Mietrecht: Das „Heizungsgesetz“

Mietrecht

Mietrecht 2024

Was gibt es Neues in Gesetzgebung und Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht?

1. Das „Heizungsgesetz“ (BGBl. I 2023 Nr. 280)

Das „Heizungsgesetz“ wurde 2023 erlassen als Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über die Heizkostenabrechnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung.

a.) Einbau Heizanlage aus erneuerbarer Energie

Der Mieter hat den Einbau einer neuen Heizanlage aus erneuerbarer Energie zu dulden als Modernisierungsmaßnahme. Dabei muss die Heizanlage 65 % mit der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus erneuerbarer Energie erzeugen. Dies sind in der Regel Wärmepumpen, Solaranlagen oder Biomasseanlagen.

Der Vermieter kann nach § 559 Abs. 1 BGB und nach § 559 e BGB Modernisierungskosten nach einem bestimmten Schlüssel auf den Mieter umlegen. Bei einer Staffelmiete kann eine Mieterhöhung wegen einer Heizungsanlage neuerdings geltend gemacht werden. Eine Heizungsanlage ist nach der neuen Rechtslage eine neue Heizung im engeren Sinne, also nur die eigentliche Wärmepumpe oder das Kraftwerk. Im Gegensatz dazu ist eine heiztechnische Anlage nach der neuen Rechtslage die gesamte Anbindung der Heizungsanlage im weiteren Sinne mit Leitungen, Heizkörper, Fußbodenheizung etc. in den Wärmekreislauf.

b.) Wärmeplanung Gemeinden im „Heizungsgesetz“

Nach § 71 GEG müssen Gemeinden bis spätestens zum 30.06.2028 eine Wärmeplan auf der Grundlage einer bundesgesetzlichen Regelung zur Wärmeplanung vorlegen. Die Frist, keine fossile Brennstoffe mehr für Heizungsanlagen zu benutzen, endet im Jahr 2045. Dies bedeutet, dass eine funktionierende fossile Heizungsanlage weiterbetrieben werden darf. Defekte Heizungsanlagen sollen so lange wie möglich noch repariert werden.

c.) Neuerung im Mietrecht: Mieterhöhung nach § 559e BGB

Nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage kann der Vermieter die jährliche Miete um 10 % erhöhen. Dies gilt neuerdings auch bei der Staffelmiete.

Beim Einbau von Wärmepumpen gilt die Besonderheit nach § 71 o GEG. Hiernach kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur vollständig geltend machen, wenn die neue Wärmepumpe eine Jahresarbeitszahl von über 2,5 aufweist. Die Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe zeigt deren Effizienz an und mißt das Verhältnis zwischen zugeführter Energie und erzeugter Energie.

Dabei ergibt sich das Problem der mangelnden Effizienz von Wärmepumpen eher in schlecht gedämmten Altbauten.

d.) Die neue Kappungsgrenze im „Heizungsgesetz“

Die neue Kappungsgrenze gilt für alle Modernisierungsmieterhöhungen, die dem Mieter ab dem 1. Januar 2024 zugehen.
Es gilt die Grundregel, dass der Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren nur um max. 3,0 € pro qm Wohnfläche erhöhen darf. Beträgt die Ausgangsmiete vor der Modernisierung weniger als 7,0 € pro qm, darf die monatliche Mieterhöhung nicht mehr als 2,0 € pro qm Wohnfläche sein. Innerhalb dieser Grundregeln darf die monatliche Mieterhöhung jedoch nur 0,5 € pro qm Wohnfläche betragen, wenn es sich um die Kosten des Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude handelt. Bei Kosten einer heiztechnischen Anlage, abzüglich der Kosten der Heizungsanlage, gilt wiederum nur die allgemeine Kappungsgrenze von 3,0 bzw. 2,0 € pro qm Wohnfläche (§ 559e Abs. 3 Satz 2 BGB). Geprüft wird danach noch die wirtschaftliche Härte der Mieterhöhung für den Mieter, wenn er diesen Einwand vorbringt.
Danach kommt es nicht zu einer Mieterhöhung, wenn sie nach § 559 Abs. 4 BGB für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

2. Neues Mietrecht – Zutrittsrecht Vermieter in Mietwohnung

Nach dem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21, kann sich neuerdings auch aus einer konkreten Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, dass der Vermieter die Wohnung des Mieters betreten darf. Bislang war dies nur bei einem konkreten Anlass mit besonderer Vorankündigung durch den Vermieter der Fall.

3. Erleichterungen bei Untervermietung im Mietrecht

Bei der Untervermietung geht der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 27.9.2023, VIII ZR 88/22, mieterfreundlich davon aus, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung bereits dann vorliegt, wenn ein nachvollziehbares Interesse an einer finanziellen Ersparnis gegeben ist. Auch bei der Frage der Erhaltung eines Zweitwohnsitzes des Mieters reicht bereits ein Komfortzuwachs des Mieters aus für die fortdauernde Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz.

