Fallstricke beim Immobilienkaufvertrag – Update 2022

Immobilienkaufvertrag

Immobilienkaufvertrag – Was gibt es Neues in 2022?

Welche Neuerungen gibt es im Zusammenhang mit dem Thema Immobilienkaufvertrag, welche Sie als Verbraucher oder als Privatperson  interessieren (1.-9.)? Gibt es Neuerungen beim Immobilienkaufvertrag für Sie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (10.)?

1. In der Realität anderer Zuschnitt des Vertragsobjekts

Ist das Vertragsobjekt im Immobilienkaufvertrag in der Realität anders zugeschnitten, wird es dennoch nach seiner katastermäßigen Einzeichnung verkauft. Im Zweifel sollte man die Flurkarte dazu einsehen. Auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen durch den Immobilienkaufvertrag ist der Aufteilungsplan rechtlich maßgeblich.

2. Fehlen einer Dienstbarkeit im Grundbuch – gilt dann Gewohnheitsrecht?

Fehlt es im Grundbuch an einer Dienstbarkeit, z.B. um ein Grundstück wegemäßig zu erreichen, kann nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, 24.02.2020 – V ZR 155/18) kein Gewohnheitsrecht geltend gemacht werden. Maßgeblich ist allein die Eintragung im Grundbuch und nicht etwa die Argumentation, diese Zufahrt sei gewohnheitsrechtlich schon seit 30 Jahren so praktiziert worden.

3. Schadensersatz wegen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag vor seiner Beurkundung?

Grundsätzlich ist der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bis zur Unterschrift auf der notariellen Urkunde möglich. Aufwendungen des Käufers eines Immobilienkaufvertrages erfolgen auf eigene Gefahr und können nicht erstattet werden (BGH, Urt. v. 13.10.2017 – V ZR 11/17).

4. Müssen Bezugsurkunden zum Immobilienkaufvertrag mit ausgehändigt werden?

Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Endentwurf des notariellen Immobilienkaufvertrages dem Erwerber zwei Wochen vor der Beurkundung ausgehändigt werden. Dadurch hat der Erwerber die Möglichkeit diesen ausreichend zu prüfen; er soll vor unüberlegtem Handeln geschützt werden. Auch andere Urkunden, die durch einen Verweis im Immobilienkaufvertrag zum Gegenstand des Immobilienkaufvertrags gemacht werden, müssen rechtzeitig vom Notar dem Erwerber ausgehändigt werden.

5. Kann die Wirksamkeit eines Immobilienkaufvertrages auch von einer Bedingung abhängig gemacht werden?

Sog. Optionsverträge sind möglich. Dabei wird ein Immobilienkaufvertrag erst wirksam, wenn z.B. ein Bebauungsplan von der Gemeinde für das betreffende Gebiet aufgestellt wird. Wird ein solcher Optionsvertrag individuell zwischen den Kaufvertragsparteien ausgehandelt, ist dies rechtlich möglich. Rechtlich problematisch wird es demgegenüber, wenn ein solcher Optionsvertrag einseitig von einem Unternehmer als  Kaufvertragspartei der anderen Partei angetragen wird, auch in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs).

6. Ist eine Anzahlung des Käufers möglich auf den Kaufpreis eines Immobilienkaufvertrages?

Dies ist in der Regel möglich. Jedoch ist diese Anrechnung der Vorauszahlung auf den Kaufpreis beurkundungsbedürftig. Wird diese Vorauszahlung als Anrechnung auf den Kaufpreis nicht beurkundet, ist der Immobilienkaufvertrag insgesamt nichtig.

7. Wann ist ein Grundstück ausreichend erschlossen?

Es reicht grundbuchrechtlich aus, wenn ein sog. Aktivvermerk beim herrschenden, d.h. belasteten Grundstück vorliegt. Ein Aktivvermerk kann bei dem anderen, dienenden Grundstück in Form eines Geh- und Fahrrechts oder eines Versorgungsleitungsrechts bestehen. Daher sollte dies von fachkundiger Seite von Fall zu Fall geprüft werden.

8. Wann liegt ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer eines Immobilienkaufvertrages vor?

Arglist des Verkäufers liegt vor, wenn dieser sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung des Vertragspartners erheblich ist, den Immobilienkaufvertrag abzuschließen, dieser ihn aber nicht offenbart.

Im Zweifel besteht also eine Aufklärungspflicht des Verkäufers.

Fälle in der Rechtsprechung zum Bestehen einer Aufklärungspflicht gibt es z.B. beim Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung für die bestehende Bebauung, bei Nachbarn mit einem „recht ungewöhnlichen Lebensrhythmus“ oder der geplanten Bebauung eines Nachbargrundstücks.

