Untervermietung: Kein Anspruch auf Gewinn
Beitrag von Rechtsanwältin Dr. Isabel Wagner und stud. iur. Dicle Kunduru
Die Untervermietung von Wohnungen ist für viele Mieter eine Möglichkeit, ihre Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten. Wer beispielsweise für längere Zeit beruflich oder privat ins Ausland geht, möchte häufig vermeiden, die bisherige Wohnung vollständig auszugeben. Durch die Untervermietung kann sich der Mieter finanziell entlasten und gleichzeitig seine Wohnung behalten.
1. Wann ist die Untervermietung rechtlich zulässig?
Die Untervermietung einer Wohnung ist im Mietrecht grundsätzlich möglich, aber nicht grenzenlos. Möchte ein Mieter seine Wohnung – etwa während eines längeren Auslandsaufenthalts – ganz oder teilweise einer anderen Person überlassen, benötigt er grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Das folgt aus § 540 Abs. 1 BGB. Dabei ist zwischen einer vollständigen Gebrauchsüberlassung und einer bloßen Teiluntervermietung zu unterscheiden. Gerade bei einer Teiluntervermietung kann § 553 BGB dem Mieter einen Anspruch auf Zustimmung geben.
Voraussetzung ist insbesondere ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Ein solches Interesse kann beispielsweise darin liegen, die eigenen Mietkosten zu reduzieren. Die Untervermietung soll dem Mieter ermöglichen, an veränderten Lebensumständen festzuhalten und die eigene Wohnung nicht ohne Weiteres aufgeben zu müssen. Dem steht das Interesse des Vermieters gegenüber, über die Nutzung seines Eigentums mitbestimmen zu können und eine unangemessene Verwertung der Wohnung nicht hinnehmen zu müssen.
2. Was hat der Bundesgerichtshof zur Untervermietung aktuell entschieden?
Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23; NJW 2026, 664) hat der Bundesgerichthof jedoch deutlich gemacht, wo die Grenze dieses Anspruchs liegt: Eine Untervermietung darf nicht dazu dienen, mit der Wohnung einen darüber hinausgehenden Gewinn zu erzielen.
Sachverhalt
Im Mittelpunkt des Verfahrens stand eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Der Mieter bewohnte die Wohnung seit 2009. Die vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 460 Euro und wurde zum 01.09.2021 auf 497,35 Euro erhöht.
Aufgrund eines Auslandsaufenthalts vermietete der Mieter zunächst mit Erlaubnis des Vermieters die Wohnung von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 unter. Als der Auslandsaufenthalt sich verlängerte, vermietete der Mieter die Wohnung weiterhin, jedoch diesmal ohne Zustimmung des Vermieters, unter. Vereinbart wurde eine Nettokaltmiete von 962 Euro. Einschließlich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zahlten die Untermieter insgesamt 1.100 Euro monatlich. Die vom Mieter verlangte Untermiete lag damit deutlich höher als seine eigene Miete.
Die Vermieterin war mit dieser Form der Untervermietung nicht einverstanden. Nachdem die Vermieterin von der fortgesetzten Untervermietung erfahren hatte, mahnte sie den Mieter ab. Dieser beendete die Untervermietung nicht, woraufhin die Vermieterin das Mietverhältnis kündigte. Das Landgericht Berlin gab der Räumungsklage statt. Der Mieter legte Revision beim Bundesgerichtshof ein, woraufhin das Bundesgerichtshof klären musste, ob sich der Mieter auf ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung berufen konnte.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück.
Nach Auffassung des Gerichts stellt der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen durch Untervermietung zu reduzieren, grundsätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Dieses Interesse findet seine Grenze jedoch dort, wo die Untervermietung nicht mehr lediglich der Kostensenkung dient, sondern auf eine zusätzliche Gewinnerzielung gerichtet ist. Dies leitet sich aus dem Sinn und Zweck des § 553 BGB ab. Diese Vorschrift soll dem Mieter ermöglichen, seine Wohnung trotz einer Veränderung seiner persönlichen Lebensverhältnisse zu erhalten. Sie soll ihm insbesondere helfen, die mit der Wohnung verbundenen Kosten zu reduzieren. Dagegen soll § 553 BGB dem Mieter gerade keinen Anspruch darauf verschaffen, aus der Wohnung einen Gewinn zu erwirtschaften.
Entscheidend war zudem, dass der Mieter die Wohnung ohne wirksame Erlaubnis weitervermietet hatte. Zwar wurde die Wohnung zunächst mit Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Diese Zustimmung bezog sich jedoch auf eine Untervermietung bis Ende Januar 2020. Diese erstreckt sich jedoch nicht auf eine Verlängerung der Untervermietung. Einer darüber hinausgehende Untervermietung der Wohnung wurde nicht zugestimmt. Daher lag eine schuldhafte und nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die darauf gestützte ordentliche Kündigung war daher wirksam.
3. Was bedeutet der BGH-Fall zur Untervermietung für die Praxis?
Das Urteil schafft Klarheit für Mieter und Vermieter.
Mieter können sich weiterhin auf ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung berufen, wenn sie ihre eigenen Wohnkosten reduzieren möchten. Eine Gewinnerzielung ist davon jedoch nicht umfasst. Wer eine Untervermietung plant, sollte deshalb vorab die Zustimmung des Vermieters einholen und die Höhe der verlangten Untermiete sorgfältig prüfen.
Für Vermieter bestätigt die Entscheidung, dass eine unerlaubte und gewinnorientierte Untervermietung nicht ohne Weiteres hingenommen werden muss. Insbesondere bei erheblichen Preisaufschlägen kann die Frage einer Pflichtverletzung und damit auch einer Kündigung relevant werden. Das Urteil bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter jede Untervermietung ablehnen kann. Liegen die Voraussetzungen des § 553 BGB vor, kann grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf Zustimmung bestehen.
Wichtig ist: Die Entscheidung bedeutet nicht, dass jede Untervermietung zu einem höheren Betrag automatisch unzulässig ist. Für die Praxis ist insbesondere zu beachten, dass zwischen der bloßen Erzielung einer höheren Untermiete und einer unzulässigen Gewinnerzielung unterschieden werden muss. Nicht jeder Mehrbetrag gegenüber der Hauptmiete stellt automatisch einen Gewinn dar. Entscheidend ist vielmehr, ob sich der verlangte Betrag sachlich rechtfertigen lässt. Maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere die tatsächlichen wohnungsbezogenen Kosten und gegebenenfalls weitere mitvermietete Leistungen oder Gegenstände. Ein gewisser Aufschlag kann insbesondere dann gerechtfertigt sein, wenn mit der Untervermietung zusätzliche Leistungen wie beispielsweise eine möblierte Wohnung verbunden sind.
Eine rechtliche Prüfung vor Beginn der Untervermietung kann daher sowohl für Mieter als auch für Vermieter sinnvoll sein. Wer eine Wohnung untervermieten möchte oder als Vermieter mit einer Untervermietung konfrontiert ist, sollte die konkrete Vertragssituation rechtlich prüfen lassen.
Bei Fragen zum Thema Untervermietung können Sie uns gerne jederzeit kontaktieren.
