Lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)

Lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht

Was ist ein lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht?
Und was kann man tun, wenn man Erbe einer Immobilie geworden ist, an der laut testamentarischer Verfügung des Erblassers eine mit dem Erblasser befreundete Person das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht hat, die Immobilie aber aufgrund der Pflegebedürtigkeit der mit dem Wohnungsrecht bedachten Person droht zu verkommen?
Welche Handhabe verbleibt dem Eigentümer dabei? Wer muss welche Kosten beim lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrecht tragen?

 

1. Was ist ein lebenslängliches ausschließliches Wohnungsrecht?

Der Berechtigte eines lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrechts ist befugt, eine Wohnung oder ein Haus bis zum Lebensende zu bewohnen. Das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB endet grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten. Nach § 1093 Abs. 2 BGB ist der Berechtigte befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Hier kann z.B. der Berechtigte mit seiner Lebenspartnerin dort bis zum Lebensende wohnen. Grundsätzlich müssen diese Personen keine Miete für das lebenslängliche ausschließliche Wohnungsrecht bezahlen.

 

2. Welche Kosten muss der Wohnungsrechtsberechtigte tragen?/Welche Kosten der Eigentümer?

Der Berechtigte muss jedoch in der Regel kleinere Erhaltungsaufwendungen bezahlen, sowie Wohngeld. Letzteres bedeutet, dass der Berechtigte für laufende Betriebskosten, vor allem bei Eigentumswohnungen, aufkommen muss.
Dies sind Kosten für:
– Wasser
– Heizung
– Warmwasser
– Aufzug
– Straßenreinigung
– Müll
– Gebäudereinigung
– Gartenpflege
– Strom
– Schornsteinfeger
– Sach- und Haftpflichtversicherung
– Hausmeister
– TV-anlage
– Waschmaschine und Trockner
– Weitere Betriebskosten nach BetrKVO
– Evtl. Kleinreparaturen (bis ca. 100,00 €).

 

Diese Kosten sollten in monatlichen Abschlagszahlungen im Wirtschaftsplan der Eigentümer der betreffenden Eigentumswohnung beschlossen worden sein.
Nach §1093 Abs. 1 BGB sind beim ausschließlichen lebenslänglichen Wohnungsrecht die Vorschriften über den Nießbrauch anwendbar. D.h. der Nießbraucher bzw. Wohnungsrechtsberechtigte trägt die laufenden Betriebskosten bei einer Eigentumswohnung. Der Eigentümer der betreffenden Wohnung trägt die Kosten für die Verwaltung, sowie für die Instandhaltung der Wohnung. Dies bedeutet, Kosten für größere Sanierungen an der Wohnung trägt im Zweifel der Eigentümer.
Handelt es sich nicht um eine Eigentumswohnung, an welcher der Berechtigte ein ausschließliches lebenslängliches Wohnungsrecht haben soll, sondern um ein Haus, sind ebenfalls die Vorschriften über den Nießbrauch nach § 1093 Abs. 1 BGB anwendbar. Danach hat der Wohnungsrechtsberechtigte, wie beim Nießbrauch, nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu bezahlen.
Dies sind:
– Kleinere Reparaturen, z.B. ein kaputter Dachziegel
– Schönheitsreparaturen
– Kanalgebühren
– Brandversicherung für das Gebäude
– Grundsteuer
– Zinsanteil bei Grundschulden

Demgegenüber hat der Eigentümer eines Hauses, wie bei den Vorschriften über den Nießbrauch, die außergewöhnlichen Kosten der Immobilie zu tragen. Dies ist z.B. der Fall, wenn das ganze Dach neu eingedeckt werden soll.

 

3. Wie kann der Eigentümer Kosten gegenüber dem Wohnungsrechtsberechtigten geltend machen und wie lange?

Bis wann kann nun der Eigentümer Erhaltungsaufwendungen vom Wohnungsrechtsberechtigten verlangen, um die Wohnung in Schuss halten zu können?
Die Ersatzansprüche des Eigentümers wegen einer Verschlechterung der Wohnung verjähren ab der Rückgabe der Wohnung in 6 Monaten. Der Eigentümer kann diese Ansprüche auch noch zu Lebzeiten des Wohnungsrechtsberechtigten geltend machen und diese bereits zu Zeiten der Ausübung des lebenslänglichen ausschließlichen Wohnungsrechts schriftlich bei diesem anmelden. Wartet der Eigentümer der Wohnung mit der Geltendmachung von diesen Ansprüchen bis nach dem Tod des Wohnungsrechtsberechtigten, dann bestehen diese Ansprüche als Nachlassverbindlichkeiten gegenüber dessen Erben.