Bei weiteren Fragen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Mieterhöhung im Wohnraummietrecht 2023

Mieterhöhung im Wohnraummietrecht

Mieterhöhung im Wohnraummietrecht 2023

1. Warum gibt es die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung in §§ 557ff. BGB?

Da der Mieter der schwächere Vertragspartner ist, ermöglichen die §§ 557 ff. BGB eine Anpassung der Miethöhe, ohne gleichzeitig den Bestand des Mietverhältnisses zu gefährden. Ansonsten könnten Mieter unter dem Eindruck einer sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses zur Zustimmung einer erhöhten Miete gezwungen werden.

2. Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es?
  • Änderungsvertrag zur Mieterhöhung
    Dieser kommt nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil v. 11.12.2019, Az. VIII ZR 234/18, bereits dann zustande, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt.
  • Staffelmiete oder Indexmiete
    Bereits bei Mietvertragsabschluss kann eine Mieterhöhung in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart werden.
  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB
    Wenn die Voraussetzungen nach §§ 558 ff. erfüllt sind, kann eine Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete flexibel im laufenden Mietverhältnis erhöht werden.
  • Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
    Wurde die Wohnung modernisiert, kann nach § 559 BGB die Miete erhöht werden. Teile der Modernisierungskosten können so auf den Mieter umgelegt werden.
  • Mieterhöhung der Veränderung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB
    Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen beachtet werden, kann die Miete durch Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen erhöht werden.
3. Welche Besonderheiten sind bei der Mieterhöhung durch Staffelmiete zu beachten?

Bei der Staffelmiete erhöht sich die Miete zu den im Vertrag geregelten Zeitpunkten automatisch.
Wird eine Staffelmiete im Mietvertrag wirksam vereinbart, ist eine sonstige Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB ausgeschlossen.

4. Wie erfolgt die Mieterhöhung mit der Indexmiete?

Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an den Preisindex des Statistischen Bundesamts für die Lebenshaltung aller privater Haushalte gekoppelt.

Daneben kann die Miete noch nach § 559 BGB nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete ist daneben nicht möglich.

Die Änderung der Indexmiete tritt jedoch nicht automatisch ein. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters muss vielmehr in Textform gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Nach dem Urteil des BGH v. 22.11.2017, Az. VIII ZR 291/16 muss das Mietänderungsverlangen folgenden Inhalt haben:

  • den Indexwert zu Beginn des Mietverhältnisses
  • den aktuellen Index
  • den Betrag, um den sich die Miete erhöht und
  • die künftig geschuldete Miete.

Die erhöhte Miete wird dann nach § 557 b Abs. 2 BGB erst mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung fällig.

5. Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

Danach kann eine Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Nettokaltmiete flexibel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

Rechtlich entsteht dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die Voraussetzungen des §§ 558 ff. BGB erfüllt sind. Damit kommt rechtlich eine neue Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Miethöhe zustande, also eine Vertragsänderung.

Prozessual kann der Vermieter nur die fehlende Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung durch ein Gerichtsurteil erwirken.

6. Wann sind die Vorschriften zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete überhaupt anwendbar?

Bei Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch und bei Studentenwohnheimen greifen die Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Auch bei einer vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete können die Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht angewendet werden.

7. Welche Anforderungen gelten für das Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Das Mieterhöhungsverlangen muss von allen Vermietern (!) an alle Mieter (!) gerichtet sein.
Um eine Vollmachtsrüge nach § 174 BGB zu entgehen, sollte der Vermieteranwalt eine Originalvollmacht dem Mieterhöhungsschreiben beifügen.
Ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann sogar eine Ermächtigung vom Verkäufer einholen, vor Eintragung seiner Eigentumsstellung im Grundbuch ein Mieterhöhungsbegehren im eigenen Namen zu stellen.
 
8. Wie kann eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden?

Nach Ansicht des BGH sind keine überhöhten Anforderungen an eine Begründung zu solchen Mieterhöhungen zu stellen. Möglich ist die Begründung einer solchen Mieterhöhung durch Bezugnahme auf den qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, in seltenen Fällen die Auskunft aus einer Mietdatenbank, durch ein auf die betreffende Wohnung zugeschnittenes Gutachten oder die Bezugnahme auf mindestens drei Vergleichswohnungen.

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Was gibt es Neues im Gewerberaummietrecht?

Anwalt für Gewerberaummietrecht

Gewerberaummietrecht 2023 –

Wann gilt Gewerberaummietrecht, oder hat man nur einen Pachtvertrag abgeschlossen?

Dies ist relevant für die Frage, ob man in der Regel als Vermieter die Erhaltungslast des Mietobjektes trägt oder eben meist der Pächter im Pachtverhältnis. Bei der Pacht stellt der Verpächter nutzerspezifisch eine weitere Austattung der Räume zur Verfügung, wie z.B. das Inventar einer Gaststätte. Bei der Miete wird meist nur ein leerer Raum zur Verfügung gestellt und eine allgemeine Austattung, wie Strom, Wärme etc. Der Verpächter schuldet also mehr als der Vermieter.

Welche Abgrenzung gilt im Gewerberaummietrecht zu Wohnraummietverhältnissen?

