Die Kaufpreiszahlung beim Bauträgervertrag

Bauträgervertrag

Welche Regelungen gelten im Bauträgervertrag zur Kaufpreiszahlung?

In einem Fall ging es darum, dass ein Bauträger die Schlüsselübergabe verweigert hat, weil die letzten drei Kaufpreisraten vom Erwerber nicht vollständig gezahlt wurden und er einen Mängeleinbehalt geltend gemacht hat.

1. Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Beim Bauträgervertrag gelten die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bei der Kaufpreiszahlung. Hat der Bauträger im Bauträgervertrag abweichende Regelungen zur MaBV vereinbart, kann der Erwerber gegen ihn Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereichung geltend machen, insbesondere nach § 817 BGB. Im Detail kann der Erwerber auch Zinsansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen, die dieser aufgrund der verfrühten Zahlung erzielt hat.

2. Voraussetzungen für die Fälligkeit der Zahlungsraten

Nach § 650 g Abs. 4 BGB ist eine Zahlungsrate durch den Erwerber im Bauträgervertrag zu entrichten, wenn der Erwerber das Werk abgenommen hat und der Bauträger dem Erwerber eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.

Beim Bauträgervertrag gilt grundsätzlich die Regelung der Zahlung nach Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV). Es gilt ein strenges Vorleistungsverbot zugunsten des Verbrauchers. Die MaBV enthält sogar ein Entgegennahmeverbot durch den Bauträger. Dies bedeutet, dass dieser freiwillige vorzeitige Ratenzahlungen durch den Erwerber zurückweisen oder zurück überweisen muss oder er eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen muss.

Eine Abschlagszahlung darf den Wert des erreichten Bautenstands nicht überschreiten. Ansonsten würde der Erwerber das Risiko der Insolvenz des Bauträgers tragen.

Es kommt im Wesentlichen auf den Bauträgervertrag an, nach welcher Rate Zug-um-Zug die Besitzübergabe der Immobilie geschuldet wird.

Die letzte Rate im Bauträgervertrag ist in der Regel erst fällig, wenn das Haus vollständig fertiggestellt ist. Dies bedeutet, alle vertraglich geschuldeten Leistugen müssen erbracht sein und alle Protokollmängel müssen beseitigt sein.

Aus Verjährungsgründen bietet es sich jedoch an, eine prüffähige Schlussrechnung zu stellen.

3. Ratenzahlung nach Baufortschritt

Nach § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger nach Baufortschritt Ratenzahlungen entgegennehmen.

In § 3 Abs. 2 MaBV sind die genauen Vom-Hundert-Sätze aufgeschlüsselt. Insbesondere sollte die Summe aller Raten auch 100 % der Gesamtsumme ergeben.

Der Bauträger darf jedoch höchstens sieben Teilbeträge entgegennehmen, § 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV.

Entscheidend ist also im Sinne der MaBV, dass der entsprechende Bautenstand tatsächlich erreicht ist.

4. Was passiert bei Mängeln mit den Zahlungsraten?

Grundsätzlich kann der Erwerber wegen Mängeln an der Immobilie die Zahlung von Raten im angemessenen Verhältnis zum voraussichtlichen Beseitigungsaufwand verweigern. Hier kann auch die Begutachtung durch einen Bausachverständigen helfen, was ein angemessener Preis für einen letzten Einbehalt ist. Nimmt der Erwerber des Bauträgervertrages Abzüge von den geschuldeten Raten vor, die nicht nur geringfügig überhöht sind, kann die Übergabe vom Bauträger verweigert werden.

Einbehalte bei einzelnen Raten können durch Formular- und Verbraucherverträge weder ausgeschlossen, noch eingeschränkt werden. Allerdings hat der Bauträger dann auch ein Rücktrittsrecht vom Bauträgervertrag, wenn der Zahlungsrückstand des Erwerbers erheblich ist. Hierzu ist im Bauträgervertrag eine Einschränkung des Rücktrittsrechts des Bauträgers zugunsten des Erwerbers zu fixieren.

5. Wie ändert sich der Zahlungsplan bei Sonderwünschen des Erwerbers?

Nachträgliche Sonderwünsche des Erwerbers führen zu einer Neuberechnung des Ratenplans. Es kommen auch Nachzahlungen auf bereits fällige Raten in Betracht. Es bietet sich an, bereits im Bauträgervertrag festzulegen, dass Erhöhungsbeträge aus Sonderwünschen anteilig mit der nächsten Rate nachzuzahlen sind.

