Gewerbemietvertrag

Was regelt beim Gewerbemietrecht ein Gewerbemietvertrag?

Der Gewerbemietvertrag regelt die Rechtsbeziehungen zwischen einem Vermieter und einem Mieter über gewerbliche Mietflächen, z.B. zum Betrieb eines Supermarktes oder einer Arztpraxis. In Abweichung zu einem Wohnungsmietvertrag geht es dabei nicht um die Anmietung von Wohnraum, sondern von Gewerbeflächen.

Was ist der Mietzweck bei Gewerbeflächen?

Beim Gewerbemietvertrag wird der Vertragsgegenstand meistens für einen bestimmten Mietzweck angemietet, z.B. für den Betrieb einer Arztpraxis mit OP-Räumen etc. Im Interesse beider Vertragsparteien sollte der Nutzungszweck des Gewerbemietvertrags so konkret und genau wie möglich im Gewerbemietvertrag beschrieben werden (auch wegen der Gewährleistungsrechte des Mieters).

Darf der Mieter im Gewerbemietrecht bauliche Veränderungen am Mietobjekt vornehmen und/oder das Mietobjekt mit Einbauten und/oder fest installierten Einrichtungen (Ein- und Ausbauten) versehen?

Der Mieter ist in der Regel nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters berechtigt, auf eigene Kosten bauliche Veränderungen des Mietobjekts vorzunehmen und/oder das Mietobjekt mit Einbauten und/oder fest installierten Einrichtungen (Ein- und Ausbauten) zu versehen.

Der Vermieter darf bei Ein- und Umbauten des Mieters seine Zustimmung in der Regel nur aus wichtigem Grund verweigern, wie z.B. bei einem Eingriff in die Fassade, in tragende Gebäudeteile und/oder in die zentrale Haustechnik und/oder wenn es zur Verlegung von Sanitäranlagen führen würde oder es zu schädlichen Einwirkungen auf Dritte und/oder das Mietobjekt und/oder das Objekt kommen kann.

Wofür sollte der Mieter bei Ein- und Umbauten am Gewerbemietobjekt haften?

Der Mieter sollte vor allem für behördliche Genehmigungen für seine Ein- und Ausbauten haften und für sich daraus ergebende Bedingungen und Auflagen. Abnahmen und Überprüfungen, z.B. durch den TÜV, sollte der Mieter selbst veranlassen und deren Dokumentation dem Vermieter zur Verfügung stellen.

Ein- und Umbauten sollten fachgerecht ausgeführt werden und nach den anerkannten Regeln der Technik. Der Vermieter sollte die ordnungsgemäße Ausführung der Ein- und Umbauten durch eigene Beauftragte überwachen lassen. Schließlich sollte der Mieter nach Abschluss der Maßnahmen dem Vermieter einen kompletten Satz der Bestandspläne und sonstigen technischen Unterlagen zu den Ein- und Umbauten übergeben.

Wer haftet im Gewerbemietrecht für die Schäden durch die Ein- und Umbauten bzw. wer trägt die Erhaltungslast dafür?

Der Mieter sollte in der Regel für alle Schäden, auch Folgeschäden, die durch die Ein- und Umbauten am Mietobjekt oder Objekt entstehen, haften. Die Ein- und Umbauten sollten ausschließlich in die Risiko- und Verantwortungssphäre des Mieters fallen. Den Vermieter sollte bei Ein- und Umbauten des Mieters keine rechtliche Verantwortung treffen.

Auch bezüglich der Erhaltungslast für Ein- und Umbauten sollte der Mieter uneingeschränkt zur Instandhaltung, Instandsetzung sowie Ersatz-/Widerbeschaffung hinsichtlich aller von ihm in das Mietobjekt eingebrachten/eingebauten Gegenständen verpflichtet sein.

Wie kann die Haftung des Mieters im Gewerbemietrecht bei der Durchführung von Baumaßnahmen von Ein- und Umbauten geregelt werden?

Im Hinblick auf andere vermietete Mieteinheiten hat der Mieter während der Baumaßnahmen alle Arbeiten so vorzunehmen, dass die anderen Mieter des Objekts nicht mehr als zumutbar belästigt werden. Der Mieter sollte in diesem Zusammenhang verpflichtet werden, den Vermieter von Ansprüchen der übrigen Mieter, insbesondere von Mietminderungen und Schadensersatzansprüchen, freizustellen.

Wer ist im Gewerbemietvertrag zum Rückbau von baulichen Maßnahmen verpflichtet?

In der Regel ist der Mieter, welche bauliche Maßnahmen am Mietgegenstand vornimmt, auch zum Rückbau auf seine Kosten bei Rückgabe des Mietobjektes auf den baulichen Zustand im Einzugsprotokoll verpflichtet. Eine Entschädigung des Mieters ist dabei nicht vorgesehen, da die Einbauten dann wieder in das Eigentum des Mieters übergehen. Ein Verzicht auf die Rückbaupflicht des Mieters muss vertraglich vereinbart werden, z.B. wenn es zu einer erheblichen Wertverbesserung am Mietobjekt kommt oder die Mietereinbauten erst nach dem gemeinsamen Parteiwillen den vertragsgemäßen Zustand schaffen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 03.05.2011 – 24 U 197/10, beck-online).

Was passiert mit Mietereinbauten, die nicht entfernt werden im Gewerbemietobjekt?

Diejenige Mieteraustatttung, welche durch den Mieter nicht entfernt wird, geht in das Eigentum des Vermieters über. Hierfür hat er grundsätzlich keine Entschädigung oder keinen Ausgleich an den Mieter zu bezahlen. Auch einen Ersatz der von dem Mieter für die Mieterausstattung aufgewendeten Kosten ist in der Regel ausgeschlossen.

Wie kann die Lagerung von Gegenständen außerhalb des Mietobjekts im Gewerbemietvertrag geregelt werden?

Im Allgemeinen  dürfen außerhalb des Mietobjekts keine Gegenstände gelagert werden, wie Behältnisse oder Materialien. Erlaubt der Vermieter ausnahmsweise eine solche Lagerung, so haftet der Mieter für alle hierdurch entstehenden Schäden.

Wie ist die Kautionszahlung im Gewerbemietvertrag gestaltet?

Es gibt die Möglichkeit des Stellens einer Barkaution, aber auch die Hinterlegung einer Bankbürgschaft ist möglich. Hier können die Parteien des Gewerbemietvertrages frei verhandeln. Im Allgemeinen sollte sich die Höhe der Mietsicherheit am berechtigtem Sicherungsinteresse des Vermieters orientieren. An sich kann die Kaution bis zu 7 Nettomieten hoch sein, ohne gegen § 307 BGB zu verstoßen. Es gibt auch eine Kombination zwischen Barkaution und Mietbürgschaft. Bei einer Mietbürgschaft besteht jedoch das rechtliche Risiko, dass der Vermieter in der Regel nur bei einer Barkaution mit verjährten Forderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters auf die Barkaution aufrechnen darf, sofern sich die aufrechenbaren Forderungen vor dem Eintritt der Verjährung gegenüberstanden.

Bei weiteren Fragen zum Gewerbemietrecht/Gewerbemietvertrag oder zum Mietrecht allgemein wenden Sie sich gerne an uns.