Bauplanungsrecht 2024

Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht

Bauplanungsrecht 2024

1. Was ist ein sog. Grundsatzbeschluss der Gemeinden in Bezug auf das Bauplanungrecht?

Dies sind Beschlüsse der Gemeinden für allgemeingültige Erfordernisse für bauliche Entwicklungen im Gemeindegebiet. Grundsatzbeschlüsse sind Richtlinien für die Ermessensausübung der Verwaltung als internen Selbstbindungsgrundsätze. Die Grundsatzbeschlüsse sind auch Leitlinien für den Abschluss von städtebaulichen Verträgen. Die Grundsatzbeschlüsse der Kommunen schaffen Transparenz für Investoren und Entwickler im Bauplanungsrecht.

2. Was ist ein sog. „Scoping-Termin“ im Bauplanungsrecht?

Zur Ausarbeitung eines Planentwurfs eines Bebauungsplans oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans bietet sich ein sog. „Scoping-Termin“ an. Dabei werden alle betroffenen Fachbehörden eingeladen und deren Stellungnahmen angehört. Hiermit werden Problemkreise besprochen und bereits vorab können diese Themen bereits in den aktuellen Planungsentwurf effizient eingearbeitet werden. Vor allem Belange des Natur- und Umweltschutzes, sowie des Denkmalschutzes können damit in den Plänen Berücksichtigung finden.

3. Wann ist die Aufstellung eines Bebauungsplans im Bauplanungsrecht überhaupt erforderlich?

Da die Aufstellung eines Bebauungsplans die Eigentumsfreiheit der Grundstückseigentümer nach Art. 14 GG einschränkt, darf ein solcher nur aufgestellt werden, wenn er für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Wenn das „Warum“ eines Bebauungsplans nicht beantwortet wird, ist ein Bebauungsplan auch nicht erforderlich (VGH Bayern, Urt. v. 28.06.2022, 2 N 20.757). Die Kommune muss daher gewichtige städtebauliche Belange für die Aufstellung eines Bebauungsplans ins Feld führen. 

4. Was sind Bebauungspläne der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB im Bauplanungsrecht?

Durch Bebauungspläne der Innenentwicklung kann das Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen beschleunigt werden. Es müssen unter anderem keine Untersuchungen zu erheblichen Umwelteinwirkung des Plans erhoben werden. Dies ist jedoch nur bei beschränkten Flächen im Gemeindegebiet möglich.

5. Welche Festsetzungen können neuerdings in Bebauungsplänen getroffen werden?

Es können nicht nur sog. horizontale Festsetzungen, wie Art und Maß der baulichen Nutzung festgelegt werden, sondern auch sog. vertikale Festsetzungen getroffen werden. Dies sind z.B. Festsetzungen zu sozial geförderten Wohnraum oder die höchste zulässige Zahl von Wohnungen in Wohngebäuden (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB). Es kann auch im Mischgebiet das zulässige Verhältnis von Gewerbe zu Wohnungen festgelegt werden (max. Anteil 40:60 von Gewerbe:Wohnungen). Es gibt aber auch bedingte Festsetzungen im Bauplanungsrecht in einem Bebauungsplan für einen bestimmten Zeitraum. Auch können neuerdings auch Folgenutzungen festgelegt werden (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB).

6. Die Gebietstypik der BauNVO gilt nicht bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen

Der Vorhabenträger ist bei der Festlegung der vorhabenbezogenen Bebauungsplänen freier und nicht an die Gebietstypen der BauNVO gebunden, wie Mischgebiet, Wohngebiet, Industriegebiet (§ 12 Abs. 3 BauGB).

7. Was ist das neue Klimaschutzgesetz im aktuellen Bauplanungsrecht?

Zweck des Klimaschutzgesetzes ist der Schutz von natürlichen Lebensgrundlagen. Dazu werden nationale Klimaschutzziele festgelegt, wie die Minderung von Treibhausgasemissionen. Beispiele für neuerdings mögliche Festsetzungen in Bebauungsplänen sind Quoten für Photovoltaik-Anlagen, Dachbegrünungen oder der sog. Biotopflächenfaktor. Letzterer ist eine Festsetzung in Bebauungsplänen, welche den Anteil an Biotopen an Grundstücken bestimmen soll. 

8. Wozu können öffentlich-rechtliche Verträge nach § 54 VwVfG mit Gemeinden im aktuellen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht geschlossen werden?

Zur Schaffung von Städtebaurecht können Verträge mit Kommunen geschlossen werden. Jede öffentlich-rechtliche Genehmigung kann durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag ersetzt werden. Der Vorteil von öffentlich-rechtlichen Verträgen besteht darin, dass Beschränkungen für Bestimmungen geringer sind. Dafür muss die Gegenseite erst von dem Abschluss von einzelnen Bestimmungen überzeugt werden.

9. Wozu gibt es städtebauliche Verträge?

Nach § 11 BauGB kann die kooperative Baulandentwicklung mit städtebaulichen Verträgen zwischen Vorhabenträger und Kommune beschleunigt und vorangetrieben werden. Der städtebauliche Vertrag muss mit der Kommune schriftlich geschlossen werden. Trotz Abschluss von städtebaulichen Verträgen besteht gegenüber der Gemeinde kein Anspruch auf Erlass eines Bebauungsplans.

10. Wer darf vorhabenbezogene Bebauungspläne initiieren und welche Vorhaben sind zuzulassen?

Nur private Vorhabenträger dürfen vorhabenbezogene Bebauungspläne initiieren. Kommunen dürfen nur eine sog. Angebotsplanung erstellen, d.h. nur „normale“ Bebauungspläne im Rahmen des regulären Verfahrens.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan muss ein klar umrissenes Vorhaben enthalten (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 03.12.2003 – 7 A D 42/01). Wird durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein anderes Vorhaben, als im Durchführungsvertrag, zugelassen, ist dieser fehlerhaft.

Bei weiteren Fragen zum Baurecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung nach Modernisierung

Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

1. Wozu gibt es eine Modernisierungsankündigung?

Wenn ein Vermieter seine Wohnungen modernisieren möchte, muss er dies den Mietern schriftlich anzeigen durch eine sog. Modernisierungsankündigung.

Erst wenn der Mieter nach § 555 d Abs. 3 BGB keine Härtegründe vorbringt innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung, darf der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen nach der Dreimonatsfrist nach § 555 c Abs. 1 BGB nach Zugang der Modernisierungsankündigung beginnen.

Hiermach muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nach der Modernisierungsankündigung dulden. Das heißt, der Mieter muss nach der Modernisierungsankündigung dem Vermieter und seinen Handwerkern Zutritt in die Wohnung gestatten, und zwar auch schon in der Vorbereitungs- und Planungsphase der Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter muss ferner nach der Modernisierungsankündigung Einwirkungen dulden, die mit der Durchführung der Baumaßnahmen verbunden sind, wie Lärm, Schmutz, Staub, Sperrung von Gas, Strom oder Wasser und Beeinträchtigung tolerieren, wie das Aufstellen eines Baugerüstes.