Wird wegen den Sonderwünschen eine eigene Rate im Bauträgervertrag festgelegt, kann wegen einer Abweichung zu den gesetzlich festgelegten max. „7-Raten-Regel“ und zu den Höchstsätzen in § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV der gesamte Zahlungsplan unwirksam sein.

6. Besitzübergabe nach vollständiger Fertigstellung der Immobilie

Nach § 3 Abs. 2 MaBV hat der Erwerber einen Anspruch auf Besitzübergabe, wenn die Immobilie bezugsfertig ist und die bis zu diesem Zeitpunkt geschuldeten Ratenzahlungen geleistet sind. Werden wegen Mängeln Einbehalte geltend gemacht durch den Erwerber, wird der Übergabeanspruch nicht tangiert. Sind jedoch die Abzüge des Erwerbers wesentlich überhöht, kann der Bauträger die Übergabe verweigern.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Bauträgervertrag wenden Sie sich gerne an uns.

Wie gehen Investoren eines Bauvorhabens baurechtlich am besten vor?

Baurecht

Wie können Investoren im Baurecht für ihr Vorhaben am besten vorgehen? Es biete sich der Vorschlag eines Investors an die Stadt zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes an (1.). Aber auch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gibt es im Baurecht (2.). Schließlich steht es im Baurecht noch im Ermessen der Stadt, in bebauter Ortlage das vereinfachte Verfahren anzuwenden (3.).

1. Vorschlag eines Investors zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplans
Ein Investor tritt mit einer Planzeichnung an den Leiter des Bauplanungsamts heran, am besten gleich mit entsprechenden Gutachten, wie z.B. mit einem Lärmgutachten oder einem Verkehrsgutachten.
Damit zeigt der Investor der Baurechtsbehörde, dass sein Vorhaben im Baurecht überhaupt zulässig ist.
Danach erfolgt der Planaufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan der Gemeinde nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB und die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung.
Wenn kein solcher Planaufstellungbeschluss erfolgt ist, ist der Bebauungsplan trotzdem materiell rechtswirksam. Nur eine fehlende Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist nach § 214 BauGB erheblich für eine rechtliche Unwirksamkeit des Bebauungsplans.
Hintergrund der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ist das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB. Alle Träger von privaten und öffentlichen Interessen (z.B. auch die Denkmalbehörde oder die Wasserbehörde), im Übrigen auch Nichteigentümer von angrenzenden Grundstücken (wie z.B. NABU etc.), können Ihre Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf innerhalb von einem Monat abgeben.
Diese Öffentlichkeitsbeteiligung kann in Präsenz, z.B. in Form einer öffentlichen Versammlung oder auch digital durchgeführt werden.
 
Seit 2017 gibt es keine Präklusion mehr von nicht vorgebrachten Argumenten bei der Öffentlichkeitsbeteiligung im Normenkontrollverfahren, d.h. diese werden im nachfolgenden Gerichtsverfahren nicht mehr ausgeschlossen. Trotzdem sollten die unterschiedlichen Stellungnahmen innerhalb eines Jahres schriftlich der Stadt mitgeteilt werden.
 
Der Bebauungsplan ist dann das Ergebnis einer gerechten Abwägung dieser privaten und öffentlichen Stellungnahmen.
Dieser wird dann als Satzung von der Gemeinde beschlossen.
 
2. Für Großbauprojekte bietet sich auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB an

Hier verpflichtet sich der Vorhabenträger innerhalb einer bestimmten Frist, das Vorhaben umzusetzen. Demgegenüber schafft der normale Bebauungsplan nur den rechtlichen Rahmen und der Vorhabenträger muss das Vorhaben dann nicht unbedingt umsetzen.

Auch beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan erstellt der Vorhabenträger den Bebauungsplan und tritt mit ihm an die Gemeinde heran. Es empfiehlt sich auch, dass der Vorhabenträger gleich einen Umweltbericht mit vorlegt. Damit zeigt der Vorhabenträger, dass das Vorhaben auch im Baurecht möglich ist.
Das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt dann, wie beim „normalen“  Bebauungsplan.

Als Hauptunterschied verpflichtet sich jedoch beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Vorhabenträger in einem Durchführungsvertrag gegenüber der Gemeinde zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten.

Im Durchführungsvertrag können auch Fristen für die Durchführung von einzelnen Bauabschnitten geregelt werden, unter dem Vorbehalt einer Genehmigung der Stadt.

