Grundstücksrecht für Unternehmen

Grundstücke und Immobilien sind für Unternehmen häufig ein wesentlicher Bestandteil ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit, sei es als Betriebsstandort, Gewerbeimmobilie, Investitionsprojet oder Entwicklungsfläche.
Entsprechend sind die Risiken hoch, wenn rechtliche Fragen ungeklärt bleiben.

 

Grundstückskauf und Grundstücksverkauf

Der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist für Unternehmen eine wichtige wirtschaftliche Entscheidung. Häufig spielen die rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks, bestehende Belastungen, die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten und die vertragliche Verteilung von Risiken eine entscheidende Rolle.

Bestehende Miet- und Pachtverhältnisse, sowie bauliche Veränderungen können die wirtschaftliche Attraktivität eines Grundstücks beeinflussen. Zudem können Rechte Dritter bestehen und Grundstücksgrenzen unklar sein.

Eine zentrale Rolle spielt die Prüfung des Grundbuchs. Dort können beispielsweise Grundschulden, Dienstbarkeiten oder andere Rechte eingetragen sein, die die Nutzung oder Veräußerung des Grundstücks beeinflussen. Es muss geprüft werden, welche konkreten Auswirkungen sie auf das geplante Vorhaben hat und ob sie übernommen, geändert oder gelöscht werden soll.

Darüber hinaus sollten Unternehmen die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen berücksichtigen. Ein Grundstück, das nach seiner Lage für einen Betriebsstandort geeignet erscheint, darf nicht zwangsläufig für jede gewerbliche Nutzung verwendet werden. Maßgeblich können insbesondere der Bebauungsplan, bestehende Genehmigungen und bauordnungsrechtliche Anforderungen sein. Auch eine fehlende oder unzureichende Erschließung kann zusätzliche Kosten verursachen oder die geplante Nutzung erschweren.

 

Übertragung von Flurstücken

Bei der Entwicklung, Veräußerung oder Neuordnung von Unternehmensgrundstücken kann es erforderlich sein, Grundstücke aufzuteilen, Teilflächen zu übertragen oder Grundstücksgrenzen rechtlich zu klären.

Dabei ist rechtliche Beratung und Unterstützung gefordert, da eine Aufteilung sehr komplex sein kann.

Soll nur ein Teil eines bestehenden Grundstücks verkauft werden, muss zunächst eindeutig feststehen, welche Fläche Gegenstand des Rechtsgeschäfts sein soll. Dafür können eine Vermessung und die katasterrechtliche Bildung eines neuen Flurstücks erforderlich sein.

Wird eine Teilfläche unzureichend beschrieben oder stimmen die vertraglichen Angaben nicht mit den Vermessungsunterlagen überein, kann dies zu Verzögerungen bei der Abwicklung oder zu Streit über den tatsächlichen Umfang der übertragenen Fläche führen.

Hinzu kommen mögliche Auswirkungen auf die verbleibende Grundstücksfläche. Durch eine Teilung können bestehende Zufahrten unterbrochen, Leitungsverläufe beeinträchtigt oder bisher zusammenhängende Betriebsflächen voneinander getrennt werden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Umgang mit bestehenden Belastungen, Ist das Grundstück beispielsweise mit einer Grundschuld belastet, muss geklärt werden, ob und in welchem Umfang die neu gebildete Teilfläche von dieser Belastung getroffen ist. Auch eingetragene Dienstbarkeiten oder sonstige Grundstücksrechte können durch die Teilung relevant werden.

Eine sorgfältige Planung und rechtliche Beratung ist entscheidend, damit die gewünschte Flächenaufteilung reibungslos vollzogen werden kann.

 

Baurecht und Altlasten

Ob ein Grundstück für das Vorhaben des Unternehmens geeignet ist, entscheidet sich im öffentlichen Baurecht. Maßgeblich sind Bebauungsplan oder, wo es keinen gibt, die Vorschriften über das Bauen im Innenbereich und im Außenbereich nach dem Baugesetzbuch. Gewerbebetriebe sind je nach Betriebsart nur eingeschränkt zulässig, etwa in Mischgebieten nur, wenn sie das Wohnen nicht wesentlich stören.

Gewerbliche Grundstücke, auf denen früher Industrie, Tankstellen oder Reinigungen betrieben wurden, können mit Schadstoffen belastet sein. Daher sollten Unternehmen vor dem Erwerb das Altlastenkataster einsehen, Bodengutachten einholen und wenn nötig eine vertragliche Risikoverteilung treffen.

 

Nachbarrecht

Auch bei Gewerbegrundstücken gilt das Nachbarrecht. Vor allem Lärm und Lieferverkehr führen immer wieder zu Beschwerden von Anwohnern. Betreiber müssen die Anforderungen des Immissionsschutzrechts einhalten und mit Unterlassungsansprüchen rechnen.