2. Wie sieht eine Modernisierungsankündigung inhaltlich aus?

In der Modernisierungsankündigung müssen zunächst grob die Modernisierungsmaßnahmen beschrieben werden. Hiernach muss dem Mieter in Textform mitgeteilt werden, von welchen Maßnahmen seine Wohnung konkret betroffen sein wird. Dann muss die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen in der Modernisierungsankündigung taggenau angegeben werden.

Weiter muss der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit des Härteeinwands nach § 555 d Abs. 3 BGB schriftlich hingewiesen werden. Danach hat der Mieter dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.

Auch muss der Mieter über eine nachfolgende Mieterhöhung nach der Modernisierung mit genauem Betrag und über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten schriftlich in der Modernisierungsankündigung informiert werden.

Weiter sollte der Mieter noch in der Modernisierungsankündigung auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 555 e BGB hingewiesen werden. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung können die Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

3. Kann die Miete nach der Modernisierung erhöht werden? Muss dies bereits in der Modernisierungsankündigung erfolgen?

Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete nach § 559 BGB erhöht werden, und zwar auf bis zu 8 % der modernisierungsbedingten Investitionen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 €/m², beträgt die neue Modernisierungskappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB nur eine Mieterhöhung von 2 €/m². Hier sollte dem Mieter in der Modernisierungsankündigung ein ganz konkreter Betrag schon in der Modernisierungsankündigung genannt werden. Damit kann der Mieter prüfen, ob er sich die künftige Miete nach Modernisierung noch leisten kann oder ob er schon von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Die künftigen Betriebskosten nach Modernisierung sollten ebenfalls in der Modernisierungsankündigung ungefähr angegeben werden. Es reicht aber in der Modernisierungsankündigung die schriftliche Information der Mieter aus, dass die Angabe der Betriebskosten nach dem jetzigen Stand noch ungenau sein kann.

4. Ist auch eine Kündigung der Mieter möglich bei einer geplanten Sanierung/Modernisierung einer Wohnung?

Ja, eine solche Kündigung der Mieter ist auch schon in der Modernisierungsankündigung möglich. Die Kündigung kann auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und auf § 573 Abs. 1 BGB gestützt werden.

Zunächst muss bei einer solchen Kündigung der Umfang der Modernisierungsmaßnahmen hinreichend genau beschrieben werden. Der Mieter muss in der Lage sein zu beurteilen, dass wegen des Umfangs der Maßnahmen in seiner Wohnung die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist.

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind berechtigte Verwertungsabsichten der Wohnung durch den Vermieter auch grundlegende Modernisierungsmaßnahmen.

Wenn es keine Stellflächen für Möbel mehr in der Wohnung gibt und die Modernisierungsmaßnahmen nicht nur mit einem Duldungsanspruch durchzuführen sind, kann das Mietverhältnis nicht mehr fortgesetzt werden.

Weiterhin müssen in dem Kündigungsschreiben Angaben zum Nachteil des Vermieters enthalten sein, wenn die Sanierung nicht erfolgt. In der Regel entspricht die Steigerung des Grundstückswerts durch Erhaltung und Verbesserung der Bausubstanz dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft; in der Unterlassung solcher notwendigen Maßnahmen liegt deshalb zugleich ein wirtschaftlicher Nachteil zulasten des Vermieters.

Auch müssen im Kündigungsschreiben Angaben zur Angemessenheit der Verwertungsabsichten des Vermieters enthalten sein. Diese sind angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind. Es reicht aus, wenn durch eine Kernsanierung gesunde und sichere allgemein übliche Wohnverhältnisse geschaffen werden.

Vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnungen bedarf es nicht, wenn der aktuelle Zustand des Gebäudes eine Sanierung/Modernisierung nahelegt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnungen nicht mit einer Zentralheizung ausgestattet sind.

Bei weiteren Beratungsbedarf zur Modernisierungsankündigung und zum Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Wohnungseigentumsrecht aktuell

Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht aktuell – was gibt es Neues nach der Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 01.12.2020?

Grundlage der Darstellung ist das Wohnungseigentumsgesetz.

1. Was ist Regelungsziel vom Wohnungseigentumsrecht?

Das Wohnungseigentumsrecht soll das Zusammenleben von Menschen organisieren, die nicht mehr gemeinsam haben, wie eine Wohnung in einer gemeinsamen Anlage. Jeder Wohnungseigentümer besitzt einen Teil eines Grundstücks, aber jeder hat seine eigene Wohnung.

2. Was sind mehrere Grundstückseigentümer im Wohnungseigentumsrecht?

Nach § 94 BGB werden wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, wie die Immobilie darauf, als fest mit dem Boden verbundene Sachen zunächst einmal das Eigentum aller Grundstückseigentümer. Mehrere Grundstückseigentümer im Wohnungseigentumsrecht sind sog. Bruchteilseigentümer nach §§ 741 ff. BGB und §§ 1008 ff. BGB.

Dies bedeutet, dass die Gesamtsache gemeinschaftlich gebraucht wird und gemeinsam verwalten wird. Sachenrechtlich darf auch keine wesentliche Veränderung der Sache vollzogen werden.

3. Welche individuelle Regelungen gibt es im Wohnungseigentumsrecht?

Es gibt in erster Linie die Gemeinschaftsordnung bzw. die notarielle Teilungserklärung. Darin sind die wesentlichen Vorschriften zur Regelung des Zusammenlebens in der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Es enthält die Frage, was ist Gemeinschaftseigentum, was ist Sondereigentum. Weiter gibt es noch die Vereinbarungen als Vertrag aller Wohnungseigentümer. Schließlich gibt es noch Beschlüsse im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlungen. Diese sind Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer. Im neuen Wohnungseigentumsrecht reicht nunmehr in der Regel die einfache Mehrheit aus zum Fassen eines Beschlusses.

4. Was passiert mit den alten Gemeinschaftsordnungen, die vor dem 01.12.2020 geschlossen wurden?

Nach § 47 WEG sind die alten Gemeinschaftsordnungen im Wohnungseigentumsgesetz weitgehend hinfällig. Dies sind die Vereinbarungen, welche der Bauträger der Gemeinschaft bei der Teilung des Grundstücks und der Immobilie mitgibt und welche das Binnenverhältnis der Gemeinschaft betreffen.

5. Was passiert mit fehlerhaften Beschlüssen im neuen Wohnungseigentumsrecht?

Beschlüsse, welche gegen Rechtsvorschriften verstoßen, bleiben solange wirksam, bis sie durch das Gericht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden sind (§ 23 Abs. 4 WEG). Werden solche Beschlüsse nicht durch eine Anfechtungsklage angefochten, erwachsen sie in Bestandskraft.

7. Seit wann gibt es das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsrecht gibt es seit dem Jahr 1951. Nach dem 2. Weltkrieg kam es zu einer städtischen Verdichtung und zum Wiederaufbau von Wohnungen. Das alte Landesrecht enthielt nur das Stockwerkseigentum. Dann hat das Wohnungseigentumsrecht ein Gebäude horizontal geteilt in sog. Sondereigentum.

