Kündigung wegen angeblicher gewerblicher Nutzung einer Wohnung – Urteilsbesprechung Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 19.12.2025 – 49 C 213/25, beck-online
Von Rechtsanwältin Dr. Isabel Wagner und Studentischer Mitarbeiterin Dicle Kunduru
Grundsätzlich wird zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht unterschieden. Maßgeblich für diese Einordnung ist nicht allein die Bezeichnung des Mietvertrags, sondern vor allem die tatsächliche Nutzung der gemieteten Räume. Entscheidend ist, ob die Nutzung des Wohnraums überwiegend privaten Zwecken dient oder ob die Wohnung vorrangig zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit verwendet wird. Diese Abgrenzung ist von erheblicher praktischer Bedeutung, da das Wohnraummietrecht dem Mieter einen besonders starken gesetzlichen Schutz gewährt, während im Gewerbemietrecht deutlich größere Gestaltungsspielräume für den Vermieter bestehen. Gerade in Zeiten von Homeoffice, freiberuflicher Tätigkeit und digitaler Dienstleistung gewinnt diese Abgrenzung zunehmend an Bedeutung.
Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht Hamburg mit dem Urteil vom 19.12.2025, Az. 49 C 213/25, entschieden, dass ein Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nicht allein deshalb kündigen und Räumung verlangen kann, weil der Mieter von seiner Wohnung aus einer selbstständigen Tätigkeit nachgeht, solange diese Tätigkeit keine nach außen wahrnehmbarer Außenwirkung entfaltet.
1. Sachverhalt
Der Vermieter verlangte die Räumung einer Ein-Zimmer-Wohnung in Hamburg. Der Mieter war als selbstständiger Stadtführer tätig und hatte seine Wohnadresse im Impressum seiner Internetseite angegeben. Der Vermieter sah darin eine unzulässige gewerbliche Nutzung der Wohnung, woraufhin er den Mieter abmahnte und daraufhin das Mietverhältnis kündigte. Darüber hinaus erklärte er die Anfechtung des Mietvertrags wegen angeblicher arglistiger Täuschung und machte geltend, der Mieter habe bereits bei Vertragsschluss beabsichtigt, die Wohnung gewerblich zu nutzen.
Der Mieter widersprach der Kündigung und wandte ein, dass er die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken nutze. Seine berufliche Tätigkeit beschränke sich auf gelegentliche E-Mails, Telefonate und seltene Videokonferenzen. Die Wohnungsadresse werde lediglich als Rechnungsanschrift genutzt. Kunden- und Publikumsverkehr, Mitarbeiter oder eine besondere Büroeinrichtung in der Wohnung sei nicht vorhanden. Die eigentliche Arbeit als Stadtführer werde ausschließlich außerhalb der Wohnung ausgeübt.
2. Entscheidung
Das Amtsgericht Hamburg wies die Räumungsklage vollständig ab.
Nach Auffassung des Gerichts gehört eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung noch zum zulässigen Wohnen. Ohne besondere mietvertragliche Vereinbarung darf ein Mieter in seiner Wohnung einer Erwerbstätigkeit nachgehen, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt. Maßgeblich ist dabei, ob Kunden- und Publikumsverkehr stattfindet, Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden oder die Nutzung für Dritte als gewerbliche Tätigkeit erkennbar ist und eine erkennbare Umgestaltung der Wohnung zu Geschäftszwecken vorliegt.
Solange keine störenden Auswirkungen auf Mitmieter oder der Wohnanlage vorliegen und die Wohnfunktion der Mietsache im Vordergrund steht, darf der Mieter seiner Erwerbstätigkeit in seiner Wohnung nachgehen und die Nutzung ist dem Wohnraummietrecht zuzuordnen.
Auch die bloße Angabe der Wohnanschrift im Impressum einer Website begründet nach Ansicht des Gerichts keine gewerbliche Nutzung der Wohnung. Auch gelegentliche Telefonate, E-Mails, Rechnungsstellung oder vereinzelte Videokonferenzen seien mit Homeoffice oder Telearbeit vergleichbar und rechtlich unbedenklich.
Mangels unzulässiger gewerblicher Nutzung war die Kündigung des Vermieters unwirksam. Ebenso scheiterte die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung, da der Mieter seine Tätigkeit nicht verschwiegen hatte und diese rechtlich zulässig im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses ausgeübt wurde.
3. Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung verdeutlicht erneut die strenge Abgrenzung zwischen Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht. Während Gewerbemieter die gemieteten Räume nur im Rahmen des vereinbarten Geschäftszwecks nutzen dürfen und Kündigungen leichter durchsetzbar sind, genießen Wohnraummieter einen weitreichenden Schutz.
So genießt der Wohnraummieter einen besonders weitgehenden Kündigungsschutz. Eine ordentliche Kündigung ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich und bedarf eines berechtigten Interesses des Vermieters. Zudem gelten lange Kündigungsfristen, die sich mit der Dauer des Mietverhältnisses weiter verlängern. Im Gewerbemietrecht hingegen kann das Mietverhältnis häufig deutlich flexibler und teilweise sogar ohne Angabe von Gründen gekündigt werden, sofern dies vertraglich vereinbart ist.
Darüber hinaus unterscheidet sich auch der Bestandsschutz deutlich. Wohnraummieter profitieren von umfangreichen Schutzvorschriften bei Vertragsbeendigung und Räumung, während Gewerbemieter regelmäßig ein höheres wirtschaftliches Risiko tragen.
Hervorzuheben ist zudem die Beweislastverteilung. Der Vermieter trägt grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine unzulässige gewerbliche Nutzung mit nach außen tretender Wirkung vorliegt. Erst wenn eine solche Außenwirkung feststeht, obliegt es dem Mieter darzulegen, dass diese Nutzung lediglich von untergeordneter Bedeutung ist.
Für Vermieter bedeutet dies, dass eine Kündigung wegen angeblicher gewerblicher Nutzung nur dann Erfolg haben kann, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nach außen tretender Geschäftstätigkeit vorliegen. Mieter hingegen erhalten durch das Urteil Rechtssicherheit, dass eine freiberufliche oder selbstständige Tätigkeit im häuslichen Bereich nicht automatisch den Verlust der Wohnung an sich zieht.
Bei weiteren Fragen im Gewerbe– und Wohnraummietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.