Im Gewerberaummietrecht und im Mietrecht allgemein gilt die Abgrenzung Wohnraummietverhältnisse und Nicht-Wohnraummietverhältnisse. Das Gewerberaummietrecht ist dabei ein Unterfall von den Nicht-Wohnraummietverhältnissen.
Zur Abgrenzung kommt es auf den vertraglich vereinbarten Zweck im jeweiligen Vertrag an. Wurde die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken angemietet, besteht ein Wohnraummietverhältnis. Damit kann eine juristische Person kein Wohnraummietverhältnis abschließen, obwohl diese weiter an die eigenen Mitarbeiter vermietet zum Zweck des Wohnens. Mit der juristischen Person besteht vielmehr Gewerberaummietrecht. Ausnahme davon ist, wenn vertraglich im Mietvertrag Regelungen aus dem Wohnraummietrecht vereinbart wurden. Dann besteht doch ein Wohnraummietvertrag, auch mit der juristischen Person.

Welches Rechtsverhältnis gilt bei einer Wohnungsmiete und einer Garagenmiete?

Wenn die Wohnungsmiete und die Garagenmiete in einer Urkunde beschrieben sind, kommt es auf den Schwerpunkt des Vertrages an, welches Recht einheitlich Anwendung findet. Dabei ist z.B. der jeweilige Anteil an der Miete maßgeblich. Bestehen zwei Urkunden, existieren auch zwei Rechtsverhältnisse.

Wie kann im Gewerbemietrecht ein Vertrag abgeschlossen werden?

Grundsätzlich ist der Abschluss eines Mietvertrags auch mündlich möglich. Aus Beweiszwecken wird jedoch die Schriftform empfohlen.
Nach § 154 Abs. 2 BGB ist ein Mietvertrag jedoch erst abgeschlossen, wenn die Beurkundung verabredet ist, wenn die Beurkundung auch erfolgt ist. Dies bedeutet, dass wenn der schriftliche Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien vereinbart wurde, der Vertrag erst bei schriftlichem Abschluss auch zustande gekommen ist.
Nach § 550 BGB gilt der Mietvertrag von Gesetzes wegen sogar für eine unbestimmte Zeit, wenn keine schriftliche Vereinbarung vorliegt. Die Kündigung des Vertrages ist erst nach einem Jahr für beide Parteien möglich. Dies ist Ausprägung des rechtlichen Prinzips „Kauf bricht nicht Miete“. Der Erwerber einer Immobilie kann erst nach einem Jahr in einem solchen Fall das Mietverhältnis kündigen, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. § 550 BGB gilt auch im Gewerberaummietrecht und sollte nach seinem damaligen Gesetzeszweck Handwerker und Landwirte schützen bei einem Verkauf der jeweils betreffenden Gewerberäume. Im Gegenzug kann auch ein schriftlicher Mietvertrag vorliegen zum Schutz des Erwerbers. Dieser kann dann bei einem eventuellen Kauf der betreffenden Immobilie in Ruhe überlegen, ob er das Mietverhältnis dann auch mit übernehmen möchte.

Wie sind im Gewerberaummietrecht Verträge formwirksam vereinbart?

Nach § 126 Abs. 2 BGB ist sogar die schriftliche Form für den Abschluss des Mietvertrages vorgesehen. Dies bedeutet, dass die Unterzeichnung von beiden Parteien auf derselben Urkunde erfolgen muss. Das heißt, Nachträge, die nur aufgrund eines Briefwechsels erfolgt sind, sind damit unwirksam. Dieselbe Urkunde liegt dann noch vor, wenn die einzelnen Regelungen des Mietvertrages sinnhaftig miteinander verbunden sind (wie durch fortlaufende Seitenzahlen oder Paragraphen) und die Unterschriften sich auf die fortlaufenden gedanklichen Verbindungen beziehen.

Ein Nachtrag zum Mietvertrag ist dabei wirksam vereinbart, wenn
– dieser nummeriert ist,
– eine Bezugnahme zum Mietvertrag enthält,
– den Vermerk enthält, dass im Übrigen alle bisherigen Abreden des Mietvertrages gelten und
– der Nachtrag von beiden Parteien unterschrieben ist.

Welche Grundsätze gelten im Gewerberaummietrecht für die Dauer von Verträgen, bei Bestehen von mehreren Parteien, für das Mietobjekt und für Verlängerungsoptionen?

Auch im Geweberaummietrecht gilt der Grundsatz des § 550 Abs. 1 BGB: Wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr gelten soll, muss dieser schriftlich abgeschlossen worden sein mit Regelungen über die sog. essentialia negotii (wesentlichen Bestimmungen des Mietvertrages, wie Regelungen zur Miethöhe, zu den Mietparteien, zum Mietobjekt).

Bei mehreren Parteien des Mietvertrages empfiehlt es sich, um kein Formproblem zu bekommen, dass alle Parteien im Kopf des Mietvertrages aufgeführt sind. Dann kann eine Vertretungsperson auch den Mietvertrag für die anderen Genannten rechtswirksam unterschreiben.