Wohngeldansprüche verjähren grundsätzlich nach §§ 194 ff. BGB in 3 Jahren nach deren Fälligkeit. Nach dem Urteil des BGH vom 16.03.2018, Az.: VZR 60/17, juris, soll die Abrechnungsfrist von 1 Jahr nach § 556 Abs. 3 BGB analog auch beim Wohnungsrechtsberechtigten anwendbar sein. Danach haben die Eigentümer ein Jahr Zeit, um dem Wohnungsrechtsberechtigten die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Zum Beispiel für das Abrechnungsjahr 2019 muss der Eigentümer der Immobilie dem Wohnungsrechtsberechtigten bis spätestens zum 31.12.2020 die Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Ab Erhalt der Abrechnung beginnt dann die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs von 3 Jahren.

 

Bei weiteren Fragen zum Wohnungsrecht, zum Wohngeld oder zu Erhaltungsaufwendungen kommen Sie gerne auf uns zu.

Kann man sich durch Stellen von einem Nachmieter früher vom Mietvertrag lösen?

Nachmieter Mietvertrag

Weit verbreitet ist die Ansicht, dass man sich durch das Stellen von einem Nachmieter umgehend vom geschlossenen Mietvertrag lösen kann.

Muss der Vermieter aber überhaupt einen Nachmieter auf Vorschlag des Vormieters akzeptieren?

 

1. Gibt es eine Nachmieterklausel im Mietvertrag?

Dies kommt jedoch ganz darauf an, ob eine sog. Nachmieterklausel im Mietvertrag existiert. Dies kommt in der Praxis jedoch so gut wie nie vor. Durch eine Nachmieterklausel ist es dem Vormieter erlaubt, sich durch Stellen eines Nachmieters frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen. In der Regel enthält jedoch ein normaler Mietvertrag keine Nachmietervereinbarung, so dass sich der Mieter nicht frühzeitig durch Stellen eines Nachmieters vom Mietvertrag lösen kann und auch die Kündigungsfrist nicht verkürzen kann.

 

2. Liegt ein sog. Härtefall beim Mieter vor?

Liegt bei Mieter ein Härtefall vor, besteht für ihn ein berechtigtes Interesse, sich durch das Stellen von einem Nachmieter frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen. Ein Härtefall ist insbesondere dann gegeben, wenn

  1. ein Kind unterwegs ist und die Wohnung für den Mieter zu klein ist.
  2. der Mieter zum Pflegefall wird und gesundheitsbedingt in ein Alten/- oder Pflegeheim ziehen muss.
  3. der Mieter beruflich den Wohnort wechseln muss.

Liegt ein solcher Härtefall vor, kann ein Vormieter durch Stellen eines bestimmten Nachmieters den Mietvertrag ggf. früher beenden. Dabei muss allein der Mieter aktiv werden; der Vermieter muss nicht an der Suche nach einem geeigneten Nachmieter mitwirken (BGH, Urt. v. 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – juris.bundesgerichtshof.de).

 

3. Muss der Vermieter in solchen Fällen jeden Nachmieter akzeptieren?

An sich reicht es aus, wenn der Vormieter dem Vermieter einen Nachmieter vorschlägt. Dieser Nachmieter muss jedoch als Ersatzmieter geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der potentielle Nachmieter der gleichen Einkommensklasse angehört, wie der Vormieter. Als nicht zumutbar gilt der vorgeschlagene Nachmieter z.B., wenn dieser nur eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis hat, die das Mietvertragsverhältnis gefährden könnte, er genehmigungspflichtige Haustiere hat oder die Wohnung gewerblich nutzen möchte, dies aber im Mietvertrag nicht vorgesehen ist. Vor allem in diesen Fällen muss der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren.

Darüber hinaus hat der Vermieter eine dreimonatige Überlegensfrist, ob er den Nachmieter akzeptieren möchte.

 

4. Zusammenfassend

dürfte es daher rechtlich eher schwierig für den Mieter sein, sich frühzeitig vom Mietvertrag zu lösen, indem er einen Nachmieter stellt. Es muss ein Härtefall beim Mieter vorliegen und der Nachmieter muss geeignet und für den Vermieter zumutbar sein. Zudem ist die dreimonatige Prüfungsfrist für den Vermieter bezüglich des vorgeschlagenen Nachmieters einem schnellen Mieterwechsel auch nicht unbedingt zuträglich.

Bei Rechtsfragen „rund um die Nachmieter-Problematik“ und im Mietrecht kommen Sie gerne auf uns zu.