Als weitere Besonderheit des vorhabenenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB sind nach § 12 Abs. 3 BauGB die Bestimmungen der BauNVO nicht anwendbar. Dies bedeutet, dass die Typisierung der Baugebiete in der BauNVO dann nicht mehr gilt. Im Extremfall kann dann ein Wohnhaus neben einer industriellen Anlage durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan errichtet werden.

Nach § 13 a BauGB erleichtert der vorhabenbezogene Bebauungsplan auch eine Wiedernutzbarmachung von Brachflächen in bebauter Ortslage.

Als Vorteile des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann die Gemeinde fast ohne eigene Kosten, Bauland entwickeln. Der Vorhabenträger hat weitgehende Termin- und Planungssicherheit und kann sein Vorhaben rechnerisch gut kalkulieren.

Wird das Vorhaben nach § 12 Abs. 6 BauGB nicht innerhalb der gesetzten Frist durchgeführt, wird der vorhabenbezogenen Bebauungsplan von der Gemeinde aufgehoben. Demgegenüber bleibt der „normale“ Bebauungsplan dann weiter gültig. Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde können aus der Aufhebung nicht geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass für den Investor dann alle Bemühungen umsonst gewesen sind.

3. Bebaungspläne im vereinfachten Verfahren nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 BauGB im Gebiet nach § 34 BauGB

Im Ermessen der Stadt kann diese das vereinfachte Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen in bebauter Ortslage nach § 34 BauGB anwenden. Dies bedeutet im Baurecht eine Umdeutung des § 34 BauGB in das vereinfachte Verfahren.

Als Vorteil dieses vereinfachten Verfahrens muss der Vorhabenträger keinen Umweltbericht bei der Stadt abgeben. Das Verfahren im Baurecht ist damit erheblich beschleunigt. Weiterhin kann auch von einer frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung abgesehen werden. Auch betroffenen Behörden oder Träger der öffentlichen Belange, wie der NABU z.B., können eine kürzere Beteiligungsfrist von der Stadt erhalten.

Bei weiteren Fragen im Baurecht wenden Sie sich gerne an uns.

Baurecht aktuell

Aktuelles zum Thema Baurecht Anwaltskanzlei

Baurecht aktuell – Welche Neuerungen hält das Bauplaungsrecht und das Bauordnungsrecht bereit in 2023?