Das Mietobjekt muss zweifelsfrei aus dem Mietvertrag bestimmbar sein. Jedoch reicht auch eine  Ineinsichtnahme vor Ort aus. Objektgrenzen müssen aber bestimmbar sein.

Die Verlängerungsoption für Mieter um mehr als ein Jahr muss schriftlich abgeschlossen sein. Die Ausübung der Verlängerungsoption muss nicht schriftlich sein.

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Eigenbedarfskündigung des Mieters ohne Grundbucheintragung?

Rechtliche Ansprüche bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, obwohl man noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und nur eine sog. Auflassungsvormerkung im Grundbuch hat?

Künftige Eigentümer einer Immobilie möchten verständlicherweise so schnell, wie möglich im Falle einer Eigenbedarfskündigung selber einziehen. Man hat den notariellen Kaufvertrag gerade beim Notar abgeschlossen und schon möchte man den jetzigen Bewohnern der Immobilie die Eigenbedarfskündigung zustellen. Man hat nur eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, das heißt die dingliche Sicherung der Rechtsposition, dass wenn alle Voraussetzungen im  Kaufvertrag erfüllt sind, man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Geht eine Eigenbedarfskündigung so schnell? Muss man nicht bei der Eigenbedarfskündigung abwarten, bis man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist?

Abwarten mit Eigenbedarfskündigung bis zur Grundbucheintragung als Eigentümer

Das Landgericht sagt „ja“ in seinem Beschluss vom 22.12.2017, Az.: 19 T 454/17, juris. Bis zu einer wirksamen Eigenbedarfskündigung muss man bis zu seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch abwarten. Ansonsten ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.
Dies bedeutet unter Umständen, dass der Erwerber einer Immobilie schon Monate warten muss, bis er die wirksame Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Notariate und Grundbuchämter brauchen erfahrungsgemäß Wochen bis Monate, bis ein Eigentumswechsel im Grundbuch umgeschrieben wird. Erst mit der Eintragungsbekanntmachung als Eigentümer kann dann wirksam die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.
Also sollte man als Erwerber einer Immobilie bei einer Eigenbedarfskündigung nicht vorschnell handeln.

Folgen dieser „späten“ Eigenbedarfskündigung

Mieter werden durch die Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung besser geschützt. Künftige Eigentümer der Immobilie sind daher gezwungen, viel Geduld an den Tag zu legen, bis sie ihre Eigenbedarfskündigung aussprechen können. Eventuell kann man mit dem Ausspruch einer Mieterhöhung besonders renitente Mieter zum Auszug bewegen. Aber auch dies will gut überlegt sein. Hohe Prozesskosten können von Nachteil sein, insbesondere da man nicht weiß, ob der Mieter bei einer erfolgreichen Klage dann auch tatsächlich bald auszieht oder ob das monatelange Verfahren einer Räumungsklage nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sich noch anschließt.

Die Eigenbedarfskündigung

Die sog. Eigenbedarfskündigung ist die Kündigung eines Mietverhältnisses in einer Immobilie, wenn der Eigentümer diese selber benötigt. Dabei muss der Eigentüner seinen Nutzungswunsch ausführlich darlegen, d.h. warum er diese Wohnung wirklich benötigt. Hierbei darf er sich bei seiner Eigenbedarfskündigung nicht auf pauschale Begrifflichkeiten beschränken. Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam wird, müssen die üblichen Kündigungsfristen im Mietverhältnis nach § 573 c BGB eingehalten werden. Bei einem Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung nimmt das Gericht dann eine Interessenabwägung nach § 574 BGB vor. Es werden die berechtigten Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses abgewogen mit dem berechtigten Interesse des Vermietersan der Nutzung seiner eigenen Wohnung.

Das Problem des vorgetäuschten Eigenbedarfs bei der Eigenbedarfskündigung

Besondere Vorsicht sollte man walten lassen bei einem sog. vorgetäuschten Eigenbedarf. Hierbei täuscht der künftige Eigentümer der Immobilie vor, die Wohnung selber nutzen zu wollen. Dabei möchte er diese nach der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nur vorteilhafter neu vermieten. Kommt der vorgetäuschte Eigenbedarf beim Räumungsprozess ans Licht,  kann der Mieter ggf. in der Wohnung bleiben oder Schadensersatz verlangen für die teurere Miete in der neuen Wohnung. Den vorgetäuschten Eigenbedarf muss der Mieter dem Vermieter jedoch erst einmal nachweisen.

Prozessuales zur Eigenbedarfskündigung

Im Verfahren der Eigenbedarfskündigung sollte beachtet werden, dass die Eintragungsbekanntmachung als Eigentümer tatsächlich vorhanden ist, bevor man dem Mieter kündigt. Sonst können vor allem bei der Räumungsklage unliebsame und kostspielige Überraschungen auf den neuen Eigentümer in spe warten.

Generell empfiehlt es sich, für eine rechtswirksame Eigenbedarfskündigung anwaltliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Insbesondere das Schreiben zur Eigenbedarfskündigung sollte rechtswirksam formuliert sein.