 

 

 

Wann ist eine Mieterhöhung rechtmäßig?

Rechtmäßige Mieterhöhung Vermieter

Wann kann der Vermieter rechtmäßig eine Mieterhöhung erlassen?

 

1. Ortsübliche Vergleichsmiete

Enthält der Mietvertrag keine weiteren Bestimmungen zur Mieterhöhung, ist eine solche nur rechtmäßig, wenn der Vermieter innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % die Miete erhöht hat. Dann darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 Abs. 1 BGB). Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Miete in den letzten 15 Monaten unverändert war.
Zudem muss die Mieterhöhung begründet werden. Hier muss sich der Vermieter auf einen einfachen oder auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen oder er muss 3 verschiedene Wohnungen im Ort benennen. Im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel ist der qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt und hat im Mietrechtsprozess eine erhebliche Beweiskraft. Der Mieter kann bei einer Mieterhöhung eine Begründung des Vermieters verlangen.

 

2. Zustimmung des Mieters

Weiter muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlagen dem Mieter den Hinweis geben, dass dieser dabei zustimmen muss. Fehlt dieser Hinweis des Vermieters, ist die Erhöhung des Vermieters formell unwirksam.

 

3. Verfahren

Erhöht der Vermieter die Miete, hat der Mieter zunächst einmal 2 Monate Bedenkzeit. Widerspricht der Mieter daraufhin der Erhöhung, hat der Vermieter 3 Monate Zeit,  Klage zu erheben. Dabei ist der Mieter beweispflichtig, warum die Erhöhung ungerechtfertigt ist.

 

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Kündigung wegen Eigenbedarf bei älteren Mietern?

Kündigung wegen Eigenbedarf Rechtsberatung

Gilt die Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn man die schon lange vermietete Wohnung an einen älteren Mieter nach Jahren doch selbst bewohnen möchte? Kann man den älteren Mietern wegen Eigenbedarf doch die Kündigung aussprechen? Oder ist man wegen der Schutzbedürftigkeit der älteren Mieter als Vermieter doch wehrlos?

Im Fall wollte ein Vermieter die Wohnung, die 27 Jahre an einen 85-jährigen Mieter vermietet war, schließlich selbst bewohnen. Hiernach stellte sich die Frage nach den rechtlichen Erfolgsaussichten einer Kündigung wegen Eigenbedarf.

Grundsätzlich stellt der Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse des Vermieters dar. Der betroffene Mieter hat jedoch ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf. Übt der Mieter dieses Widerspruchsrecht aus, ist die Kündigung nur wirksam, wenn das Interesse des Vermieters an der Kündigung höher zu bewerten ist, als das Interesse des Mieters am Fortbestehen des Mietverhältnisses.

 

1. Ausführliche Darlegung Nutzungswunsch

Der Vermieter muss also darlegen, warum er die Wohnung wirklich benötigt. Er muss seinen Nutzungswunsch ausführlich darlegen und darf sich nicht in seiner Begründung auf pauschale Begrifflichkeiten beschränken.

 

2. Kündigungsfrist § 573 c BGB

Ferner ist die Kündigungsfrist des § 573 c BGB zu beachten. Je länger das Mietverhältnis dauert, umso länger dauert auch die Kündigungsfrist. Im Fall bestand bei der Mietdauer von 27 Jahren eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

 

3. Problem vorgetäuschter Eigenbedarf

Problematisch wird es, wenn der Mieter dem Vermieter einen sog. vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen kann. Dann kann der Mieter nämlich ggf. in der Wohnung bleiben oder Schadensersatz verlangen für die teurere Miete in der neuen Wohnung. Dies gelingt dem Mieter, wenn er Immobilienanzeigen für die neue Vermietung der Wohnung nachweisen kann oder auf dem Klingelschild doch den Namen eines neuen Mieters feststellt. Die Beweislast für den Eigenbedarf hat an sich der Vermieter und kann diese beispielsweise durch Zeugen erbringen. Dabei kann die Beweislast für den Eigenbedarf für den Vermieter des Öfteren problematisch sein.

 

4. Problem Interessenabwägung § 574 BGB/Härtefallregelung wegen hohem Alter

Das Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main vom 23.08.2011 – 2-11 S 10/11, NZM 2011, S. 774, lässt dabei die rechtliche Situation des Vermieters nicht gänzlich aussichtslos erscheinen. Im Verfahren ging es um den Einzug der Kinder des Vermieters in die eigene, größere Mietswohnung. Nach Ansicht des Landgerichts kommt es aber darauf an, ob der ältere Mieter trotz seines Alters noch mobil ist und der Umzug nicht zu einer Verschlechterung seiner Lebenssituation führt bzw. zu einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit. Wenn das gegeben ist, kann die Interessenabwägung auch einmal zugunsten des Vermieters ausgehen, obwohl der ältere Mieter schon lange in der Mietswohnung lebt.

