muss nach der Modernisierungsankündigung dem Vermieter und seinen Handwerkern Zutritt in die Wohnung gestatten, und zwar auch schon in der Vorbereitungs- und Planungsphase der Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter muss ferner nach der Modernisierungsankündigung Einwirkungen dulden, die mit der Durchführung der Baumaßnahmen verbunden sind, wie Lärm, Schmutz, Staub, Sperrung von Gas, Strom oder Wasser und Beeinträchtigung tolerieren, wie das Aufstellen eines Baugerüstes.
2. Wie sieht eine Modernisierungsankündigung inhaltlich aus?
In der Modernisierungsankündigung müssen zunächst grob die Modernisierungsmaßnahmen beschrieben werden. Hiernach muss dem Mieter in Textform mitgeteilt werden, von welchen Maßnahmen seine Wohnung konkret betroffen sein wird. Dann muss die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen in der Modernisierungsankündigung taggenau angegeben werden.
Weiter muss der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit des Härteeinwands nach § 555 d Abs. 3 BGB schriftlich hingewiesen werden. Danach hat der Mieter dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.
Auch muss der Mieter über eine nachfolgende Mieterhöhung nach der Modernisierung mit genauem Betrag und über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten schriftlich in der Modernisierungsankündigung informiert werden.
Weiter sollte der Mieter noch in der Modernisierungsankündigung auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 555 e BGB hingewiesen werden. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung können die Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
3. Kann die Miete nach der Modernisierung erhöht werden? Muss dies bereits in der Modernisierungsankündigung erfolgen?
Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete nach § 559 BGB erhöht werden, und zwar auf bis zu 8 % der modernisierungsbedingten Investitionen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 €/m², beträgt die neue Modernisierungskappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB nur eine Mieterhöhung von 2 €/m². Hier sollte dem Mieter in der Modernisierungsankündigung ein ganz konkreter Betrag schon in der Modernisierungsankündigung genannt werden. Damit kann der Mieter prüfen, ob er sich die künftige Miete nach Modernisierung noch leisten kann oder ob er schon von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Die künftigen Betriebskosten nach Modernisierung sollten ebenfalls in der Modernisierungsankündigung ungefähr angegeben werden. Es reicht aber in der Modernisierungsankündigung die schriftliche Information der Mieter aus, dass die Angabe der Betriebskosten nach dem jetzigen Stand noch ungenau sein kann.
4. Ist auch eine Kündigung der Mieter möglich bei einer geplanten Sanierung/Modernisierung einer Wohnung?
Ja, eine solche Kündigung der Mieter ist auch schon in der Modernisierungsankündigung möglich. Die Kündigung kann auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und auf § 573 Abs. 1 BGB gestützt werden.
Zunächst muss bei einer solchen Kündigung der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen hinreichend genau beschrieben werden. Der Mieter muss in der Lage sein zu beurteilen, dass wegen des Umfangs der Maßnahmen in seiner Wohnung die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist.
Nach § 573 Abs. 3 BGB sind berechtigte Verwertungsabsichten der Wohnung durch den Vermieter auch grundlegende Modernisierungsmaßnahmen.
Wenn es keine Stellflächen für Möbel mehr in der Wohnung gibt und die Modernisierungsmaßnahmen nicht nur mit einem Duldungsanspruch durchzuführen sind, kann das Mietverhältnis nicht mehr fortgesetzt werden.
Weiterhin müssen in dem Kündigungsschreiben Angaben zum Nachteil des Vermieters enthalten sein, wenn die Sanierung nicht erfolgt. In der Regel entspricht die Steigerung des Grundstückswerts durch Erhaltung und Verbesserung der Bausubstanz dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft; in der Unterlassung solcher notwendigen Maßnahmen liegt deshalb zugleich ein wirtschaftlicher Nachteil zulasten des Vermieters.
Auch müssen im Kündigungsschreiben Angaben zur Angemessenheit der Verwertungsabsichten des Vermieters enthalten sein. Diese sind angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind. Es reicht aus, wenn durch eine Kernsanierung gesunde und sichere allgemein übliche Wohnverhältnisse geschaffen werden.
Vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnungen bedarf es nicht, wenn der aktuelle Zustand des Gebäudes eine Sanierung/Modernisierung nahelegt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnungen nicht mit einer Zentralheizung ausgestattet sind.
Bei weiteren Beratungsbedarf zur Modernisierungsankündigung und zum Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.