Bringt man als neuer Eigentümer der Immobilie die notwendige Zeit und Geduld mit, hat man in der Regel gute Chancen, seine Immobilie selber bewohnen zu dürfen. Bei einer Interessenabwägung nach § 574 BGB kommen Gerichte häufig zu einer Lösung des Konflikts über den Faktor Zeit, d.h. Mieter dürfen nicht selten nach dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mehrere Monate länger in der Wohnung bleiben, bis sie etwas Neues gefunden haben.

Bei weiteren Fragen im Mietrecht und zur Eigenbedarfskündigung kommen Sie gerne auf uns zu.

Lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)

Lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht

Was ist ein lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht?
Und was kann man tun, wenn man Erbe einer Immobilie geworden ist, an der laut testamentarischer Verfügung des Erblassers eine mit dem Erblasser befreundete Person das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht hat, die Immobilie aber aufgrund der Pflegebedürtigkeit der mit dem Wohnungsrecht bedachten Person droht zu verkommen?
Welche Handhabe verbleibt dem Eigentümer dabei? Wer muss welche Kosten beim lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrecht tragen?

 

1. Was ist ein lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht?

Der Berechtigte eines lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrechts ist befugt, eine Wohnung oder ein Haus bis zum Lebensende zu bewohnen. Das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB endet grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten. Nach § 1093 Abs. 2 BGB ist der Berechtigte befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Hier kann z.B. der Berechtigte mit seiner Lebenspartnerin dort bis zum Lebensende wohnen. Grundsätzlich müssen diese Personen keine Miete für das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht bezahlen.

 

2. Welche Kosten muss der Wohnungsrechtsberechtigte tragen?/Welche Kosten der Eigentümer?

Der Berechtigte muss jedoch in der Regel kleinere Erhaltungsaufwendungen bezahlen, sowie Wohngeld. Letzteres bedeutet, dass der Berechtigte für laufende Betriebskosten, vor allem bei Eigentumswohnungen, aufkommen muss.
Dies sind Kosten für:
– Wasser
– Heizung
– Warmwasser
– Aufzug
– Straßenreinigung
– Müll
– Gebäudereinigung
– Gartenpflege
– Strom
– Schornsteinfeger
– Sach- und Haftpflichtversicherung
– Hausmeister
– TV-anlage
– Waschmaschine und Trockner
– Weitere Betriebskosten nach BetrKVO
– Evtl. Kleinreparaturen (bis ca. 100,00 €).

 

Diese Kosten sollten in monatlichen Abschlagszahlungen im Wirtschaftsplan der Eigentümer der betreffenden Eigentumswohnung beschlossen worden sein.
Nach §1093 Abs. 1 BGB sind beim ausschließlichen lebenslänglichen Wohnungsrecht die Vorschriften über den Nießbrauch anwendbar. D.h. der Nießbraucher bzw. Wohnungsrechtsberechtigte trägt die laufenden Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung. Der Eigentümer der betreffenden Wohnung trägt die Kosten für die Verwaltung, sowie für die Instandhaltung der Wohnung. Dies bedeutet, Kosten für größere Sanierungen an der Wohnung trägt im Zweifel der Eigentümer.
Handelt es sich nicht um eine Eigentumswohnung, an welcher der Berechtigte ein ausschließliches lebenslängliches Wohnungsrecht haben soll, sondern um ein Haus, sind ebenfalls die Vorschriften über den Nießbrauch nach § 1093 Abs. 1 BGB anwendbar. Danach hat der Wohnungsrechtsberechtigte, wie beim Nießbrauch, nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu bezahlen.
Dies sind:
– Kleinere Reparaturen, z.B. ein kaputter Dachziegel
– Schönheitsreparaturen
– Kanalgebühren
– Brandversicherung für das Gebäude
– Grundsteuer
– Zinsanteil bei Grundschulden

Demgegenüber hat der Eigentümer eines Hauses, wie bei den Vorschriften über den Nießbrauch, die außergewöhnlichen Kosten der Immobilie zu tragen. Dies ist z.B. der Fall, wenn das ganze Dach neu eingedeckt werden soll.

 

3. Wie kann der Eigentümer Kosten gegenüber dem Wohnungsrechtsberechtigten geltend machen und wie lange?

Bis wann kann nun der Eigentümer Erhaltungsaufwendungen vom Wohnungsrechtsberechtigten verlangen, um die Wohnung in Schuss halten zu können?
Die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen einer Verschlechterung der Wohnung verjähren ab der Rückgabe der Wohnung in 6 Monaten. Der Eigentümer kann diese Ansprüche auch noch zu Lebzeiten des Wohnungsrechtsberechtigten geltend machen und diese bereits zu Zeiten der Ausübung des lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrechts schriftlich bei diesem anmelden. Wartet der Eigentümer der Wohnung mit der Geltendmachung von diesen Ansprüchen bis nach dem Tod des Wohnungsrechtsberechtigten, dann bestehen diese Ansprüche als Nachlassverbindlichkeiten gegenüber dessen Erben.