  1. Das Baulandmobilisierungsgesetz vom 23.06.2021 hat Neuerungen bei der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans gebracht. Nach dem neuen § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans neuerdings befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Befreiung erfordern.
  2. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit der Festsetzung eines neuen Bebauungsplantypus für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB. An sich besteht in diesem Bereich gerade kein Bebauungsplan. Aufgrund der Notwendigkeit der Wohnraumversorgung der Bevölkerung kann nachträglich im Gebiet des § 34 BauGB ein Bebauungsplan festgesetzt werden, der Flächen enthält, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen (§ 9 Abs. 2 d BauGB).
  3. Warum gibt es auch baurechtliche Vorgaben für Aufschüttungen oder Abgrabungen?
    Das Bauordnungsrecht, als sog. Baupolizeirecht, soll auch vor Abstürzen sichern, die von Aufschüttungen oder Abgrabungen herrühren. Daher gilt dies auch als sog. bauliche Anlage, für die auch die Landesbauordnung BW (LBO BW) Anwendung findet.
  4. Baurechtliche Genehmigungen gelten auch für den Rechtsnachfolger, z.B. nach einem Grundstücksverkauf. Baurechtliche Genehmigungen sind daher vorhabenbezogen. Sie können jedoch nach Zeitablauf verfallen.
  5. Wird die Baugenehmigungsbehörde nicht weiter tätig, kann erst eine sog. Untätigkeitsrüge mit Frist schriftlich erhoben werden, bevor Untätigkeitsklage eingereicht werden kann.
  6. Ein Bebauungsplan kann inhaltlich unwirksam sein, z.B. weil eine Festsetzung davon funktionslos ist (d.h. es wurde eine offene Bauweise festgesetzt und tatsächlich wurde das Gebiet nicht locker und nicht offen bebaut). Dann gelten trotzdem die „fehlerhaften“ Festsetzungen des Bebauungsplans und dieser bleibt weiterhin rechtskräftig. Es können aber von der Baugenehmigungsbehörde Abweichungen genehmigt werden.
  7. Hängt die Baugenehmigung von der Stellungsnahme der unterschiedlichen Behörden ab, wie der Denkmalschutzbehörde oder Immissionsschutzbehörde, empfiehlt sich ein sog. Scoping-Termin zur Beschleunigung des Genehmigungsverfahrens. Hier kann im gemeinsamen Termin abgefragt werden, welche Unterlagen zur Genehmigung des Vorhabens welche Behörde genau braucht.
  8. Die Gebietstypik der Baunutzungsverordnung (BauNVO), wie Allgemeines Wohngebiet oder Gewerbegebiet, ist generell vorrangig vor dem gemeindlichen Gebietsfindungsrecht. Ausnahmsweise sind jedoch gemeindliche Gebietssonderformen zulässig. Diese können mittels eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erlassen werden.
  9. Die Baugenehmigung muss inhaltlich so genau bestimmt sein, dass drittbetroffene Nachbarn genau ersehen können, inwiefern sie davon betroffen sind (inhaltliche Bestimmtheit der Baugenehmigung).
  10. Ein Vorhaben mit Teilprojekten kann als ein Genehmigungsantrag für alle Projekte gestellt werden. Oder für jedes Teilprojekt kann ein separater Genehmigungsantrag gestellt werden („Salamitaktik“). Beides ist zulässig und jeder Antrag des Bauherrn muss von der Behörde separat beschieden werden.
  11. Die Behörde hat ein Wahlrecht, ob sie die Baugenehmigung mit Nebenbestimmungen versieht, z.B. um Abstandserfordernisse bei neuen Stadtquartieren zu erlassen. Oder ob sie das in der Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Gegenseite aushandelt.
  12. Bei Bauvorhaben mit evtl. Nachbareinwendungen bietet es sich an, sich die Bauakte des Nachbargrundstücks einzuholen. Sollte hier etwas nicht baurechtskonform zustande gekommen sein, kann dies als Verhandlungsmasse für die eigene Rechtsposition dienen. Dann muss der Nachbar evtl. auch dem geplanten Bauvorhaben im Gegenzug etwas eingestehen.
  13. Nachbarn können sich bei ihren Nachbareinwendungen auf die Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung, wie die Baugebiete nach der BauNVO, berufen, wenn gegen diese verstoßen wurde. Dabei haben Nachbarn einen sog. Gebietserhaltungsanspruch gegenüber Bauvorhaben, welche aus dem Rahmen der bereits vorhandenen Bebauung herausfallen.
    Demgegenüber sind übertretene Baugrenzen, Grundflächenzahlen (GRZ), Geschossflächenzahlen (GFZ) oder überbaubare Flächen eines Bauvorhabens nur bei dem ausdrücklichen planerischen Willen der Gemeinde drittschützend (vgl. u.a. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 11.01.1995 -3 S 3096/94). Das heißt Nachbarn können sich dann bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften auch zu ihren Gunsten darauf berufen. Hierzu muss jedoch die Begründung von Bebauungsplänen bei der Gemeinde geprüft werden, ob diese Vorschriften auch wirklich nach dem Willen der Gemeinde zum Schutz der Nachbarn dienen sollen.

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Mietvertrag Update 2022/2023

Informationen zum Mietrecht Anwaltskanzlei

Der Mietvertrag 2022/2023

Was gibt es für Neuigkeiten und Fallstricke zu beachten?