 

5. Zusammenfassung/Resümee

Eine Kündigung eines älteren Mieters wegen Eigenbedarfs ist von vorneherein nicht aussichtlos. Man muss als Vermieter nur Zeit mitbringen und sich den rechtlichen Risiken bewusst sein, die man bei einer solchen Kündigung zu tragen hat: Nachweis des Mieters in Bezug auf einen evtl. vorgetäuschten Eigenbedarf und/oder die Härtefallklausel, wenn der ältere Mieter wegen Alters nicht mehr hinreichend mobil ist und der Umzug ggf. zu einer Verschlechterung der Lebenssituation führt bzw. zu einer akuten Gefährdung seiner Gesundheit.
Wenn man das widerlegt hat, hat man als Vermieter recht gute Chancen, die eigene Wohnung auch nach Jahren wieder selbst bewohnen zu dürfen.

 

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Betreten der Mieträume durch den Vermieter

Betreten der Mieträume durch den Vermieter

Streit gibt es oft beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter während der Mietzeit.

In einem streitgegenständlichen Mietvertrag hatte der Vermieter das Recht, die Mietsache

„zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Meßgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung (7 Tage) zu betreten“.

 

Kein anlassloses Prüfungsrecht der Wohnung durch den Vermieter

Über ein solches anlassloses Besichtigungsrecht hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 04.06.2014 – Az.: VIII ZR 289/13 entschieden. Danach steht dem Vermieter gerade kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zu, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren. Auch ein vom Vermieter an den Mieter ohne Verhandlung angetragenes Recht im Mietvertrag, anlasslos die Wohnung zur Überprüfung des Wohnungszustandes zu besichtigen, sei unwirksam (vgl. § 307 Abs. 1 BGB).

Daher war die streitgegenständliche Klausel im betreffenden Mietvertrag unwirksam. Das Betreten der Mieträume durch den Vermieter als Recht unmittelbar aus dem Mietvertrag bestand also nicht.

Vielmehr, so urteilte der BGH in der betreffenden Entscheidung zum Betreten der Mieträume durch den Vermieter, stehe dem Mieter aus dem Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG ein Recht zu, in seinen Wohnräumen „in Ruhe gelassen zu werden“.

 

Sondern: Vorankündigung und sachlicher Grund

Daher bedarf es beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH eines konkreten sachlichen Grundes, damit der Vermieter die Mietsräume betreten darf und nur nach entsprechender Vorankündigung. Ein konkreter sachlicher Grund ist beispielsweise in dem geplanten Verkauf der Mietsache durch den Vermieter zu sehen und die Notwendigkeit, die Mieträume potentiellen Kaufinteressenten zu zeigen. Wenn der Vermieter dies in angemessener Zeit dem Mieter vorher anzeigt, gibt es keine Probleme beim Betreten der Mieträume durch den Vermieter.

 

Im Mietprozess

Im Mietprozess im Zusammenhang mit dem Betreten der Mieträume durch den Vermieter ist dem Prozessvertreter des Vermieters zu raten, an den Mieter spätestens in der mündlichen Verhandlung heranzutreten, er solle selbsttätig mehrere Termine für eine Besichtigung nennen. Damit sollte die Verzögerungstaktik des renitenten Mieters auch beendet sein.

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Frist für das Vortragen von Mietforderungen gegen die säumige Partei im Räumungsprozess

Frist für das Vortragen von Mietforderungen

Welche Frist gilt für das Vortragen von Mietforderungen im Räumungsprozess gegenüber der säumigen Partei, wenn diese weiterhin nicht zahlt?

Was passiert, wenn der Mieter während eines Räumungsprozesses weiter Mietforderungen nicht bezahlt und als säumige Partei nicht einmal auf die Klageschrift reagiert?

Wie lange kann man ausstehende Mietforderungen während des Räumungsprozesses vorbringen?