Wohngeldansprüche verjähren grundsätzlich nach §§ 194 ff. BGB in 3 Jahren nach deren Fälligkeit. Nach dem Urteil des BGH vom 16.03.2018, Az.: VZR 60/17, juris, soll die Abrechnungsfrist von 1 Jahr nach § 556 Abs. 3 BGB analog auch beim Wohnungsrechtsberechtigten anwendbar sein. Danach haben die Eigentümer ein Jahr Zeit, um dem Wohnungsrechtsberechtigten die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Zum Beispiel für das Abrechnungsjahr 2019 muss der Eigentümer der Immobilie dem Wohnungsrechtsberechtigten bis spätestens zum 31.12.2020 die Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Ab Erhalt der Abrechnung beginnt dann die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs von 3 Jahren.

 

Bei weiteren Fragen zum Wohnungsrecht, zum Wohngeld oder zu Erhaltungsaufwendungen kommen Sie gerne auf uns zu.

Kann man sich durch Stellen von einem Nachmieter früher vom Mietvertrag lösen?

Nachmieter Mietvertrag

Weit verbreitet ist die Ansicht, dass man sich durch das Stellen von einem Nachmieter umgehend vom geschlossenen Mietvertrag lösen kann.

Muss der Vermieter aber überhaupt einen Nachmieter auf Vorschlag des Vormieters akzeptieren?

 

1. Gibt es eine Nachmieterklausel im Mietvertrag?

Dies kommt jedoch ganz darauf an, ob eine sog. Nachmieterklausel im Mietvertrag existiert. Dies kommt in der Praxis jedoch so gut wie nie vor. Durch eine Nachmieterklausel ist es dem Vormieter erlaubt, sich durch Stellen eines Nachmieters frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen. In der Regel enthält jedoch ein normaler Mietvertrag keine Nachmietervereinbarung, so dass sich der Mieter nicht frühzeitig durch Stellen eines Nachmieters vom Mietvertrag lösen kann und auch die Kündigungsfrist nicht verkürzen kann.

 

2. Liegt ein sog. Härtefall beim Mieter vor?

Liegt bei Mieter ein Härtefall vor, besteht für ihn ein berechtigtes Interesse, sich durch das Stellen von einem Nachmieter frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen. Ein Härtefall ist insbesondere dann gegeben, wenn

  1. ein Kind unterwegs ist und die Wohnung für den Mieter zu klein ist.
  2. der Mieter zum Pflegefall wird und gesundheitsbedingt in ein Alten/- oder Pflegeheim ziehen muss.
  3. der Mieter beruflich den Wohnort wechseln muss.

Liegt ein solcher Härtefall vor, kann ein Vormieter durch Stellen eines bestimmten Nachmieters den Mietvertrag ggf. früher beenden. Dabei muss allein der Mieter aktiv werden; der Vermieter muss nicht an der Suche nach einem geeigneten Nachmieter mitwirken (BGH, Urt. v. 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – juris.bundesgerichtshof.de).

 

3. Muss der Vermieter in solchen Fällen jeden Nachmieter akzeptieren?

An sich reicht es aus, wenn der Vormieter dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt. Dieser Nachmieter muss jedoch als Ersatzmieter geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der potentielle Nachmieter der gleichen Einkommensklasse angehört, wie der Vormieter. Als nicht zumutbar gilt der vorgeschlagene Nachmieter z.B., wenn dieser nur eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis hat, die das Mietvertragsverhältnis gefährden könnte, er genehmigungspflichtige Haustiere hat oder die Wohnung gewerblich nutzen möchte, dies aber im Mietvertrag nicht vorgesehen ist. Vor allem in diesen Fällen muss der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren.

Darüber hinaus hat der Vermieter eine dreimonatige Überlegensfrist, ob er den Nachmieter akzeptieren möchte.

 

4. Zusammenfassend

dürfte es daher rechtlich eher schwierig für den Mieter sein, sich frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen, indem er einen Nachmieter stellt. Es muss ein Härtefall beim Mieter vorliegen und der Nachmieter muss geeignet und für den Vermieter zumutbar sein. Zudem ist die dreimonatige Prüfungsfrist für den Vermieter bezüglich des vorgeschlagenen Nachmieters einem schnellen Mieterwechsel auch nicht unbedingt zuträglich.

Bei Rechtsfragen „rund um die Nachmieter-Problematik“ und im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

 

 

 

Wann ist eine Mieterhöhung rechtmäßig?

Rechtmäßige Mieterhöhung Vermieter

Wann kann der Vermieter rechtmäßig eine Mieterhöhung erlassen?

 

1. Ortsübliche Vergleichsmiete

Enthält der Mietvertrag keine weiteren Bestimmungen zur Mieterhöhung, ist eine solche nur rechtmäßig, wenn der Vermieter innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % die Miete erhöht hat. Dann darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 Abs. 1 BGB). Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Miete in den letzten 15 Monaten unverändert war.
Zudem muss die Mieterhöhung begründet werden. Hier muss sich der Vermieter auf einen einfachen oder auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen oder er muss 3 verschiedene Wohnungen im Ort benennen. Im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel ist der qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt und hat im Mietrechtsprozess eine erhebliche Beweiskraft. Der Mieter kann bei einer Mieterhöhung eine Begründung des Vermieters verlangen.