8. Welche wesentliche Neuerung enthält das neueste Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz?

Im Wohnungseigentumsrecht 2024 gibt es keine Rechtsbeziehung mehr zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und dem Verwalter. Dies bedeutet, dass nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft Trägerin der Verwaltung ist. Sollten Probleme im Verhältnis Verwalter und dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehen, muss sich letzterer stets an die Gemeinschaft wenden.

9. Welche weiteren Neuerungen gibt es noch im Wohnungseigentumsrecht?
  • Nunmehr kann Sondereigentum an Grundstücksteilen gebildet werden.
  • Es herrscht der gesellschaftsrechtliche Ansatz im neuen Wohnungseigentumsrecht: die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist sog. „Betriebsgesellschaft“ für die Anlage. Es gibt eine Dreiecksbeziehung: Ansprüche bestehen nur zwischen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und dem Verwalter und zwischen dem Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentumsgemeinschaft.
  • Der Verwalter von Wohnungseigentum ist nunmehr zertifiziert und professionalisiert.
  • Es gibt einen sog. Verbandsprozess durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft als Trägerin von Rechten und Pflichten.
  • Es reicht aktuell die einfache Mehrheit bei baulichen Veränderungen in der Wohnungseigentumsgemeinschaft aus.
10. Was ist die sog. Gemeinschaftsordnung im Wohnungseigentumsrecht?

Dies sind Vereinbarungen, die der Bauträger der Gemeinschaft bei Teilung des Grundstücks und der einzelnen Wohnungen mitgibt. Die Gemeinschaftsordnung betrifft nur das Binnenverhältnis zwischen den einzelnen Wohnungseigentümer, der Wohnungseigentumsgemeinschaft und dem Verwalter.

11. Wofür ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht relevant?

Dies ist relevant für die Fragen, wer an der Sache berechtigt ist, wer zuständig ist für die Verwaltung und wer die Kosten an der Sache trägt.

12. Wie gliedert sich juristisch das Sondereigentum auf?

Im Wohnungseigentumsrecht wird im Sondereigentum unterschieden zwischen dem Wohneigentum und dem Teileigentum. Das Wohneigentum wird zu Wohnzwecken verwendet, das Teileigentum ist Sondereigentum, welches nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist.

13. Was ist schließlich ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht ist im Wohnungseigentumsrecht eine abweichende Vereinbarung über den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, der einem oder mehreren Wohnungseigentümern ausschließlich zugewiesen wird, ohne die Eigentumszuordnung zu ändern. Der Sondernutzungsberechtigte ist häufig auch für die Erhaltung des Sondereigentums zuständig und trägt die Kosten.

14. Wer ist für die Erneuerung von Heizkessel und Heizkörpern in der Wohnungseigentumsgemeinschaft zuständig?
Nach BGH v. 26.10.2012 – VZR 57/12 ist der Heizkessel, der mehr als nur eine Wohnung versorgt, Gemeinschaftseigentum und auch das Leitungsnetz bis zum ersten Absperrhahn innerhalb der Wohnung. Er nach dem Absperrhahn beginnt das Sondereigentum. Dieses erstreckt sich dann auch auf Leitungen, Ventile und Heizkörper in der Wohnung. Dies bedeutet, dass dann der jeweilige Sondereigentümer zuständig ist für die Erneuerung seines Sondereigentums. Für die Erneuerung des Heizkessels und des Leitungsnetzes im Haus ist die Wohnungseigentumsgemeinschaft zuständig.
 

Bei weiteren Fragen zum Wohnungseigentumsrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages

Rückabwicklung Immobilienkaufvertrag

Rückabwicklung von einem Immobilienkaufvertrag – wie geht man am besten vor?

1. Welche Formen gibt es bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages?

Als Käufer eines Immobilienkaufvertrages kann man entweder, sofern rechtlich möglich, Mängelrechte geltend machen. Dies sind in erster Linie die Erklärung von Rücktritt (nach einer erfolglosen Fristsetzung zur Nachbesserung des Verkäufers), Minderung oder Schadensersatz. Oder es gibt auch die Möglichkeit, die Anfechtung des Immobilienkaufvertrages zu erklären. Dies ist z.B. der Fall bei einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer.

2. Welche Rechtsfolgen entstehen bei der Erklärung von Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag?

Es entsteht ein sog. Rückgewährschuldverhältnis bei der Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages. Dies bedeutet, dass die beiderseits empfangenen Leistungen rückabgewickelt werden müssen. Das Grundstück mit der Immobilie wird vom Erwerber zurückgegeben gegen Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises.

3. Welche Rechtsfolgen entstehen mit der Erklärung der Anfechtung des Immobilienkaufvertrages?

Mit der Erklärung der Anfechtung wird der Immobilienkaufvertrag ex tunc, d.h. von Anfang an nichtig. Auch hier kommt es zur Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages.

4. Wann können Mängelrechte, wie der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag, geltend gemacht werden?

In den allermeisten Fällen ist bereits im notariellen Kaufvertrag ein Haftungsausschluss des Verkäufers vereinbart. Nur bei Vorsatz oder Arglist des Verkäufers können Mängelrechte geltend gemacht werden. Anderst ist der Fall, wenn eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung der Kaufsache im notariellen Kaufvertrag vorliegt. Verstößt die tatsächliche Beschaffenheit der Kaufsache gegen die Beschaffenheitsvereinbarung kann die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages vom Käufer gefordert werden.

5. Wann waren Fälle der Anfechtung erfolgreich zur Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages?

Wenn der Verkäufer eine Aufklärungspflicht über kaufentscheidende Tatsachen hat und dieser nicht nachkommt, liegen Fälle einer arglistigen Täuschung des Käufers vor. Wenn ein Verkäufer einer Immobilie eine konkrete Frage des Käufers vorsätzlich falsch beantwortet, liegt eine arglistige Täuschung des Käufers vor. Es kommt dann zur Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages. Aufklärungspflichten hat der Verkäufer ohne Nachfrage des Käufers nur in den Fällen, bei denen die Tatsachen für den Kaufentschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind und die Aufklärung nach der Verkehrssitte zu erwarten ist. Aufklärungspflichten des Verkäufers wurden dabei von der Rechtsprechung bejaht beim Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung beim errichteten Gebäude oder wenn die bisherige Nutzung der Immobilie gegen baurechtliche Vorschriften verstößt.  

6. Welche rechtlichen Probleme enstehen bei der Anfechtung eines Immobilienkaufvertrages?

Will der Käufer die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages bewirken, ist dieser beweispflichtig. Er muss Beweis erbringen vor Gericht, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt hat. Dies erfolgt bei Gericht in der Regel über Sachverständigengutachten oder durch die Beweisaufnahme von Zeugen.

7. Welche Form und Fristen sind weiter bei der Anfechtung zu beachten?

Es muss die Anfechtung gegenüber dem Verkäufer erklärt werden und zwar innerhalb eines Jahres nach Kenntnis von der Täuschung (§ 124 Abs. 2 BGB).