  1. Kann man eine Mietswohnung auch von einem Verwalter erwerben, der gerade nicht Eigentümer der Wohnung im Grundbuch ist?
    Grundsätzlich kann man eine Eigentumswohnung nur vom Eigentümer derselben erwerben und tritt nach § 566 BGB dann in die Vermieterstellung ein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 12.07.2017, XII ZR 26/16, allerdings eine gewisse Erleichterung geschaffen. Danach kann ein Erwerber die Wohnung auch vom Verwalter rechtmäßig erwerben, wenn dieser mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelte und der Vermieter keinerlei eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietvertrages hat.
  2. Vorsicht gilt bei einer juristischen Person oder einer GbR als Vermieterin im Mietvertrag – hier müssen alle (!) Gesellschafter einzeln in den Mietvertrag aufgenommen werden. Und auch alle (!) Mitglieder der Personengesellschaft müssen den Mietvertrag unterschreiben.
    Auch wenn sich die Gesellschaftsform ändert, muss eine schriftliche Ergänzung des Mietvertrags erfolgen.
  3. Auch bei Ehegatten als Parteien des Mietvertrags müssen beide (!) Ehegatten in den Mietvertrag aufgenommen werden und auch beide (!) müssen den Mietvertrag unterzeichnen.
  4. Grundsätzlich muss diejenige Partei den Mietvertrag unterschreiben, welche auch Partei des Mietvertrags geworden ist. Sonst wird diese nicht Partei des Mietvertrages.
  5. Als Gegenstand des Mietvertrages müssen alle gemieteten Räume mit Lage im Objekt, Art, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung genau beschrieben werden. Sonst kann der Gerichtsvollzieher bei einer Räumungsklage die Sache nicht richtig räumen.
  6. Möchte man die Miete als Vermieter rechtmässig erhöhen, ist es empfehlenswert, bereits im Mietvertrag alle Merkmale des jeweils geltenden Mietspiegels genau aufzuführen. Dies erspart dann später Streit, ob bestimmte Merkmale des Mietspiegels, auf die man sich berufen möchte, bereits vorhanden sind.
  7. Bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag gilt für Mietverträge, die nach 2003 abgeschlossen wurden, die Wohnflächenverordnung. Dabei sind Balkone und Terrassen mit nur 1/4 der Wohnfläche im Mietvertrag anzusetzen.
  8. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis oder als Geschäftsraummietverhältnis gilt, kommt es nach dem BGH, Urt. v. 19.12.2018, XII ZR 5/18, darauf an, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag überwiegt. Es gilt dann entweder Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht. Mischmietverhältnisse gibt es nach der Rechtsprechung des BGHs nicht.
    Vielmehr gilt nach dem Urteil des LG Köln v. 08.12.2020, 14 O 191/20, juris, im Zweifel Wohnraummietrecht zum Schutz der Mieter.
  9. Mietet hingegen eine juristische Person, wie eine GmbH, eine Wohnung zum Zwecke der Überlassung der Räume an Mitarbeiter, gilt gewerbliches Mietrecht (!). Denn eine GmbH kann nicht wohnen.
  10. Bei Mietverträgen über eine Wohnung und eine Garage/Stellplatz spricht nach dem Beschluss des BGH v. 09.04.2013, VIII ZR 245/12, eine tatsächliche Vermutung dafür, dass beide Mietverträge selbständig sind, wenn beide jeweils separat in einer Vertragsurkunde abgeschlossen sind. Dann können beide Verträge auch unabhängig voneinander gekündigt werden. Sind beide Mietverhältnisse demgegenüber in einem Mietvertrag aufgeführt, gelten die Kündigungsregeln des Wohnraummietrechts.
  11. Eine Verwaltungspauschale darf nach dem Urteil des BGH vom 19.12.2018, VIII ZR 254/17, nicht zum Nachteil des Mieters in den Mietvertrag als Nebenkosten aufgenommen werden. Eine Verwaltungspauschale gilt nicht als Teil der Nebenkosten, § 556 Abs. 4 BGB.
  12. Als Nebenkostenkatalog im Mietvertrag bieten sich die Nebenkosten der Betriebskostenverordnung an. Diese sollte man als Anlage an den Mietvertrag anfügen. Werden hier juristisch handwerkliche Fehler im Mietvertrag gemacht, gilt die Regel, dass der Vermieter sowohl die Nebenkosten, als auch die Kosten der Erhaltung der Mietsache zahlen muss.
  13. Spannend ist schließlich noch der neue Fall zum Mietvertrag, bei dem Vermieter und Mieterin sich über Whattsapp einig wurden über das Mietverhältnis. Weiterhin beschlossen beide Parteien formfrei und ohne Mietvertrag lediglich über Whattsapp eine Mietfreiheit im ersten Monat. Als sich der Vermieter doch anders entschied, klagte die Mietinteressentin auf Schadensersatz. Diese gewann und der Vermieter musste ihr zumindest den ersten Monat mietfrei erstatten (AG Dresden, Urt. v. 20.06.2019, 145 C 6158/18). Dies zeigt, dass bei der Formfreiheit von Mietverhältnissen der Vermieter vorsichtig vorgehen sollte in seiner Kommunikation.

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Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag – Update 2022

Aktuelle Informationen zum rechtlichen Hintergrund bei Immobilienkaufverträgen

Immobilienkaufvertrag – Was gibt es Neues in 2022?

