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Immobilienkaufvertrag

Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag – Update 2022

Immobilienkaufvertrag – Was gibt es Neues in 2022?

Welche Neuerungen gibt es im Zusammenhang mit dem Thema Immobilienkaufvertrag, welche Sie als Verbraucher oder als Privatperson  interessieren (1.-9.)? Gibt es Neuerungen beim Immobilienkaufvertrag für Sie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (10.)?

1. In der Realität anderer Zuschnitt des Vertragsobjekts

Ist das Vertragsobjekt im Immobilienkaufvertrag in der Realität anders zugeschnitten, wird es dennoch nach seiner katastermäßigen Einzeichnung verkauft. Im Zweifel sollte man die Flurkarte dazu einsehen. Auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen durch den Immobilienkaufvertrag ist der Aufteilungsplan rechtlich maßgeblich.

2. Fehlen einer Dienstbarkeit im Grundbuch – gilt dann Gewohnheitsrecht?

Fehlt es im Grundbuch an einer Dienstbarkeit, z.B. um ein Grundstück wegemäßig zu erreichen, kann nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, 24.02.2020 – V ZR 155/18) kein Gewohnheitsrecht geltend gemacht werden. Maßgeblich ist allein die Eintragung im Grundbuch und nicht etwa die Argumentation, diese Zufahrt sei gewohnheitsrechtlich schon seit 30 Jahren so praktiziert worden.

3. Schadensersatz wegen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag vor seiner Beurkundung?

Grundsätzlich ist der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bis zur Unterschrift auf der notariellen Urkunde möglich. Aufwendungen des Käufers eines Immobilienkaufvertrages erfolgen auf eigene Gefahr und können nicht erstattet werden (BGH, Urt. v. 13.10.2017 – V ZR 11/17).

4. Müssen Bezugsurkunden zum Immobilienkaufvertrag mit ausgehändigt werden?

Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Endentwurf des notariellen Immobilienkaufvertrages dem Erwerber zwei Wochen vor der Beurkundung ausgehändigt werden. Dadurch hat der Erwerber die Möglichkeit diesen ausreichend zu prüfen; er soll vor unüberlegtem Handeln geschützt werden. Auch andere Urkunden, die durch einen Verweis im Immobilienkaufvertrag zum Gegenstand des Immobilienkaufvertrags gemacht werden, müssen rechtzeitig vom Notar dem Erwerber ausgehändigt werden.

5. Kann die Wirksamkeit eines Immobilienkaufvertrages auch von einer Bedingung abhängig gemacht werden?

Sog. Optionsverträge sind möglich. Dabei wird ein Immobilienkaufvertrag erst wirksam, wenn z.B. ein Bebauungsplan von der Gemeinde für das betreffende Gebiet aufgestellt wird. Wird ein solcher Optionsvertrag individuell zwischen den Kaufvertragsparteien ausgehandelt, ist dies rechtlich möglich. Rechtlich problematisch wird es demgegenüber, wenn ein solcher Optionsvertrag einseitig von einem Unternehmer als  Kaufvertragspartei der anderen Partei angetragen wird, auch in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs).

6. Ist eine Anzahlung des Käufers möglich auf den Kaufpreis eines Immobilienkaufvertrages?

Dies ist in der Regel möglich. Jedoch ist diese Anrechnung der Vorauszahlung auf den Kaufpreis beurkundungsbedürftig. Wird diese Vorauszahlung als Anrechnung auf den Kaufpreis nicht beurkundet, ist der Immobilienkaufvertrag insgesamt nichtig.

7. Wann ist ein Grundstück ausreichend erschlossen?

Es reicht grundbuchrechtlich aus, wenn ein sog. Aktivvermerk beim herrschenden, d.h. belasteten Grundstück vorliegt. Ein Aktivvermerk kann bei dem anderen, dienenden Grundstück in Form eines Geh- und Fahrrechts oder eines Versorgungsleitungsrechts bestehen. Daher sollte dies von fachkundiger Seite von Fall zu Fall geprüft werden.

8. Wann liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer eines Immobilienkaufvertrages vor?

Arglist des Verkäufers liegt vor, wenn dieser sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung des Vertragspartners erheblich ist, den Immobilienkaufvertrag abzuschließen, dieser ihn aber nicht offenbart.

Im Zweifel besteht also eine Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Fälle in der Rechtsprechung zum Bestehen einer Aufklärungspflicht gibt es z.B. beim Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung für die bestehende Bebauung, bei Nachbarn mit einem „recht ungewöhnlichen Lebensrhythmus“ oder der geplanten Bebauung eines Nachbargrundstücks.

Rechtlich problematisch ist oft die Beweislast zulasten des Käufers. Dass Mängel arglistig verschwiegen wurden, hat grundsätzlich der Käufer darzulegen und zu beweisen.

9. Welche Bedeutung haben vorvertragliche Erklärungen?

Dabei ist zu unterscheiden, ob Aussagen vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags zu einem „normalen Kaufvertrag“ getätigt wurden oder ob ein Werkvertrag, wie z.B. ein Bauträgerkaufvertrag, vorliegt.

Wird ein bereits bebautes Grundstück durch den Immobilienkaufvertrag übertragen, gilt grundsätzlich normales Kaufrecht. Im normalen Kaufrecht gilt dann nur das Beurkundete im Immobilienkaufvertrag.

Demgegenüber liegt in der Regel ein Werkvertrag vor, wenn z.B. beim Kauf eines Grundstücks zugleich der Neubau einer Immobilie im Immobilienkaufvertrag beauftragt wird. Dann können sehr wohl vorvertragliche Erklärungen aus Gründen des Verbraucherschutzes Bedeutung erlangen. Hat hierbei beispielsweise ein Makler fehlerhafte Aussagen zum Kaufobjekt getätigt, kann dies Schadensersatzansprüche zur Folge haben. Wird nur ein bebautes Grundstück im Immobilienkaufvertrag übereignet, erhalten nur die Aussagen im beurkundeten Immobilienkaufvertrag rechtliche Relevanz.

10. Was ändert sich aktuell für den Erwerb einer Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)?

Ab 01.01.2024 muss sich eine GbR, die Grundbesitz durch einen Immobilienkaufvertrag erlangt, in das Gesellschaftsregister eintragen lassen (§ 47 Abs. 2 GBO n.F.). Danach heißt die GbR künftig „eGbR“ oder „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.