8. Welche Erfolgschancen bestehen bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages?

Dies muss von Fall zu Fall geprüft werden. Generell hat die Rechtsprechung sehr hohe Beweishürden für den Käufer erstellt. Damit soll der Bestand von notariellen Immobilienkaufverträgen in der Regel hoch gehalten werden. Ansonsten könnte bei jeder kleinen Störung eines notariellen Immobilienkaufvertrages dieser sofort rückabgewickelt werden. Dies kann nicht der Sinn und Zweck von notariell beglaubigten Immobilienkaufverträgen sein.

9. Welche Rechte hat der Käufer eines Immobilienkaufvertrages daneben noch?

Streitig ist, ob der Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB, gerichtet auf die Aufhebung des Immobilienkaufvertrages, daneben noch besteht. Hierbei reicht sogar die Fahrlässigkeit des Verkäufers aus, als Außerachtlassen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt, eine Pflichtverletzung des Verkäufers zu bejahen. Als Rechtsfolge kommt es auch zu einer Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages und der empfangenen Leistungen.

10. Können Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche geltend gemacht werden?

Wenn die Geltendmachung von Mängelrechten generell nach dem notariellen Kaufvertrag nicht ausgeschlossen wurden, können auch Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche geltend gemacht werden. Dabei sollen Posten gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden, die als Schadensposten wegen der Nichterfüllung des notariellen Kaufvertrages entstanden sind. Aufwendungsersatzansprüche bestehen, wenn der Käufer im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Immobilienkaufvertrages Aufwendungen gemacht hat und diese nun für ihn wertlos geworden sind.

Bei weiteren Fragen zur Rückabwicklung Ihres Immobilienkaufvertrages nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

Öffentliches Baurecht 2024

öffentliches Baurecht

Öffentliches Baurecht 2024

Welche übergeordnete Rolle spielt der Flächennutzungsplan in der Bauleitplanung?

Der Flächennutzungsplan im öffentlichen Baurecht legt das grobe Raster für die Bodenordnung des Gemeindegebietes fest. Der Flächennutzungsplan ist rechtlich unverbindlich und er kann rechtlich nicht überprüft werden. Der Flächennutzungsplan wird auch nicht als Satzung erlassen und ist als sog. „Innenrecht“ rechtlich unverbindlich. Im Gegensatz dazu enthält der Bebauungsplan detaillierte Vorgaben an die Bebauung von Grundstücken in einem Gemeindegebiet.

Wie kann ein Investor ein Projekt mit der Stadt durch das öffentliche Baurecht absichern lassen?

Zur Vorbereitung des Bebauungsplanverfahrens kann der Investor mit der Stadt einen sog. städtebaulichen Vertrag abschließen. Städtebauliche Verträge dienen im öffentlichen Baurecht zur inhaltlichen Bestimmung von Bebauungsplänen, auch von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen. Darin kann der Investor mit der Stadt Regelungen zu den Grundstücken treffen, Dienstbarkeiten und Baulasten festschreiben oder Fragen des Lärmschutzes, Straßenausbaus und -umbaus klären, sowie öffentliche Grünflächen oder Verkehrsanlagen definieren.

Was ist der Unterschied zwischen dem privaten und dem öffentlichen Baurecht?

Beim privaten Baurecht geht es in erster Linie um Bauvertragsrecht, sowie um eigentumsrechtliche Bestimmungen und um das Nachbarrecht. Das öffentliche Baurecht enthält das Bauplanungsrecht als sog. Städtebaurecht, sowie das Bauordnungsrecht als besondere Form des Polizeirechts.

Was ist die überörtliche Bauleitplanung im Gegensatz zur örtlichen bzw. kommunalen Bauleitplanung?

Überörtlich wird im öffentlichen Baurecht die Raumordnung durch die Landesplanung ausgeführt. Dies erfolgt durch den Landesraumordnungsplan, den Landesentwicklungsplan, sowie den regionalen Raumordnungsplan. Auf der örtlichen bzw. kommunalen Ebene erfolgt dies durch die Bauleitplanung, z.B. durch den Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht.

Was bedeuten die Festsetzungen zur offenen/geschlossenen Bauweise im Bebauungsplan (§ 22 BauNVO)?

Die Festsetzung „offen“ im Bebauungsplan bedeutet, dass ein seitlicher Grenzabstand bestehen muss zu Nachbargebäuden. Die Festsetzung „geschlossen“ bedeutet im Bebauungsplan, dass ohne seitlichen Grenzabstand zur Nachbarbebauung zu bebauen ist.

Was ist eine sog. abstrakte Normenkontrolle (§ 47 VwGO) eines Bebauungsplanes?

Die abstrakte Normenkontrolle ist ein Instrument des öffentlichen Baurechts, mit dem Bebauungspläne gerichtlich kontrolliert werden können. Nach § 47 Abs. 1 VwGO entscheidet der Verwaltungsgerichtshof in Baden-Württemberg darüber. Antragsbefugt sind Behörden bei einem objektiven Kontrollinteresse oder natürliche und juristische Personen. Nach der sog. Schutznormtheorie muss der Antragsteller der abstrakten Normenkontrolle die Verletzung von Individualinteressen geltend machen durch den Bebauungsplan. Dies ist unproblematisch, wenn das Grundstück unmittelbar durch den Bebauungsplan betroffen ist. Eine Rechtsverletzung kann aber auch im öffentlichen Baurecht geltend gemacht werden, wenn das Recht auf eine gerechte Abwägung privater Belange im Bebauungsplanverfahren mißachtet wurde.

Welche Antragsfrist gilt bei der Geltendmachung einer abstrakten Normenkontrolle vor dem Verwaltungsgerichtshof?

Nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift muss innerhalb eines Jahres Klage erhoben werden. Ansonsten kann der Bebauungsplan nur noch indirekt im Rahmen von baurechtlichen Klagen überprüft werden.

Wann ist der Antrag auf abstrakte Normenkontrolle inhaltlich begründet?

Wenn ein beachtlicher formeller oder materieller Fehler am Bebauungsplan festgestellt wird und dieser rechtzeitig gerügt wurde, ist der Antrag auf abstrakte Normenkontrolle begründet. Der Verwaltungsgerichtshof erklärt dann den gesamten Bebauungsplan für unwirksam. Diese Rechtsprechung wirkt dann allgemein verbindlich.

Öffentliches Baurecht und plansichernde Maßnahmen: Was ist ein Vorkaufsrecht der Gemeinde?

Vorkaufsrechte der Gemeinde werden in §§ 24-28 BauGB geregelt und im Allgemeinwohlinteresse ausgeübt. Sie müssen per Verwaltungsakt als hoheitliche Maßnahme innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt werden. Dann kann als Sonderfall zum Thema öffentliches Baurecht ein rechtswirksamer Kaufvertrag durch die Gemeinde abgeschlossen werden.

Öffentliches Baurecht und Bauplanungsrecht: Wie wird die baurechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens geprüft?
  • Liegt ein Bebauungsplan vor? Verstößt das Bauvorhaben gegen seine einzelnen Festsetzungen und ist die Erschließung des Vorhabens gesichert?
  • Liegt kein Bebauungsplan vor, handelt es sich um ein Vorhaben des unbeplanten Innenbereichs nach § 34 BauGB oder liegt das Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB?
  • Liegt das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, muss es sich in die Eigenart der Umgebung einfügen und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
  • Liegt das Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB, ist es bei einem sog. privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1-7 BauGB baurechtlich zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Ansonsten wird das Vorhaben nur im Einzelfall zugelassen, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt sind.