Welche Neuerungen gibt es im Zusammenhang mit dem Thema Immobilienkaufvertrag, welche Sie als Verbraucher oder als Privatperson  interessieren (1.-9.)? Gibt es Neuerungen beim Immobilienkaufvertrag für Sie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (10.)?

1. In der Realität anderer Zuschnitt des Vertragsobjekts

Ist das Vertragsobjekt im Immobilienkaufvertrag in der Realität anders zugeschnitten, wird es dennoch nach seiner katastermäßigen Einzeichnung verkauft. Im Zweifel sollte man die Flurkarte dazu einsehen. Auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen durch den Immobilienkaufvertrag ist der Aufteilungsplan rechtlich maßgeblich.

2. Fehlen einer Dienstbarkeit im Grundbuch – gilt dann Gewohnheitsrecht?

Fehlt es im Grundbuch an einer Dienstbarkeit, z.B. um ein Grundstück wegemäßig zu erreichen, kann nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, 24.02.2020 – V ZR 155/18) kein Gewohnheitsrecht geltend gemacht werden. Maßgeblich ist allein die Eintragung im Grundbuch und nicht etwa die Argumentation, diese Zufahrt sei gewohnheitsrechtlich schon seit 30 Jahren so praktiziert worden.

3. Schadensersatz wegen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag vor seiner Beurkundung?

Grundsätzlich ist der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bis zur Unterschrift auf der notariellen Urkunde möglich. Aufwendungen des Käufers eines Immobilienkaufvertrages erfolgen auf eigene Gefahr und können nicht erstattet werden (BGH, Urt. v. 13.10.2017 – V ZR 11/17).

4. Müssen Bezugsurkunden zum Immobilienkaufvertrag mit ausgehändigt werden?

Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Endentwurf des notariellen Immobilienkaufvertrages dem Erwerber zwei Wochen vor der Beurkundung ausgehändigt werden. Dadurch hat der Erwerber die Möglichkeit diesen ausreichend zu prüfen; er soll vor unüberlegtem Handeln geschützt werden. Auch andere Urkunden, die durch einen Verweis im Immobilienkaufvertrag zum Gegenstand des Immobilienkaufvertrags gemacht werden, müssen rechtzeitig vom Notar dem Erwerber ausgehändigt werden.

5. Kann die Wirksamkeit eines Immobilienkaufvertrages auch von einer Bedingung abhängig gemacht werden?

Sog. Optionsverträge sind möglich. Dabei wird ein Immobilienkaufvertrag erst wirksam, wenn z.B. ein Bebauungsplan von der Gemeinde für das betreffende Gebiet aufgestellt wird. Wird ein solcher Optionsvertrag individuell zwischen den Kaufvertragsparteien ausgehandelt, ist dies rechtlich möglich. Rechtlich problematisch wird es demgegenüber, wenn ein solcher Optionsvertrag einseitig von einem Unternehmer als  Kaufvertragspartei der anderen Partei angetragen wird, auch in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs).

6. Ist eine Anzahlung des Käufers möglich auf den Kaufpreis eines Immobilienkaufvertrages?

Dies ist in der Regel möglich. Jedoch ist diese Anrechnung der Vorauszahlung auf den Kaufpreis beurkundungsbedürftig. Wird diese Vorauszahlung als Anrechnung auf den Kaufpreis nicht beurkundet, ist der Immobilienkaufvertrag insgesamt nichtig.

7. Wann ist ein Grundstück ausreichend erschlossen?

Es reicht grundbuchrechtlich aus, wenn ein sog. Aktivvermerk beim herrschenden, d.h. belasteten Grundstück vorliegt. Ein Aktivvermerk kann bei dem anderen, dienenden Grundstück in Form eines Geh- und Fahrrechts oder eines Versorgungsleitungsrechts bestehen. Daher sollte dies von fachkundiger Seite von Fall zu Fall geprüft werden.

8. Wann liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer eines Immobilienkaufvertrages vor?

Arglist des Verkäufers liegt vor, wenn dieser sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung des Vertragspartners erheblich ist, den Immobilienkaufvertrag abzuschließen, dieser ihn aber nicht offenbart.

Im Zweifel besteht also eine Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Fälle in der Rechtsprechung zum Bestehen einer Aufklärungspflicht gibt es z.B. beim Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung für die bestehende Bebauung, bei Nachbarn mit einem „recht ungewöhnlichen Lebensrhythmus“ oder der geplanten Bebauung eines Nachbargrundstücks.