 

2. Zustimmung des Mieters

Weiter muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlagen dem Mieter den Hinweis geben, dass dieser dabei zustimmen muss. Fehlt dieser Hinweis des Vermieters, ist die Erhöhung des Vermieters formell unwirksam.

 

3. Verfahren

Erhöht der Vermieter die Miete, hat der Mieter zunächst einmal 2 Monate Bedenkzeit. Widerspricht der Mieter daraufhin der Erhöhung, hat der Vermieter 3 Monate Zeit,  Klage zu erheben. Dabei ist der Mieter beweispflichtig, warum die Erhöhung ungerechtfertigt ist.

 

Bei weiteren Fragen im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

Kündigung wegen Eigenbedarf bei älteren Mietern?

Kündigung wegen Eigenbedarf Rechtsberatung

Gilt die Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn man die schon lange vermietete Wohnung an einen älteren Mieter nach Jahren doch selbst bewohnen möchte? Kann man den älteren Mietern wegen Eigenbedarf doch die Kündigung aussprechen? Oder ist man wegen der Schutzbedürftigkeit der älteren Mieter als Vermieter doch wehrlos?

Im Fall wollte ein Vermieter die Wohnung, die 27 Jahre an einen 85-jährigen Mieter vermietet war, schließlich selbst bewohnen. Hiernach stellte sich die Frage nach den rechtlichen Erfolgsaussichten einer Kündigung wegen Eigenbedarf.

Grundsätzlich stellt der Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse des Vermieters dar. Der betroffene Mieter hat jedoch ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf. Übt der Mieter dieses Widerspruchsrecht aus, ist die Kündigung nur wirksam, wenn das Interesse des Vermieters an der Kündigung höher zu bewerten ist, als das Interesse des Mieters am Fortbestehen des Mietverhältnisses.

 

1. Ausführliche Darlegung Nutzungswunsch

Der Vermieter muss also darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt. Er muss seinen Nutzungswunsch ausführlich darlegen und darf sich nicht in seiner Begründung auf pauschale Begrifflichkeiten beschränken.

 

2. Kündigungsfrist § 573 c BGB

Ferner ist die Kündigungsfrist des § 573 c BGB zu beachten. Je länger das Mietverhältnis dauert, umso länger dauert auch die Kündigungsfrist. Im Fall bestand bei der Mietdauer von 27 Jahren eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

 

3. Problem vorgetäuschter Eigenbedarf

Problematisch wird es, wenn der Mieter dem Vermieter einen sog. vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen kann. Dann kann der Mieter nämlich ggf. in der Wohnung bleiben oder Schadensersatz verlangen für die teurere Miete in der neuen Wohnung. Dies gelingt dem Mieter, wenn er Immobilienanzeigen für die neue Vermietung der Wohnung nachweisen kann oder auf dem Klingelschild doch den Namen eines neuen Mieters feststellt. Die Beweislast für den Eigenbedarf hat an sich der Vermieter und kann diese beispielsweise durch Zeugen erbringen. Dabei kann die Beweislast für den Eigenbedarf für den Vermieter des Öfteren problematisch sein.

 

4. Problem Interessenabwägung § 574 BGB/Härtefallregelung wegen hohem Alter

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main vom 23.08.2011 – 2-11 S 10/11, NZM 2011, S. 774, lässt dabei die rechtliche Situation des Vermieters nicht gänzlich aussichtslos erscheinen. Im Verfahren ging es um den Einzug der Kinder des Vermieters in die eigene, größere Mietswohnung. Nach Ansicht des Landgerichts kommt es aber darauf an, ob der ältere Mieter trotz seines Alters noch mobil ist und der Umzug nicht zu einer Verschlechterung seiner Lebenssituation führt bzw. zu einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit. Wenn das gegeben ist, kann die Interessenabwägung auch einmal zugunsten des Vermieters ausgehen, obwohl der ältere Mieter schon lange in der Mietswohnung lebt.

 

5. Zusammenfassung/Resümee

Eine Kündigung eines älteren Mieters wegen Eigenbedarfs ist von vorneherein nicht aussichtlos. Man muss als Vermieter nur Zeit mitbringen und sich den rechtlichen Risiken bewusst sein, die man bei einer solchen Kündigung zu tragen hat: Nachweis des Mieters in Bezug auf einen evtl. vorgetäuschten Eigenbedarf und/oder die Härtefallklausel, wenn der ältere Mieter wegen Alters nicht mehr hinreichend mobil ist und der Umzug ggf. zu einer Verschlechterung der Lebenssituation führt bzw. zu einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit.
Wenn man das widerlegt hat, hat man als Vermieter recht gute Chancen, die eigene Wohnung auch nach Jahren wieder selbst bewohnen zu dürfen.

 

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Betreten der Mieträume durch den Vermieter

Betreten der Mieträume durch den Vermieter

Streit gibt es oft beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter während der Mietzeit.