Bei weiteren Fragen zum Thema öffentliches Baurecht stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Brandschutzrecht 2024

Brandschutzrecht 2024
Brandschutzrecht 2024
1.) Welche Rechtsgebiete gehören zum Brandschutzrecht und welche Rechtsnormen gelten?

Brandschutzrecht setzt sich zusammen aus den Vorschriften aus dem Öffentlichen Recht, Zivilrecht, Arbeitsschutzrecht und Umweltrecht.

Als übergeordnetes Recht, welches im Rang eines Gesetzes steht, gilt die EU-Bauprodukten-Verordnung Nr. 305/2011, Anh. I. Darin enthalten sind die Prinzipien der Tragfähigkeit des Gebäudes bei Brand, das Schottungsprinzip zur Abtrennung der Gebäudeteile zur Eindämmung von Rauch und Feuer, Grenzabstände, sichere Fluchtwege und Sicherheit von Rettungsmannschaften (insb. Funkerreichbarkeit untereinander).
Diese Regelungen werden jährlich konkretisiert von technischen Bestimmung und Regelwerken des Deutschen Instituts für Bautechnik.
Daneben gelten die Regelungen in der LBO BW, vor allem zu den Rettungswegen, § 15 Abs. 3 LBO BW und zu den Gebäudeklassen.

2.) Was ist der „Brandschutzparagraph“ in der LBO BW?

Nach § 15 Abs. 1 LBO sind bauliche Anlagen so anzuordnen und zu errichten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Dies bildet den rechtlichen Rahmen in Verantwortung des privaten Bauherrns. Dieser kann seine Verantwortung auf den Architekten oder Ingenieur übertragen.

3.) Welche Anforderungen bestehen bestehen im Brandschutzrecht an die Rettungswege?

Nach § 15 Abs. 3 LBO BW muss für jede Nutzungseinheit mindestens in jedem Geschoss zwei voneinander unabhängigen Rettungswege bestehen. Eine Nutzungseinheit ist eine homogene Personengruppe, wie z.B. in Aufenthaltsräumen eines Anwaltsbüros. Man benötigt zwei Rettungswege, weil ein Rettungsweg durch Brand oder Rauch blockiert sein kann. Mit den Rettungswegen muss man in den öffentlichen Verkehrsraum gelangen können.
Nach § 15 Abs. 5 LBO BW kann der zweite Rettungsweg eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Dies bedeutet, dass bei der Erstellung eines Brandschutzkonzepts die Expertise der Feuerwehr mit einbezogen werden muss. Bei Sonderbauten, wie bei größeren Gebäuden, kann der zweite Rettungsweg eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit nur sein, wenn keine Bedenken mit der Personenrettung bestehen. Im Zweifel ist dabei eine bauliche Lösung des Rettungsweges zu bevorzugen.

Ausnahmsweise kann nur ein Rettungsweg für ein Gebäude ausreichen, z.B. bei einem Sicherheitstreppenraum. Wenn der Rettungsweg so sicher ist, dass kein Rauch oder Feuer dort entstehen kann durch ein Schleusen- oder Überdrucksystem.

4.) Wie müssen Rettungsflure zum Treppenraum gestaltet sein?

Die Rettungsflure zum Treppenraum müssen ausreichend lang genutzt werden können. Es dürfen darin keine Brandlasten bestehen, wie zum Beispiel Kopierer. Es darf keine Verengung von Fluchtwegen bestehen (Arbeitsschutzrecht).

5.) Welche Rechtsnormen müssen im Brandschutzrecht geprüft werden?

Ausgangspunkt ist das formelle Gesetz, in Form der Baugenehmigung. Weiter bestehen die Rechtsverordnungen, mit welchen die Exekutive das formelle Gesetz konkretisiert. Daneben bestehen die verbindlichen Vereinbarungen von zivilrechtlichen Verträgen. Weiterhin bestehen technische Regelungen, welche Verbände und andere Körperschaften erlassen haben.

6.) Ist bei der Erstellung eines Brandschutzkonzepts das Arbeitsschutzrecht automatisch mit zu beachten?

Es kommt im Zweifel darauf an, was vertraglich mit dem Werkunternehmer vereinbart wurde. Die Behörde prüft auch im Zweifel die Beachtung des Arbeitsschutzgesetzes. Da die Nachbesserung nach dem Arbeitsschutzrecht sehr teuer wird bei Gebäuden, sollte dies immer mit dem Werkunternehmer des Brandschutzkonzeptes mit vereinbart werden, dass er deren Vorschriften mit beachtet.

7.) Wann besteht Bestandsschutz für Gebäude und wann gilt aktuelles Recht für brandschutzrechtliche Baumaßnahmen?

Für errichtete Gebäude gilt Bestandsschutz, wenn eine Baugenehmigung vorliegt oder wenn zu irgendeinem Zeitpunkt über längere Zeit eine Übereinstimmung mit baurechtlichen Vorschriften bestand. Dann kann auch eine Nachrüstung von einer Behörde zu aktuellen Stand der Technik nicht gefordert werden. Bei einzelnen Baumaßnahmen am Gesamtsgebäude gilt jedoch das aktuelle Recht mit den aktuellen brandschutzrechtlichen Anforderungen, z.B. bei Brandschutztüren. Auch bei funktional davon betroffenen Teile des Gesamtgebäudes gelten dann auch die aktuellen brandschutzrechtlichen Anforderungen.

8.) Wann besteht eine Ausnahme vom Bestandsschutz im Brandschutzrecht?

Bei einer konkreten Gefahr besteht eine Rechtfertigung zum Eingriff in privates Eigentum. Damit können nachträglich Anforderungen gestellt werden, jedoch nur im Rahmen der Verhältnismäßigkeit und nur als mildestes Mittel. Dass eine hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass es zu einem Schaden kommt, kommt es auf eine brandschutzrechtliche Betrachtung an. Es sollten Interims-Maßnahmen mit einem Brandschutz-Sachverständigen ergriffen werden. 

Bei weiteren Fragen im Baurecht und zum Brandschutzrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Bauträgerrecht – Update 2023

Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht

Bauträgerrecht

Neues in der Rechtspraxis zum Bauträgerrecht in 2023

  1. Was ist das Besondere am Bauträgervertrag?

    Im Bauträgerrecht besteht ein besonderes Sicherungsbedürfnis des Erwerbers. Der Bauträger errichtet auf seinem eigenen Grundstück mit den fremden Geldmitteln des Erwerbers eine Immobilie. Juristisch gesprochen verbindet sich im Bauträgerrecht die Immobilie mit dem Grundstück des Bauträgers. Der Bauträger wird selber erst einmal Eigentümer der Immobilie. Er könnte die Immobilie danach an mehrere Erwerber verkaufen und sehr viel Geld verdienen. Dieses besondere rechtliche Risiko des Erwerbers wird im Bauträgerrecht durch die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abgesichert. Eine weitere Absicherung ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung des Eigentums des Erwerbers im Grundbuch. Nur der Erwerber hat nach Zahlung des Kaufpreises den rechtlichen Anspruch auf Eigentumsverschaffung der gekauften Immobilie im Grundbuch.