Rechtlich problematisch ist oft die Beweislast zulasten des Käufers. Dass Mängel arglistig verschwiegen wurden, hat grundsätzlich der Käufer darzulegen und zu beweisen.

9. Welche Bedeutung haben vorvertragliche Erklärungen?

Dabei ist zu unterscheiden, ob Aussagen vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags zu einem „normalen Kaufvertrag“ getätigt wurden oder ob ein Werkvertrag, wie z.B. ein Bauträgerkaufvertrag, vorliegt.

Wird ein bereits bebautes Grundstück durch den Immobilienkaufvertrag übertragen, gilt grundsätzlich normales Kaufrecht. Im normalen Kaufrecht gilt dann nur das Beurkundete im Immobilienkaufvertrag.

Demgegenüber liegt in der Regel ein Werkvertrag vor, wenn z.B. beim Kauf eines Grundstücks zugleich der Neubau einer Immobilie im Immobilienkaufvertrag beauftragt wird. Dann können sehr wohl vorvertragliche Erklärungen aus Gründen des Verbraucherschutzes Bedeutung erlangen. Hat hierbei beispielsweise ein Makler fehlerhafte Aussagen zum Kaufobjekt getätigt, kann dies Schadensersatzansprüche zur Folge haben. Wird nur ein bebautes Grundstück im Immobilienkaufvertrag übereignet, erhalten nur die Aussagen im beurkundeten Immobilienkaufvertrag rechtliche Relevanz.

10. Was ändert sich aktuell für den Erwerb einer Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)?

Ab 01.01.2024 muss sich eine GbR, die Grundbesitz durch einen Immobilienkaufvertrag erlangt, in das Gesellschaftsregister eintragen lassen (§ 47 Abs. 2 GBO n.F.). Danach heißt die GbR künftig „eGbR“ oder „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Checkliste Bauträgerkaufvertrag

Braurecht und Bauträgerkaufvertrag Anwaltskanzlei

Besondere Problempunkte beim Bauträgerkaufvertrag sind Verzögerungen bei der Erstellung des Bauwerkes zulasten des Käufers, sowie die mögliche Insolvenz des Bauträgers. Daher sollten besondere Punkte im Kaufvertragsentwurf beim Bauträgerkaufvertrag besonders geprüft werden:

  • Die sog. “Bauträgergrundschuld” sollte nicht weiter stören. Dabei darf der Bauträger Grundpfandrechte, wie z.B. Grundschulden, auch zu Lasten des an den Käufer veräußerten Vertragsgegenstand eintragen lassen. Wichtig ist dabei nur, dass der Bauträger dem Käufer nach Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte eine Pfandfreistellungserklärung nach § 3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) der Bank als Gläubigerin übergibt. Hiernach werden die Grundpfandrechte gelöscht, sobald der Käufer seine Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat.

  • Nach der MaBV hat der Käufer beim Bauträgerkaufvertrag Abschlagszahlungen gemäß dem Baufortschritt an den Bauträger zu entrichten.

  • Die Mängelhaftung des Bauträgers kann wegen des Charakters des Bauträgerkaufvertrags als Verbrauchervertrag nicht sehr stark beschränkt werden. Daher wird bei Bauträgerkaufverträgen oft auf die gesetzliche Haftung nach Werkvertragsrecht verwiesen. Eine Subsidiärhaftung beim Bauträgerkaufvertrag, nach der sich der Käufer erst erfolglos bemühen soll, seine Ansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten durchzusetzen, bevor er auf den Bauträger zurückgreifen kann, ist unwirksam.

  • Die Vollmacht des Bauträgers, ohne Zustimmung des Erwerbers beim Bauträgerkaufvertrag Änderungen bei Inhalt und Umfang des Sondereigentums des Käufers vorzunehmen, ist nur insoweit zulässig, wie das Sondereigentum des Erwerbers dadurch nicht berührt wird und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Daher ist die Vollmacht des Bauträgers hierzu im Innenverhältnis dem Inhalt nach und vom Umfang her beschränkt.


Bei Beratungsbedarf zum Bauträgerkaufvertrag kommen Sie gerne auf uns zu.

Was tun bei unpünktlichen Zahlungen des Mieters?

unpünktliche Zahnlung der Miete Anwalt

Jeder kennt das lästige Problem: unpünktliche Zahlungen des Mieters – mal bezahlt der Mieter pünktlich seine Miete, dann wieder unpünktlich, dann sogar zwei Monatsmieten nicht.