In einem streitgegenständlichen Mietvertrag hatte der Vermieter das Recht, die Mietsache

„zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Meßgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung (7 Tage) zu betreten“.

 

Kein anlassloses Prüfungsrecht der Wohnung durch den Vermieter

Über ein solches anlassloses Besichtigungsrecht hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 04.06.2014 – Az.: VIII ZR 289/13 entschieden. Danach steht dem Vermieter gerade kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zu, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren. Auch ein vom Vermieter an den Mieter ohne Verhandlung angetragenes Recht im Mietvertrag, anlasslos die Wohnung zur Überprüfung des Wohnungszustandes zu besichtigen, sei unwirksam (vgl. § 307 Abs. 1 BGB).

Daher war die streitgegenständliche Klausel im betreffenden Mietvertrag unwirksam. Das Betreten der Mieträume durch den Vermieter als Recht unmittelbar aus dem Mietvertrag bestand also nicht.

Vielmehr, so urteilte der BGH in der betreffenden Entscheidung zum Betreten der Mieträume durch den Vermieter, stehe dem Mieter aus dem Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG ein Recht zu, in seinen Wohnräumen „in Ruhe gelassen zu werden“.

 

Sondern: Vorankündigung und sachlicher Grund

Daher bedarf es beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH eines konkreten sachlichen Grundes, damit der Vermieter die Mietsräume betreten darf und nur nach entsprechender Vorankündigung. Ein konkreter sachlicher Grund ist beispielsweise in dem geplanten Verkauf der Mietsache durch den Vermieter zu sehen und die Notwendigkeit, die Mieträume potentiellen Kaufinteressenten zu zeigen. Wenn der Vermieter dies in angemessener Zeit dem Mieter vorher anzeigt, gibt es keine Probleme beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter.

 

Im Mietprozess

Im Mietprozess im Zusammenhang mit dem Betreten der Mieträume durch den Vermieter ist dem Prozessvertreter des Vermieters zu raten, an den Mieter spätestens in der mündlichen Verhandlung heranzutreten, er solle selbsttätig mehrere Termine für eine Besichtigung nennen. Damit sollte die Verzögerungstaktik des renitenten Mieters auch beendet sein.

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Frist für das Vortragen von Mietforderungen gegen die säumige Partei im Räumungsprozess

Frist für das Vortragen von Mietforderungen

Welche Frist gilt für das Vortragen von Mietforderungen im Räumungsprozess gegenüber der säumigen Partei, wenn diese weiterhin nicht zahlt?

Was passiert, wenn der Mieter während eines Räumungsprozesses weiter Mietforderungen nicht bezahlt und als säumige Partei nicht einmal auf die Klageschrift reagiert?

Wie lange kann man ausstehende Mietforderungen während des Räumungsprozesses vorbringen?

Nach §§ 331 Abs. 3, 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 ZPO ist die beklagte Mietpartei bereits dann schon im Rechtssinne säumig, wenn sie im schriftlichen Vorverfahren ihre Verteidigungsabsicht nicht innerhalb der zweiwöchigen Notfrist nach Klagezustellung anzeigt. Ausgangspunkt der Überlegungen ist dann der § 335 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. Danach ergeht gerade kein Versäumnisurteil gegen die säumige Mietpartei, wenn der säumigen Partei Sachanträge oder Tatsachenvorträge der erschienenen Partei nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt wurden. Dazu gehört auch die Klageerhöhung, d.h. wenn die Mietpartei auch während des Ablaufs des Räumungsprozesses weiterhin keine Mietzahlungen leistet und der Vermieter auf Klägerseite die klägerische Forderung erhöht und weiterhin ausstehende Mietforderungen einklagt. Rechtzeitig mitgeteilt ist ein Vortrag nämlich in der Klageschrift nur, wenn dieser die Einlassungsfrist von 2 Wochen nach § 274 Abs. 3 ZPO wahrt.

Dies bedeutet, der Vermieter kann als Kläger nur diejenigen Mietforderungen im Versäumnisverfahren noch einklagen, bei denen der beklagte Mieter noch die Möglichkeit hat, sich in zwei Wochen bis zur mündlichen Verhandlung noch zu verteidigen.
Dies heisst, erhöht der Vermieter als Kläger noch eine Woche vor der mündlichen Verhandlung seine eingeklagten Mietforderungen, da noch weitere Mietforderungen ausstehen, können diese Forderungen im Versäumnisurteil keine Berücksichtigung mehr finden. Der Vermieter hat somit die Frist für das Vortragen von weiteren Mietforderungen gegen die säumige Partei im Räumungsprozess versäumt.

Richtigerweise kann der Vermieter als Kläger nur diejenigen Mietforderungen auch im Versäumnisverfahren einklagen, die bis zum Zeitpunkt auflaufen, wie der beklagte Mieter sich noch auf die Klageerhöhung innerhalb von zwei Wochen bis zur mündlichen Verhandlung einlassen kann. Die hiernach noch ausstehende Forderungen finden im Versäumnisurteil keine Berücksichtigung, es kann höchstens ein Teil-Versäumnisurteil gegen den säumigen Mieter ergehen.

 

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