    Daher enthält der Bauträgervertrag Bestandteile von verschiedenen Verträgen, unter anderem dem Kaufvertrag zum Erwerb des Grundstücks, dem Werkvertrag zur Errichtung der Immobilie, sowie dem Architektenvertrag zur Planung und Überwachung der durchgeführten Bauleistungen.
    Nur der Bauträger ist der Bauherr.

  2. Welcher Form bedürfen Bauträgerverträge?

    Alle Regelungen müssen im Bauträgerrecht notariell beurkundet werden. Es ist wegen des wirtschaftlichen Drucks auf die Notare durch die  Bauträger sogar AGB-Recht anwendbar. Bauträgerverträge werden in einer Vielzahl von Fällen vom Bauträger selber/vom Notar erstellt. Aus Verbraucherschutzgründen wird daher AGB-Recht angewendet, selbst wenn der Vertrag nur einmal angewendet wird (vgl. § 310 Abs. 3 BGB).
    Der Erwerber hat seit der Baurechtsreform 2018 nach § 650 n BGB sogar den Anspruch auf die Herausgabe von Plänen gegenüber dem Bauträger. Vor der Reform des Bauträgerrechts war die Voraussetzung zur Herausgabe von Plänen das rechtliche Interesse des Erwerbers.
    Seit der Reform des Bauträgerrrechts bedarf der Bauträgervertrag nach § 660 k Abs. 3 BGB ebenso verbindliche Angaben über den Fertigstellungstermin.

  3. Wie muss die Baubeschreibung im Bauträgerrecht beschaffen sein?

    Die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerkes müssen klar dargestellt sein. Mit § 650 k Abs. 2 BGB werden vertragsbegleitenden Umstände zur Auslegung mit herangezogen, wenn die Baubeschreibung unklar ist. Das heißt, Prospektangaben etc. zählen zur  Leistungsbeschreibung des Bauwerkes. Eine lückenhafte Baubeschreibung geht zu Lasten des Bauträgers.
    Z.B. gilt in der Rechtsprechung ein Stellplatz als mangelhaft, wenn man mit dem Auto dreimal rangieren muss, um in den Parkplatz einfahren zu können. Wird in Prospektangaben mit familienfreundlichen Parkplätzen geworben und ist dies nach der Errichtung nicht der Fall, ist ein Minderungsrecht für den Kaufpreis begründet.

  4. Welcher Leistungsumfang besteht beim Bauwerk?

    Beim Bausoll haben Prospekt- und Werbeaussagen ebenfalls Bedeutung nach § 650 k Abs. 2 BGB. Bei einem Verstoß eines Bauvorhabens gegen Prospektangaben hat der Erwerber ggf. Minderungsrechte am Kaufpreis.
    Ebenso hat der Bauträger anerkannte Regeln der Technik einzuhalten. Dies sind technische Regelwerke, die sich in der Praxis bewährt haben und von der Wissenschaft anerkannt sind. Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik führt zu einem Mangel an dem Bauwerk, ohne dass es eines Schadens bedarf. Ändern sich die anerkannten Regeln der Technik, hat der Bauträger die Pflicht, den Erwerber darauf hinzuweisen und auf die Folgen. Der Erwerber kann dann entscheiden, welche Ausführung er wählt. Wählt der Erwerber den neuesten Stand der anerkannten Regeln der Technik, muss der Bauträger den neuesten Stand kostenfrei herstellen. Daher ist es dem Bauträger zu raten, bereits im Bauträgervertrag festzuschreiben, dass die Bauausführung zum Stand der Baugenehmigung als vereinbart gilt.

  5. Wie werden Sonderwünsche des Erwerbers rechtssicher im Bauträgervertrag festgeschrieben?

    Sonderwünsche des Erwerbers sorgen grundsätzlich für eine höherwertige Leistung. Die Verteuerung muss zwingend zu einer Änderung des Ratenzahlungsplans im Bauträgervertrag führen. Bei einer Abweichung des Ratenzahlungsplans von der MaBV ist jedoch der gesamte Zahlungsplan nichtig. An sich ist die Höhe der Vergütung der Sonderwünsche Verhandlungssache zwischen dem Erwerber und dem Bauträger. Bei einer späteren Vereinbarung von grundsätzlich teureren Sonderwünschen ist der Bauträger erst einmal im Vorteil. Er wird einen höheren Preis verlangen, da ggf. andere Handwerker für die Umsetzung der Sonderwünsche beauftragt werden müssen und er einen erhöhten Koordinierungsaufwand hat.

Bei weiteren Fragen im Bauträgerrecht oder zu Ihrem Bauträgervertrag kommen Sie gerne auf uns zu.

Die Kaufpreiszahlung beim Bauträgervertrag

Kaufpreiszahlung beim Bauträgervertrag

Welche Regelungen gelten im Bauträgervertrag zur Kaufpreiszahlung?

In einem Fall ging es darum, dass ein Bauträger die Schlüsselübergabe verweigert hat, weil die letzten drei Kaufpreisraten vom Erwerber nicht vollständig gezahlt wurden und er einen Mängeleinbehalt geltend gemacht hat.

1. Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Beim Bauträgervertrag gelten die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bei der Kaufpreiszahlung. Hat der Bauträger im Bauträgervertrag abweichende Regelungen zur MaBV vereinbart, kann der Erwerber gegen ihn Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereichung geltend machen, insbesondere nach § 817 BGB. Im Detail kann der Erwerber auch Zinsansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen, die dieser aufgrund der verfrühten Zahlung erzielt hat.

2. Voraussetzungen für die Fälligkeit der Zahlungsraten

Nach § 650 g Abs. 4 BGB ist eine Zahlungsrate durch den Erwerber im Bauträgervertrag zu entrichten, wenn der Erwerber das Werk abgenommen hat und der Bauträger dem Erwerber eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.

Beim Bauträgervertrag gilt grundsätzlich die Regelung der Zahlung nach Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV). Es gilt ein strenges Vorleistungsverbot zugunsten des Verbrauchers. Die MaBV enthält sogar ein Entgegennahmeverbot durch den Bauträger. Dies bedeutet, dass dieser freiwillige vorzeitige Ratenzahlungen durch den Erwerber zurückweisen oder zurück überweisen muss oder er eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen muss.

Eine Abschlagszahlung darf den Wert des erreichten Bautenstands nicht überschreiten. Ansonsten würde der Erwerber das Risiko der Insolvenz des Bauträgers tragen.

Es kommt im Wesentlichen auf den Bauträgervertrag an, nach welcher Rate Zug-um-Zug die Besitzübergabe der Immobilie geschuldet wird.