Welche rechtlichen Möglichkeiten ergeben sich bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters für den Vermieter?


1. Außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen dann in Betracht, wenn der Mieter mit der Bezahlung von 2 Monatsmieten im Verzug ist.

Der Mieter hat aber dann die Möglichkeit, vor Zugang des Kündigungsschreibens die vollständige Miete noch zu bezahlen. Dies kann er rechtlich zulässig sogar mehrfach tun. Hierdurch wird die Kündigung des Vermieters bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters noch unwirksam.

Die Kündigung des Vermieters wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter im Ablauf von 2 Monaten nach Zugang der Klageschrift zur Räumung der Wohnung noch die vollständige Miete bezahlt (sog. Schonfristzahlung). Dies darf der Mieter allerdings nur einmal in 2 Jahren tun (§ 569 Abs. 3 BGB). Sonst bleibt die Kündigung des Vermieters wegen mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters ebenfalls wirksam.

Als weitere Vorschrift für eine Kündigung des Mieters bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen kommt die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (sog. Auffangtatbestand). Hierbei gelten die unpünktlichen Mietzahlungen als mietrechtliche Vertragsverletzung, welche dem Vermieter nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung für eine solche Kündigung des Mieters ist jedoch eine vorausgegangene Abmahnung durch den Vermieter wegen mehrfach unpünktlichen Zahlungen. Nach der Entscheidung des BGH vom 11.01.2006, NZM 2006, 338 reicht dann bereits eine einmalige weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung für eine fristlose Kündigung aus.


2. Ordentliche Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs

Schließlich kommt noch die ordentliche Kündigung des Vermieters bei Zahlungsverzug des Mieters in Betracht, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Hier gelten die mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters als nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die den Vermieter ggf. zur ordentlichen Kündigung berechtigen.

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Abmahnung durch den Vermieter als Grundlage für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses?

Mietvertrag gekündigt Anwaltskanzlei Dr. Wagner

Es geht um den Problemkreis der Abmahnung des Vermieters als Grundlage für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In einem Fall hat eine Mietpartei mehrere Schreiben vom Vermieter erhalten mit zahlreichen Abmahnungen. Darin bemängelte der Vermieter z.B., dass der Mieter das Unkraut auf der gemieteten Terrasse angeblich nicht entfernt hatte oder dass eine Hecke nicht regemäßig von ihm gewässert wird. Führt eine solche Abmahnung automatisch zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?

 

1. Wann kann der Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen?

Grundsätzlich kann ein unbefristetes Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung durch den Vermieter erst dann beendet werden, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung der Miete hat (vgl. § 573 BGB). Dies bedeutet, dass das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung weitgehend eingeschränkt ist.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies liegt vor allem dann vor, wenn die Belange des Vermieters durch eine Verletzungshandlung des Mieters vorsätzlich oder fahrlässig nicht nur ganz geringfügig beeinträchtigt worden sind. Dies stellen z.B. wiederholt unpünktliche Mietzahlungen dar oder bei Vernachlässigung der Wohnung. Daher muss ein wirklich wichtiger Grund vorliegen, der den Vermieter nach Abmahnung zur ordentlichen Kündigung des Mieters berechtigt. Das Vorbringen mehrerer „Bagatellen“ über eine Abmahnung durch den Vermieter reicht in den meisten Fällen nicht zu einer ordentlichen Kündigung des Mieters aus. Vielmehr muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei einer rechtmäßigen ordentlichen Kündigung für den Vermieter unzumutbar sein. Zudem muss der Vermieter alle vorgebrachten Tatsachen, die Grundlage für seine Abmahnung darstellen, auch erst einmal beweisen, damit die ordentliche Kündigung rechtlich zulässig ist.

Dies bedeutet, dass die der Abmahnung zugrundeliegenden Tatsachen erst ein gewisses Gewicht aufweisen müssen, damit eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtlich überhaupt zulässig ist.

 

2. Welche rechtliche Handhabe bleibt dem Mieter dann noch?

Zudem bleibt dem Mieter nach der ordentlichen Kündigung des Vermieters nach Abmahnung noch das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB. Danach kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Daher kann der Mieter auch noch nach einer Abmahnung und nach einer ordentlichen Kündigung noch der Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter widersprechen.

Bei weiterem Beratungsbedarf zur Abmahnung/ordentlichen Kündigung durch den Vermieter und im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.