Von Dipl.-Jur. Aurela Muja, LL.B.
Bauliche Veränderungen und Sanierungsmaßnahmen gehören zu den häufigsten Konflikten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Seit der WEG-Reform 2020 – und den nachfolgenden Anpassungen im Jahr 2023 – hat der Gesetzgeber die Entscheidungsprozesse für bauliche Maßnahmen und Instandsetzungen deutlich vereinfacht. Dennoch bleibt die rechtliche Abgrenzung zwischen Erhaltungspflicht, Modernisierung und Veränderung des Gemeinschaftseigentums komplex.
In diesem Beitrag erläutern wir, wann eine bauliche Veränderung vorliegt, welche Beschlussmehrheiten erforderlich sind, wie Sanierungspflichten durchgesetzt werden können und worauf Eigentümer in der Praxis achten sollten.
1. Was gilt als bauliche Veränderung?
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Sie verändern das Erscheinungsbild, die Funktion oder den Gebrauchswert der Wohnanlage.
Beispiele sind:
- der Einbau eines Aufzugs,
- die Installation von Solaranlagen,
- die Nachrüstung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge.
Die Abgrenzung ist wichtig: Während Instandhaltungen und Instandsetzungen der Erhaltung des Bestands dienen, führen bauliche Veränderungen zu einer tatsächlichen oder funktionalen Umgestaltung.
2. Gesetzliche Grundlage für bauliche Veränderungen – § 20 WEG
Die rechtlichen Vorgaben finden sich in § 20 WEG. Danach können bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Seit der WEG-Reform 2020 genügt grundsätzlich eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Daneben gibt es sogenannte privilegierte Maßnahmen, die einzelne Eigentümer verlangen können, ohne dass eine Mehrheit erforderlich ist. Dazu zählen insbesondere:
- Maßnahmen zur Barrierefreiheit,
- der Einbau von Lademöglichkeiten für E-Mobilität,
- Maßnahmen zum Einbruchschutz,
- die Verlegung von Glasfaseranschlüssen und
- energetische Sanierungen.
In diesen Fällen kann die Gemeinschaft die Zustimmung nur ausnahmsweise verweigern, etwa bei gravierenden baulichen oder wirtschaftlichen Nachteilen.
3. Wer trägt die Kosten von baulichen Veränderungen?
Die Kosten einer baulichen Veränderung tragen grundsätzlich diejenigen Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben (§ 21 Abs. 1 WEG).
Bei privilegierten Maßnahmen trägt der Initiator die Kosten allein, es sei denn, die Eigentümergemeinschaft beschließt etwas anderes.
Wird das Gemeinschaftseigentum modernisiert oder saniert, kann die Kostenverteilung jedoch auf alle Eigentümer entfallen, sofern die Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung dient.
4. Die Sanierungspflicht der WEG
Neben der Möglichkeit, freiwillige bauliche Veränderungen vorzunehmen, besteht eine gesetzliche Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 18 Abs. 1 WEG). Diese Pflicht ist zwingend – sie kann weder durch Vereinbarung noch durch Mehrheitsbeschluss ausgeschlossen werden.
a) Allgemeine Instandhaltungspflicht
Die Gemeinschaft muss das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Wird diese Pflicht verletzt, drohen Folgeschäden und erhebliche Kostensteigerungen.
Beispiel: Eine überfällige Dachsanierung wird aus Kostengründen immer wieder verschoben, bis Feuchtigkeitsschäden an tragenden Bauteilen entstehen – die Sanierungskosten vervielfachen sich.
b) Energetische Sanierungspflichten
Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestehen zusätzliche Pflichten, etwa zur Erneuerung veralteter Heizungsanlagen oder zur Dämmung bestimmter Gebäudeteile. Eigentümergemeinschaften müssen solche Maßnahmen innerhalb gesetzlicher Fristen umsetzen, auch wenn einzelne Eigentümer finanzielle Bedenken äußern.
c) Verkehrssicherungspflicht
Die Gemeinschaft trägt Verantwortung für die Sicherheit des Gemeinschaftseigentums. Werden etwa marode Geländer, Treppen oder Balkone nicht saniert, haftet die WEG für daraus resultierende Unfälle.
5. Beschlussfassung für bauliche Veränderungen bzw. Sanierungspflichten – genügt die einfache Mehrheit?
Ja – in den meisten Fällen genügt seit der WEG-Reform eine einfache Mehrheit.
Das gilt für:
- modernisierende Instandsetzungen (Wiederherstellung mit zeitgemäßen Mitteln),
- bauliche Veränderungen im Sinne des § 20 WEG.
Allerdings gelten Einschränkungen:
- Die Maßnahme darf das Gesamtbild der Anlage nicht grundlegend verändern.
- Kein Eigentümer darf unbillig benachteiligt werden.
- Bei unverhältnismäßigen Kosten kann ein Eigentümer verlangen, von der Kostentragung ausgenommen zu werden – darf dann aber auch nicht von der Nutzung profitieren.
6. Wenn Eigentümer nicht zahlen können oder wollen
Ein klassisches Praxisproblem: Die Gemeinschaft beschließt eine teure Sanierung, doch einzelne Eigentümer verweigern die Zahlung.
Rechtliche Möglichkeiten der WEG:
- Mahnverfahren
- Zahlungsklage
- Zwangsvollstreckung in das Vermögen des säumigen Eigentümers
- Im Extremfall: Zwangsversteigerung der Wohnung
Kulanzlösungen sind nur bedingt sinnvoll, da sie zu Ungleichbehandlungen führen können.
Praktische Alternativen:
- Ratenzahlungen oder Sonderumlagen
- WEG-Kredite zur Finanzierung größerer Maßnahmen
- Nutzung von Förderprogrammen (z. B. KfW, BAFA)
7. Praktische Tipps für Eigentümergemeinschaften
- Frühzeitig planen: Ein langfristiger Instandhaltungsplan vermeidet finanzielle Überraschungen.
- Rücklagen bilden: Eine solide Instandhaltungsrücklage reduziert den Druck bei größeren Projekten.
- Beschlüsse korrekt fassen: Nur formell ordnungsgemäße Beschlüsse sind bestandskräftig.
- Mängel regelmäßig prüfen: Begehungen mit Sachverständigen helfen, Sanierungsbedarf frühzeitig zu erkennen.
- Konsequent handeln: Zahlungsrückstände sollten zeitnah verfolgt werden – zum Schutz der zahlenden Eigentümer.
8. Fazit – klare Regeln, aber weiterhin Konfliktpotenzial
Die WEG-Reformen der letzten Jahre haben das Verfahren für bauliche Veränderungen und Sanierungen erheblich vereinfacht. Die einfache Mehrheit ermöglicht schnellere Entscheidungen, insbesondere bei Modernisierungen und energetischen Projekten.
Trotzdem bleiben rechtliche und finanzielle Spannungen zwischen den Eigentümern nicht aus. Wer gut plant, Rücklagen bildet und Beschlüsse rechtssicher fasst, kann Konflikte vermeiden und dazu beitragen, dass die Wohnanlage ihren Wert langfristig erhält.
Bei weiteren Fragen im WEG-Recht wenden Sie sich gerne an uns.