Die letzte Rate im Bauträgervertrag ist in der Regel erst fällig, wenn das Haus vollständig fertiggestellt ist. Dies bedeutet, alle vertraglich geschuldeten Leistugen müssen erbracht sein und alle Protokollmängel müssen beseitigt sein.

Aus Verjährungsgründen bietet es sich jedoch an, eine prüffähige Schlussrechnung zu stellen.

3. Ratenzahlung nach Baufortschritt

Nach § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger nach Baufortschritt Ratenzahlungen entgegennehmen.

In § 3 Abs. 2 MaBV sind die genauen Vom-Hundert-Sätze aufgeschlüsselt. Insbesondere sollte die Summe aller Raten auch 100 % der Gesamtsumme ergeben.

Der Bauträger darf jedoch höchstens sieben Teilbeträge entgegennehmen, § 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV.

Entscheidend ist also im Sinne der MaBV, dass der entsprechende Bautenstand tatsächlich erreicht ist.

4. Was passiert bei Mängeln mit den Zahlungsraten?

Grundsätzlich kann der Erwerber wegen Mängeln an der Immobilie die Zahlung von Raten im angemessenen Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern. Hier kann auch die Begutachtung durch einen Bausachverständigen helfen, was ein angemessener Preis für einen letzten Einbehalt ist. Nimmt der Erwerber des Bauträgervertrages Abzüge von den geschuldeten Raten vor, die nicht nur geringfügig überhöht sind, kann die Übergabe vom Bauträger verweigert werden.

Einbehalte bei einzelnen Raten können durch Formular- und Verbraucherverträge weder ausgeschlossen, noch eingeschränkt werden. Allerdings hat der Bauträger dann auch ein Rücktrittsrecht vom Bauträgervertrag, wenn der Zahlungsrückstand des Erwerbers erheblich ist. Hierzu ist im Bauträgervertrag eine Einschränkung des Rücktrittsrechts des Bauträgers zugunsten des Erwerbers zu fixieren.

5. Wie ändert sich der Zahlungsplan bei Sonderwünschen des Erwerbers?

Nachträgliche Sonderwünsche des Erwerbers führen zu einer Neuberechnung des Ratenplans. Es kommen auch Nachzahlungen auf bereits fällige Raten in Betracht. Es bietet sich an, bereits im Bauträgervertrag festzulegen, dass Erhöhungsbeträge aus Sonderwünschen anteilig mit der nächsten Rate nachzuzahlen sind.

Wird wegen den Sonderwünschen eine eigene Rate im Bauträgervertrag festgelegt, kann wegen einer Abweichung zu den gesetzlich festgelegten max. „7-Raten-Regel“ und zu den Höchstsätzen in § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV der gesamte Zahlungsplan unwirksam sein.

6. Besitzübergabe nach vollständiger Fertigstellung der Immobilie

Nach § 3 Abs. 2 MaBV hat der Erwerber einen Anspruch auf Besitzübergabe, wenn die Immobilie bezugsfertig ist und die bis zu diesem Zeitpunkt geschuldeten Ratenzahlungen geleistet sind. Werden wegen Mängeln Einbehalte geltend gemacht durch den Erwerber, wird der Übergabeanspruch nicht tangiert. Sind jedoch die Abzüge des Erwerbers wesentlich überhöht, kann der Bauträger die Übergabe verweigern.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag wenden Sie sich gerne an uns.

Wie gehen Investoren eines Bauvorhabens baurechtlich am besten vor?

öffentliches Baurecht

Wie können Investoren im Baurecht für ihr Vorhaben am besten vorgehen? Es biete sich der Vorschlag eines Investors an die Stadt zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes an (1.). Aber auch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gibt es im Baurecht (2.). Schließlich steht es im Baurecht noch im Ermessen der Stadt, in bebauter Ortlage das vereinfachte Verfahren anzuwenden (3.).

1. Vorschlag eines Investors zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplans
Ein Investor tritt mit einer Planzeichnung an den Leiter des Bauplanungsamts heran, am besten gleich mit entsprechenden Gutachten, wie z.B. mit einem Lärmgutachten oder einem Verkehrsgutachten.
Damit zeigt der Investor der Baurechtsbehörde, dass sein Vorhaben im Baurecht überhaupt zulässig ist.
Danach erfolgt der Planaufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan der Gemeinde nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB und die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung.
Wenn kein solcher Planaufstellungbeschluss erfolgt ist, ist der Bebauungsplan trotzdem materiell rechtswirksam. Nur eine fehlende Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist nach § 214 BauGB erheblich für eine rechtliche Unwirksamkeit des Bebauungsplans.
Hintergrund der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB. Alle Träger von privaten und öffentlichen Interessen (z.B. auch die Denkmalbehörde oder die Wasserbehörde), im Übrigen auch Nichteigentümer von angrenzenden Grundstücken (wie z.B. NABU etc.), können Ihre Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf innerhalb von einem Monat abgeben.
Diese Öffentlichkeitsbeteiligung kann in Präsenz, z.B. in Form einer öffentlichen Versammlung oder auch digital durchgeführt werden.
 
Seit 2017 gibt es keine Präklusion mehr von nicht vorgebrachten Argumenten bei der Öffentlichkeitsbeteiligung im Normenkontrollverfahren, d.h. diese werden im nachfolgenden Gerichtsverfahren nicht mehr ausgeschlossen. Trotzdem sollten die unterschiedlichen Stellungnahmen innerhalb eines Jahres schriftlich der Stadt mitgeteilt werden.
 
Der Bebauungsplan ist dann das Ergebnis einer gerechten Abwägung dieser privaten und öffentlichen Stellungnahmen.
Dieser wird dann als Satzung von der Gemeinde beschlossen.
 
2. Für Großbauprojekte bietet sich auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB an

Hier verpflichtet sich der Vorhabenträger innerhalb einer bestimmten Frist, das Vorhaben umzusetzen. Demgegenüber schafft der normale Bebauungsplan nur den rechtlichen Rahmen und der Vorhabenträger muss das Vorhaben dann nicht unbedingt umsetzen.

Auch beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan erstellt der Vorhabenträger den Bebauungsplan und tritt mit ihm an die Gemeinde heran. Es empfiehlt sich auch, dass der Vorhabenträger gleich einen Umweltbericht mit vorlegt. Damit zeigt der Vorhabenträger, dass das Vorhaben auch im Baurecht möglich ist.
Das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt dann, wie beim „normalen“  Bebauungsplan.

Als Hauptunterschied verpflichtet sich jedoch beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Vorhabenträger in einem Durchführungsvertrag gegenüber der Gemeinde zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten.

Im Durchführungsvertrag können auch Fristen für die Durchführung von einzelnen Bauabschnitten geregelt werden, unter dem Vorbehalt einer Genehmigung der Stadt.

Als weitere Besonderheit des vorhabenenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB sind nach § 12 Abs. 3 BauGB die Bestimmungen der BauNVO nicht anwendbar. Dies bedeutet, dass die Typisierung der Baugebiete in der BauNVO dann nicht mehr gilt. Im Extremfall kann dann ein Wohnhaus neben einer industriellen Anlage durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan errichtet werden.