Rechtlich problematisch ist oft die Beweislast zulasten des Käufers. Dass Mängel arglistig verschwiegen wurden, hat grundsätzlich der Käufer darzulegen und zu beweisen.

9. Welche Bedeutung haben vorvertragliche Erklärungen?

Dabei ist zu unterscheiden, ob Aussagen vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrags zu einem „normalen Kaufvertrag“ getätigt wurden oder ob ein Werkvertrag, wie z.B. ein Bauträgerkaufvertrag, vorliegt.

Wird ein bereits bebautes Grundstück durch den Immobilienkaufvertrag übertragen, gilt grundsätzlich normales Kaufrecht. Im normalen Kaufrecht gilt dann nur das Beurkundete im Immobilienkaufvertrag.

Demgegenüber liegt in der Regel ein Werkvertrag vor, wenn z.B. beim Kauf eines Grundstücks zugleich der Neubau einer Immobilie im Immobilienkaufvertrag beauftragt wird. Dann können sehr wohl vorvertragliche Erklärungen aus Gründen des Verbraucherschutzes Bedeutung erlangen. Hat hierbei beispielsweise ein Makler fehlerhafte Aussagen zum Kaufobjekt getätigt, kann dies Schadensersatzansprüche zur Folge haben. Wird nur ein bebautes Grundstück im Immobilienkaufvertrag übereignet, erhalten nur die Aussagen im beurkundeten Immobilienkaufvertrag rechtliche Relevanz.

10. Was ändert sich aktuell für den Erwerb einer Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)?

Ab 01.01.2024 muss sich eine GbR, die Grundbesitz durch einen Immobilienkaufvertrag erlangt, in das Gesellschaftsregister eintragen lassen (§ 47 Abs. 2 GBO n.F.). Danach heißt die GbR künftig „eGbR“ oder „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“.

Bei weiteren Fragen zu Ihrem Immobilienkaufvertrag stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Checkliste Bauträgerkaufvertrag

Braurecht und Bauträgerkaufvertrag Anwaltskanzlei

Besondere Problempunkte beim Bauträgerkaufvertrag sind Verzögerungen bei der Erstellung des Bauwerkes zulasten des Käufers, sowie die mögliche Insolvenz des Bauträgers. Daher sollten besondere Punkte im Kaufvertragsentwurf beim Bauträgerkaufvertrag besonders geprüft werden:

  • Die sog. “Bauträgergrundschuld” sollte nicht weiter stören. Dabei darf der Bauträger Grundpfandrechte, wie z.B. Grundschulden, auch zu Lasten des an den Käufer veräußerten Vertragsgegenstand eintragen lassen. Wichtig ist dabei nur, dass der Bauträger dem Käufer nach Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte eine Pfandfreistellungserklärung nach § 3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) der Bank als Gläubigerin übergibt. Hiernach werden die Grundpfandrechte gelöscht, sobald der Käufer seine Zahlungsverpflichtungen erfüllt hat.

  • Nach der MaBV hat der Käufer beim Bauträgerkaufvertrag Abschlagszahlungen gemäß dem Baufortschritt an den Bauträger zu entrichten.

  • Die Mängelhaftung des Bauträgers kann wegen des Charakters des Bauträgerkaufvertrags als Verbrauchervertrag nicht sehr stark beschränkt werden. Daher wird bei Bauträgerkaufverträgen oft auf die gesetzliche Haftung nach Werkvertragsrecht verwiesen. Eine Subsidiärhaftung beim Bauträgerkaufvertrag, nach der sich der Käufer erst erfolglos bemühen soll, seine Ansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten durchzusetzen, bevor er auf den Bauträger zurückgreifen kann, ist unwirksam.

  • Die Vollmacht des Bauträgers, ohne Zustimmung des Erwerbers beim Bauträgerkaufvertrag Änderungen bei Inhalt und Umfang des Sondereigentums des Käufers vorzunehmen, ist nur insoweit zulässig, wie das Sondereigentum des Erwerbers dadurch nicht berührt wird und das zu dessen Gebrauch dienende Gemeinschaftseigentum nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Daher ist die Vollmacht des Bauträgers hierzu im Innenverhältnis dem Inhalt nach und vom Umfang her beschränkt.


Bei Beratungsbedarf zum Bauträgerkaufvertrag kommen Sie gerne auf uns zu.

Was tun bei unpünktlichen Zahlungen des Mieters?

unpünktliche Zahnlung der Miete Anwalt

Jeder kennt das lästige Problem: unpünktliche Zahlungen des Mieters – mal bezahlt der Mieter pünktlich seine Miete, dann wieder unpünktlich, dann sogar zwei Monatsmieten nicht.

Welche rechtlichen Möglichkeiten ergeben sich bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters für den Vermieter?


1. Außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters

Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen dann in Betracht, wenn der Mieter mit der Bezahlung von 2 Monatsmieten im Verzug ist.

Der Mieter hat aber dann die Möglichkeit, vor Zugang des Kündigungsschreibens die vollständige Miete noch zu bezahlen. Dies kann er rechtlich zulässig sogar mehrfach tun. Hierdurch wird die Kündigung des Vermieters bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters noch unwirksam.

Die Kündigung des Vermieters wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter im Ablauf von 2 Monaten nach Zugang der Klageschrift zur Räumung der Wohnung noch die vollständige Miete bezahlt (sog. Schonfristzahlung). Dies darf der Mieter allerdings nur einmal in 2 Jahren tun (§ 569 Abs. 3 BGB). Sonst bleibt die Kündigung des Vermieters wegen mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters ebenfalls wirksam.

Als weitere Vorschrift für eine Kündigung des Mieters bei mehrfach unpünktlichen Zahlungen kommt die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (sog. Auffangtatbestand). Hierbei gelten die unpünktlichen Mietzahlungen als mietrechtliche Vertragsverletzung, welche dem Vermieter nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung für eine solche Kündigung des Mieters ist jedoch eine vorausgegangene Abmahnung durch den Vermieter wegen mehrfach unpünktlichen Zahlungen. Nach der Entscheidung des BGH vom 11.01.2006, NZM 2006, 338 reicht dann bereits eine einmalige weitere unpünktliche Zahlung nach der Abmahnung für eine fristlose Kündigung aus.


2. Ordentliche Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs

Schließlich kommt noch die ordentliche Kündigung des Vermieters bei Zahlungsverzug des Mieters in Betracht, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Hier gelten die mehrfach unpünktlichen Zahlungen des Mieters als nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die den Vermieter ggf. zur ordentlichen Kündigung berechtigen.

Bei weiterem Beratungsbedarf zum Thema unpünktliche Zahlungen der Mieter oder zu weiteren Themen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Abmahnung durch den Vermieter als Grundlage für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses?

Mietvertrag gekündigt Anwaltskanzlei Dr. Wagner

Es geht um den Problemkreis der Abmahnung des Vermieters als Grundlage für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. In einem Fall hat eine Mietpartei mehrere Schreiben vom Vermieter erhalten mit zahlreichen Abmahnungen. Darin bemängelte der Vermieter z.B., dass der Mieter das Unkraut auf der gemieteten Terrasse angeblich nicht entfernt hatte oder dass eine Hecke nicht regemäßig von ihm gewässert wird. Führt eine solche Abmahnung automatisch zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?

 

1. Wann kann der Vermieter ein Mietverhältnis ordentlich kündigen?

Grundsätzlich kann ein unbefristetes Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung durch den Vermieter erst dann beendet werden, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung der Miete hat (vgl. § 573 BGB). Dies bedeutet, dass das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung weitgehend eingeschränkt ist.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies liegt vor allem dann vor, wenn die Belange des Vermieters durch eine Verletzungshandlung des Mieters vorsätzlich oder fahrlässig nicht nur ganz geringfügig beeinträchtigt worden sind. Dies stellen z.B. wiederholt unpünktliche Mietzahlungen dar oder bei Vernachlässigung der Wohnung. Daher muss ein wirklich wichtiger Grund vorliegen, der den Vermieter nach Abmahnung zur ordentlichen Kündigung des Mieters berechtigt. Das Vorbringen mehrerer „Bagatellen“ über eine Abmahnung durch den Vermieter reicht in den meisten Fällen nicht zu einer ordentlichen Kündigung des Mieters aus. Vielmehr muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei einer rechtmäßigen ordentlichen Kündigung für den Vermieter unzumutbar sein. Zudem muss der Vermieter alle vorgebrachten Tatsachen, die Grundlage für seine Abmahnung darstellen, auch erst einmal beweisen, damit die ordentliche Kündigung rechtlich zulässig ist.

Dies bedeutet, dass die der Abmahnung zugrundeliegenden Tatsachen erst ein gewisses Gewicht aufweisen müssen, damit eine ordentliche Kündigung des Vermieters rechtlich überhaupt zulässig ist.

 

2. Welche rechtliche Handhabe bleibt dem Mieter dann noch?

Zudem bleibt dem Mieter nach der ordentlichen Kündigung des Vermieters nach Abmahnung noch das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB. Danach kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Daher kann der Mieter auch noch nach einer Abmahnung und nach einer ordentlichen Kündigung noch der Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter widersprechen.

Bei weiterem Beratungsbedarf zur Abmahnung/ordentlichen Kündigung durch den Vermieter und im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.