Nach §§ 331 Abs. 3, 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 ZPO ist die beklagte Mietpartei bereits dann schon im Rechtssinne säumig, wenn sie im schriftlichen Vorverfahren ihre Verteidigungsabsicht nicht innerhalb der zweiwöchigen Notfrist nach Klagezustellung anzeigt. Ausgangspunkt der Überlegungen ist dann der § 335 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. Danach ergeht gerade kein Versäumnisurteil gegen die säumige Mietpartei, wenn der säumigen Partei Sachanträge oder Tatsachenvorträge der erschienenen Partei nicht rechtzeitig vor dem Termin mitgeteilt wurden. Dazu gehört auch die Klageerhöhung, d.h. wenn die Mietpartei auch während des Ablaufs des Räumungsprozesses weiterhin keine Mietzahlungen leistet und der Vermieter auf Klägerseite die klägerische Forderung erhöht und weiterhin ausstehende Mietforderungen einklagt. Rechtzeitig mitgeteilt ist ein Vortrag nämlich in der Klageschrift nur, wenn dieser die Einlassungsfrist von 2 Wochen nach § 274 Abs. 3 ZPO wahrt.

Dies bedeutet, der Vermieter kann als Kläger nur diejenigen Mietforderungen im Versäumnisverfahren noch einklagen, bei denen der beklagte Mieter noch die Möglichkeit hat, sich in zwei Wochen bis zur mündlichen Verhandlung noch zu verteidigen.
Dies heisst, erhöht der Vermieter als Kläger noch eine Woche vor der mündlichen Verhandlung seine eingeklagten Mietforderungen, da noch weitere Mietforderungen ausstehen, können diese Forderungen im Versäumnisurteil keine Berücksichtigung mehr finden. Der Vermieter hat somit die Frist für das Vortragen von weiteren Mietforderungen gegen die säumige Partei im Räumungsprozess versäumt.

Richtigerweise kann der Vermieter als Kläger nur diejenigen Mietforderungen auch im Versäumnisverfahren einklagen, die bis zum Zeitpunkt auflaufen, wie der beklagte Mieter sich noch auf die Klageerhöhung innerhalb von zwei Wochen bis zur mündlichen Verhandlung einlassen kann. Die hiernach noch ausstehende Forderungen finden im Versäumnisurteil keine Berücksichtigung, es kann höchstens ein Teil-Versäumnisurteil gegen den säumigen Mieter ergehen.

 

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Vorsicht bei Formularmietverträgen!

Vorsicht bei Formularmietverträgen

Ein Problem im Mietrecht ist die Nebenkostenabrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Hierüber besteht zwischen Vermietern und Mietern erbitterter juristischer Streit. Während die Mieter tendenziell überzahlte Beträge zurückhaben möchten, wollen die Vermieter am besten gar nichts mehr zurückerstatten.

 

1. Was enthalten vorgefertigte Mietverträge dazu?

Bei vorgefertigten Mietverträgen gilt unter Umständen die für den Mieter günstigere Regelung, auch in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses.

In einem konkreten Mietrechtsfall bestanden zwei widersprüchliche Regelungen im Mietvertrag. Einmal eine Vorschrift, welche eine Betriebskostenvorauszahlung enthielt. Und einmal eine „individuelle“ Vereinbarung unter der Rubrik „Sonstiges“ im Vertrag, welche die Miete als eine „Pauschalwarmmiete“ (d.h. ohne separate Betriebskostenabrechnung) auswies.

Die Besonderheit dieses Mietvertrages war, dass er durch den Makler für den Vermieter erstellt und dem Mieter so angetragen wurde.

Im Ergebnis musste der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen und überzahlte Nebenkostenbeträge an den Mieter erstatten.

 

2. Was ist der Unterschied zwischen Formularmietverträgen und sog. Individualvereinbarungen?

Grundsätzlich gilt bei Formularmietverträgen, dass bei zwei unterschiedlichen Regelungen im Mietvertrag die für den Mieter günstigere Regelung vorgeht.
Eine sog. „Individualvereinbarung“ geht hingegen dann vor, wenn sich der Mieter durch Unterschrift unter den Vertrag auf diese Regelung eingelassen hat.
Ein Formularmietvertrag liegt dann vor, wenn die Regelungen für eine Vielzahl von Mietverhältnissen angewendet werden. Ansonsten liegt eine Individualvereinbarung vor.

 

3. Was gilt im Sonderfall, wenn der Makler den Mietvertrag erstellt hat?

Wenn aber (als Sonderfall) der Makler den Mietvertrag erstellt hat, gilt er nicht mehr zwischen den Mietparteien ausgehandelt und damit gilt die individuelle Regelung nicht mehr. Vielmehr gilt der Mietvertrag – wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) – von dem Vermieter an den Mieter angetragen und die günstigere Regelung hat für den Mieter Vorrang. Dies bedeutet, in Bezug auf Nebenkosten im Mietverhältnis, dass der Vermieter dem Mieter eventuell überzahlte Nebenkosten zurückerstatten muss (vgl. mehrdeutige Klauseln nach § 305c Abs. 2 BGB bei AGBs).