Nach § 13 a BauGB erleichtert der vorhabenbezogene Bebauungsplan auch eine Wiedernutzbarmachung von Brachflächen in bebauter Ortslage.

Als Vorteile des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann die Gemeinde fast ohne eigene Kosten, Bauland entwickeln. Der Vorhabenträger hat weitgehende Termin- und Planungssicherheit und kann sein Vorhaben rechnerisch gut kalkulieren.

Wird das Vorhaben nach § 12 Abs. 6 BauGB nicht innerhalb der gesetzten Frist durchgeführt, wird der vorhabenbezogenen Bebauungsplan von der Gemeinde aufgehoben. Demgegenüber bleibt der „normale“ Bebauungsplan dann weiter gültig. Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde können aus der Aufhebung nicht geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass für den Investor dann alle Bemühungen umsonst gewesen sind.

3. Bebaungspläne im vereinfachten Verfahren nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Gebiet nach § 34 BauGB

Im Ermessen der Stadt kann diese das vereinfachte Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen in bebauter Ortslage nach § 34 BauGB anwenden. Dies bedeutet im Baurecht eine Umdeutung des § 34 BauGB in das vereinfachte Verfahren.

Als Vorteil dieses vereinfachten Verfahrens muss der Vorhabenträger keinen Umweltbericht bei der Stadt abgeben. Das Verfahren im Baurecht ist damit erheblich beschleunigt. Weiterhin kann auch von einer frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung abgesehen werden. Auch betroffenen Behörden oder Träger der öffentlichen Belange, wie der NABU z.B., können eine kürzere Beteiligungsfrist von der Stadt erhalten.

Bei weiteren Fragen im Baurecht wenden Sie sich gerne an uns.

Baurecht aktuell

Aktuelles zum Thema Baurecht Anwaltskanzlei

Baurecht aktuell – Welche Neuerungen hält das Bauplaungsrecht und das Bauordnungsrecht bereit in 2023?

  1. Das Baulandmobilisierungsgesetz vom 23.06.2021 hat Neuerungen bei der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans gebracht. Nach dem neuen § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans neuerdings befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Befreiung erfordern.
  2. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit der Festsetzung eines neuen Bebauungsplantypus für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB. An sich besteht in diesem Bereich gerade kein Bebauungsplan. Aufgrund der Notwendigkeit der Wohnraumversorgung der Bevölkerung kann nachträglich im Gebiet des § 34 BauGB ein Bebauungsplan festgesetzt werden, der Flächen enthält, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen (§ 9 Abs. 2 d BauGB).
  3. Warum gibt es auch baurechtliche Vorgaben für Aufschüttungen oder Abgrabungen?
    Das Bauordnungsrecht, als sog. Baupolizeirecht, soll auch vor Abstürzen sichern, die von Aufschüttungen oder Abgrabungen herrühren. Daher gilt dies auch als sog. bauliche Anlage, für die auch die Landesbauordnung BW (LBO BW) Anwendung findet.
  4. Baurechtliche Genehmigungen gelten auch für den Rechtsnachfolger, z.B. nach einem Grundstücksverkauf. Baurechtliche Genehmigungen sind daher vorhabenbezogen. Sie können jedoch nach Zeitablauf verfallen.
  5. Wird die Baugenehmigungsbehörde nicht weiter tätig, kann erst eine sog. Untätigkeitsrüge mit Frist schriftlich erhoben werden, bevor Untätigkeitsklage eingereicht werden kann.
  6. Ein Bebauungsplan kann inhaltlich unwirksam sein, z.B. weil eine Festsetzung davon funktionslos ist (d.h. es wurde eine offene Bauweise festgesetzt und tatsächlich wurde das Gebiet nicht locker und nicht offen bebaut). Dann gelten trotzdem die „fehlerhaften“ Festsetzungen des Bebauungsplans und dieser bleibt weiterhin rechtskräftig. Es können aber von der Baugenehmigungsbehörde Abweichungen genehmigt werden.
  7. Hängt die Baugenehmigung von der Stellungsnahme der unterschiedlichen Behörden ab, wie der Denkmalschutzbehörde oder Immissionsschutzbehörde, empfiehlt sich ein sog. Scoping-Termin zur Beschleunigung des Genehmigungsverfahrens. Hier kann im gemeinsamen Termin abgefragt werden, welche Unterlagen zur Genehmigung des Vorhabens welche Behörde genau braucht.
  8. Die Gebietstypik der Baunutzungsverordnung (BauNVO), wie Allgemeines Wohngebiet oder Gewerbegebiet, ist generell vorrangig vor dem gemeindlichen Gebietsfindungsrecht. Ausnahmsweise sind jedoch gemeindliche Gebietssonderformen zulässig. Diese können mittels eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erlassen werden.
  9. Die Baugenehmigung muss inhaltlich so genau bestimmt sein, dass drittbetroffene Nachbarn genau ersehen können, inwiefern sie davon betroffen sind (inhaltliche Bestimmtheit der Baugenehmigung).
  10. Ein Vorhaben mit Teilprojekten kann als ein Genehmigungsantrag für alle Projekte gestellt werden. Oder für jedes Teilprojekt kann ein separater Genehmigungsantrag gestellt werden („Salamitaktik“). Beides ist zulässig und jeder Antrag des Bauherrn muss von der Behörde separat beschieden werden.
  11. Die Behörde hat ein Wahlrecht, ob sie die Baugenehmigung mit Nebenbestimmungen versieht, z.B. um Abstandserfordernisse bei neuen Stadtquartieren zu erlassen. Oder ob sie das in der Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gegenseite aushandelt.
  12. Bei Bauvorhaben mit evtl. Nachbareinwendungen bietet es sich an, sich die Bauakte des Nachbargrundstücks einzuholen. Sollte hier etwas nicht baurechtskonform zustande gekommen sein, kann dies als Verhandlungsmasse für die eigene Rechtsposition dienen. Dann muss der Nachbar evtl. auch dem geplanten Bauvorhaben im Gegenzug etwas eingestehen.
  13. Nachbarn können sich bei ihren Nachbareinwendungen auf die Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung, wie die Baugebiete nach der BauNVO, berufen, wenn gegen diese verstoßen wurde. Dabei haben Nachbarn einen sog. Gebietserhaltungsanspruch gegenüber Bauvorhaben, welche aus dem Rahmen der bereits vorhandenen Bebauung herausfallen.
    Demgegenüber sind übertretene Baugrenzen, Grundflächenzahlen (GRZ), Geschossflächenzahlen (GFZ) oder überbaubare Flächen eines Bauvorhabens nur bei dem ausdrücklichen planerischen Willen der Gemeinde drittschützend (vgl. u.a. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 11.01.1995 -3 S 3096/94). Das heißt Nachbarn können sich dann bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften auch zu ihren Gunsten darauf berufen. Hierzu muss jedoch die Begründung von Bebauungsplänen bei der Gemeinde geprüft werden, ob diese Vorschriften auch wirklich nach dem Willen der Gemeinde zum Schutz der Nachbarn dienen sollen.

Bei weiteren Fragen zum öffentlichen Baurecht kommen Sie gerne auf uns zu.